住建局老小区整治调查报告
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改革开放以来，随着城市建设的快速发展，既有房屋的保有量逐年增加，房屋的结构构件、设备设施等随着使用年限而逐渐老化，以及人为损坏或维护不当，导致房屋使用安全方面的问题日益凸显。需要进行有效的管理才能保证其使用安全，避免重大塌房事故的发生。我市于2018年颁发《常州市房屋安全管理办法》，规定各部门做好房屋日常管理工作，积极推进老旧房屋安全排查和治理，目前我区已经根据上级要求构建房屋安全网格化管理体系，并将2014年以来鉴定的危房全部录入老旧危房信息平台。
建造于上世纪的小区房屋，由于墙体开裂、墙皮脱落、瓷砖松动等外墙隐患造成的公共安全事件成为广大媒体和群众关注的焦点和热点。我区作为常州市的老城区，此类老小区数量大、分布广、涉及居民多，基层反映由此产生的安全隐患也日益突现，亟待有效解决。相关的隐患信息需汇集在信息平台跟踪处置。
多年以来区住建局会同各街道对这些老住宅小区建造年代、公共维修基金维修等信息情况开展了进一步的调查和汇总，现将相关情况调研如下：
一、老小区外墙隐患信息现状（见表一）
根据市定＂1999年12月31日前建造的小区为老小区＂的统一口径，经摸底排查，目前，全区存在外墙隐患的老小区主要分布于茶山、红梅、天宁、兰陵四个街道，共有51个，涉及楼房492幢，隐患面积26060.2平方米。
482幢楼房中，外墙隐患的重点各不相同。经调查统计，存在外墙开裂、剥落、霉变、渗水、瓷砖松动等隐患的252幢，占比46.84%；存在阳台开裂、脱落隐患的84幢，占比15.61%；存在屋檐渗水、脱落、老化等隐患的65幢（其中有相当数量的大板建筑），占比12.08%；具备以上二种及以上隐患的137幢，占比25.47%。
天宁区老小区外墙安全隐患信息统计表（一）
街道
隐患小区数
隐患
幢数
隐患主要问题（幢）
阳台开裂、脱落
外墙开裂、剥落、霉变、瓷砖松动等
屋檐渗水、脱落、老化等
二种及以上隐患同时存在
茶山
9
（丽三、丽一、朝一、朝二、朝三、朝四、清一、清二、清凉）
120
6892.00
47
29
20
30
红梅
8
（翠苑公寓、武进小区、红梅东村、竹林新村、翠竹新村、红梅西村、翠竹北区、红梅新村）
192
3752.00
17
120
20
35
天宁
23
（三家村、斜桥巷、电业宿舍、关帝庙、西狮子巷、五角场西村、汽运宿舍、五角场东村、石灰厂宿舍、大圩沟、西园村、热工宿舍、西园路、北直街小区、博爱路268－5号、县北新村、新丰街西楼、博爱弄、航运宿舍、教工宿舍、中山苑、桃园新村、娑罗家园）
100
7312.10
16
41
24
51
兰陵
11
（工人、浦南、浦北、效政、戚家村1号大院、茶山公寓、广景苑、浦前北路、劳动新村北、劳动中路、丽宝第花园）
78
8102.50
4
62
1
21
合计
51
490
26060.60
84
252
65
137
二、老小区外墙隐患难以解决的原因分析
根据《常州市房屋安全管理办法》常政规（2018）2号规定房屋所有权人是房屋安全责任人，房屋安全责任人应该保障房屋的使用安全。另根据《物权法》第72条规定，业主对专有部分以外的共有部分，享受权利，并承担义务。也就是说，小区业主对所相应居住楼房的外墙承担维修的义务。同时，根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》（常政规〔2013〕8号）第27、28条规定，目前老小区的房屋都属业主所有，按照＂产权归已，维修自理＂的原则，可由相关业主按规定申请使用维修资金进行维修；若未交存维修资金或者维修资金帐户余额不足的，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按自行筹集资金进行维修。
虽有法律法规的规定和依据，但目前，老小区外墙隐患问题仍一直难以解决，主要原因有三方面：
1．维修资金全面落实难。按规定，房屋外墙作为住宅的共有部分，可以从住宅专项维修资金中列支。但综合我区老小区的实际，492幢具有外墙隐患的楼房中，70%以上（包括100%）业主缴纳维修资金的有138幢，占比仅25.65%；10%及以下业主缴纳维修资金的有140幢，占比26.02%；未建立专项维修基金139幢，占比25.84%（见表二）。再加上专项维修资金的申请使用普遍存在时间长、要求高（必须由三分之二相关业主书面签字认可、维修资金使用方案完备等）和程序繁（征求业主意见、材料申报、公开公示等）的特质，完全依靠专项维修资金来解决老小区外墙隐患的方法难以行得通。同时，由于老小区大部分业主＂花钱买服务意识薄弱＂等现实，要让涉及业主采取＂自行筹集，合理分摊＂的方式来落实维修资金，更难以实现。
天宁区老小区外墙安全隐患信息统计表(二）
街道
隐患
幢数
建造时间（20世纪,幢）
公共维修基金建立情况（幢）
70年代
及之前
80
年代
90
年代
缴纳户数100%
缴纳户数占70%以上
缴纳户数占10%及以下
未建立
茶山
120
18
77
25
23
19
38
30
红梅
192
――
101
91
7
32
40
43
天宁
100
44
（其中：50年代：1幢；60年代：21幢）
46
10
10
31
36
40
兰陵
78
15
25
33
10
6
26
26
合计
490
77
249
159
50
88
140
139
2.维修工程具体实施难。目前，490幢楼房中，建成于上世纪70年代及之前的共77幢，县北新村等部分楼房建于60年代），占比17.66%；建成于80、90年代的分别为249、159幢，占比50.56%、31.78%（见表二）。这些老小区由于建造年代的长短和使用建筑材料的不同，外墙隐患的表现形式和严重程度也不尽相同。许多群众反映，由于对房屋维修市场缺乏专业的了解和信息的不对称，针对这些外墙隐患，找谁来维修、如何准确制订维修方案、如何合理工程预算等事宜根本无从着手，也无力判断。再加上资金运作、工程质量等敏感因素，维修工程也很少有人（包括业主委员会）愿意牵头组织实施。
3.政府惠民工程造成部分群众认识偏差。鉴于老小区硬件基础差，遗留问题多，配套设施不全，整体布局先天不足的实际，近年来年，市政府统一对老小区实施了整治和提升的惠民工程，我区直接受益老小区共126个。但惠民工程的实施，在社会公众间产生了＂老小区整治政府应包揽、会包揽＂的认识偏差和心理期待。
三、解决老小区外墙隐患问题的建相关举措
1.加大相关法律法规宣传力度。利用媒体、报纸和网络，进一步加强《常州市房屋安全管理办法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的普及面，特别是深入宣传小区业主的权利和义务，引导广大业主对小区共有部分＂产权归已，维修自理＂的正确认识社会公众，引导房屋产权人主动、自主排除房屋安全隐患。
在2018年常州市住房保障和房产管理局委托我局实施的天宁区老旧小区安全隐患专项整治中，我区创新提供由业主筹资10%的治理模式，在各街道老小区中引起广泛相应，再次使相关的老小区业主意识到自己需要主动参与进来解决房屋安全隐患。
2.政府牵头实施老小区整治提升工程。从社会大局来看，近几年，国家将老旧小区改造整治工作纳入政府的惠民工程。从区域实际来看，我区老小区面广量多，情况复杂，整治老小区环境、消除安全隐患已成为广大群众的迫切需求。从工程本身来看，由于其服务主体的多元性和实施环节的专业性等现实，也让基层或居民自己牵头组织实施困难重重。
2018年常州市住房保障和房产管理局委托我局实施的天宁区老旧小区安全隐患专项整治即将完成，本次整治涉及34幢老旧房屋，整治面积8.4万平方米，投入市级资金1750万元。
四、解决老小区外墙隐患问题的工作难点
1、目前我区有大量疑似危房待鉴定和排查后完善信息。但有大量房屋（约16万平方米特别是老旧小区）因为无原始图纸、产权人不愿意鉴定（或不愿意承担费用）导致工作无法进一步展开。
2、按管理办法规定房屋产权人是房屋安全的第一责任人，各街道没有专职专业人员和机构管理辖区的大量危旧房屋。
3、无相关专项工作经费承担大量的排查巡查工作。
相关建议：
1、在市级旧城改造规划编制阶段，加强沟通，力争将已录入老旧危房信息平台的房屋纳入改造计划或棚改计划，特别是大板建筑和硅酸盐建筑，已严重超期使用，存在大量安全隐患。
2、在市级层面制定城市改造计划和方案，联合相关部门（特别是规划、建设部门）提供相关政策支持，完善老旧小区原地翻建的相关方案制定，成立一套可实行、灵活多变、经济高效的改造措施。
3、老小区改造应结合物业管理完善、小区功能提升、宜居宜老改造、电梯加装改造等综合考虑
4、对无法纳入市级改造计划的老旧危房进行分级，报请区常委会、常务会议讨论，利用有限区级资金，逐步对部分危险等级高的房屋进行整修改造，切实保障居民的居住安全。