终于揭开谜底了房地产住宅的定价方法一

　　住宅定价有哪些方法？我们一般常用哪种方法？
　　1. 成本导向定价法
　　是最理性的定价方法，但成本难以确定；缺乏市场比较性。
　　所以不符合市场流行趋势。
　　2. 客户导向定价法
　　最感性的定价方法
　　受消费心理影响严重，客户的意志难以把握。
　　3. 市场比较法
　　从市场的角度出发，能为市场接受；是最常用的定价方法，具有较强的说服力。
　　在现在的房地产定价方法中，一般都是运用市场比较法。虽然不一定对于所有产品类型都适用，但其仍具有一定的科学性，在实际操作中相对简单和可操作，因此被广泛运用。 适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用。
　　基本思路和概念
　　市场比较法的最重要的是要通过对比项目推导出项目均价
　　我们接下来按步骤分步解答并推算项目均价。
　　第一步：选择对比产品及相应权重。（怎么选择竞品？）
　　在寻找对比竞品中，有的项目感觉竞争项目很多，不知如何筛选？
　　而有的项目又找不到可比对象，不知怎么办？那么如何寻找比较对象呢？
　　在比较对象的选择时，根据竞争度的不同，调整选择的范围
　　竞争度越高的产品，越多层项目，应缩小比较范围，突出重点可比较项目
　　竞争度低的产品，如别墅、创新型产品，应通过扩大比较范围来找到比较的对象。
　　具有市场比较价值的楼盘一般为 4 或 5 个， 而且具备典型性至少 1 个。
　　*切记：要找的竞品，必须是客户头脑中的竞品，这就要求征求广泛的销售人员的意见， 而非凭策划人员个人想象做主选择比较对象。
　　竞品怎么比：
　　a. 一是要比点而非比面，在户型基础上必须是近似的楼型、位置、楼层、面积段、景观情况的点对点的比较，而非项目之间或是同一户型但其他因素差别很大的比较。
　　b. 二是比价还要比量，即根据竞品户型在某一价格下的成交速度来判断本项目价格的成交情况。
　　c. 三是要比动还要比静，比如竞品数月前的价格应根据市场波动予以修正。
　　d. 根据与项目的竞争关系如：客户重叠程度 、和项目距离的远近等来评定项目权重， 并根据各项比准指标进行打分。
　　项目权重比例参考
　　确定比较因素及相应权重：从地段价值、产品素质、 环境设计、开发品牌、物业品牌等方面确定可比参数及权重。
　　6 大影响因素权重参考
　　a. 比较因素的选择不应过多过细。
　　b. 根据不同地区、不同物业类型选择相应的比较因素
　　c. 消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等。
　　d. 一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。
　　确定比较因素及相应权重参考
　　计价公式：
　　∑Si=100%
　　Vi=∑ti×fi
　　P0=∑Pi×Si÷Vi
　　第三步：专家打分，并进行计算和调整
　　a. 专家打分法在操作过程中，由于存在个人偏好以及个人理解的不同，因此需要有一套科学的方法尽量减少主观的影响带来的不确定性：
　　b. 在打分之前，所有参与人员对对比项目必须要有全面的了解。
　　c. 要有明确的比较基准。
　　d. 在打分过程中，要有科学严谨的操作方法，如对每一项打分采
　　e. 取平均值或者去除最高最低求均值法等。
　　f. 打完分，还应该根据市场状况进行调整，此过程也应该集合所，有专家的意见，避免主观臆断。
　　打分方法的说明：
　　打分取值区间：-5～5；
　　打分方式：打本项目得分；
　　分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间 10；
　　29 项打分的比准指标：
　　1. 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性；
　　2. 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园；
　　3. 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新；
　　4. 景观及视野：景观内容/景观面宽；
　　5. 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准 展示；
　　6. 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象。
　　通过与市场竞品比较，我们得出市场比准均价为：13260 元/㎡。同时结合开发商的成 本和利润目标，以及对去化速度、现金流的要求，可以做适度调整。从而得出项目的整体均价为 13020 元/㎡。
　　在项目的整体均价确定之后，下一步需要确定项目各项价差，然后生成价格表，这是 整个项目开盘前期最重要的一项工作。