如何规避旅游房产投资风险

　　海南的海口和三亚，是目前旅游房产业发展较为迅速的地区。海口的房产市场中，岛外购房客占50%～80%，并有一路攀升之势。三亚的购房者中，80%以上是岛外人士，主要以避寒休养和投资为目的。由于一线城市房地产开发已经非常激烈，许多开发商开始向二级旅游城市拓展，保定、秦皇岛等地，也已开始进行旅游房地产的开发，建设以高尔夫、山地、滑雪、野外运动等为主题的休闲度假住宅。
　　从城市发展看，这些城市经济发展程度并不高。房地产业可能肩负推动整个城市经济发展的重任，但又缺乏足够坚实的基础和支撑。如海南三亚，城区人口仅15万多，房产产品基本依赖外销，旅游地产严重受制于硬环境和旅游业的发展。一旦外来购买者和购买行为有所减少，整个房产行业都会受到较大的冲击。这类城市的房产市场缺乏抗风险能力。
　　一旦发生房价下跌、市场紧缩的现象，异地购房者可能会面临以下几种风险：
　　开发风险：开发商面对巨大的资金压力，项目无法如期完工，将导致购房者利益受损。更严重的，可能因为资不抵债等原因，出现开发中断、项目停工的情况，购房者将损失惨重，甚至血本无归。
　　经营风险：项目建成后，相应的经营能否跟上、预计的收益能否实现，又成为两大难题。
　　目前旅游房产大部分采用酒店类的产品形式，虽然当地的旅游市场有较大的客流，但因同类项目大量上市，也很难实现预期收益。尤其是那些承诺回报率的楼盘，短期内也许可以勉强支撑，一旦撑不下去，就会引发业主与经营者的纠纷。旅游房产的经营还面临季节性问题，这种情况在海口、三亚等南方城市可能影响较小，但在大连、秦皇岛等北方城市，淡、旺季的客流量存在较大的差距，对经营收益有明显影响。
　　变现风险：对于异地购房者，由于无法随时掌握市场信息，往返的时间和费用成本又较大，在操作上困难较大。尤其是旅游房产，购买者绝大部分为投资客，在转手上也存在难度。物业无法及时变现，无疑大大增加了投资的风险。
　　异地购房者应该如何避免各种风险呢？有以下几种方法可供参考：
　　1、房地产市场的发展和走势，最容易受到宏观经济的影响，购房者应该选择发展程度高或具有良好发展背景的城市。
　　2、房产在开发、经营过程中都存在风险，购房者应采用低首付、多贷款的方式，尽量不要将资金一次性全部投入。这样即使发生风险，也可以将损失降低到最低限度，不至于全军覆没。
　　3、选择知名楼盘和知名开发商也很重要。选择酒店类的投资产品，还要关注经营管理公司的信誉和水平。一般来说，知名的开发商和管理公司具有较强的开发和经营能力，并且有足够的资金实力作保证，在同样的市场条件下，能够获得更稳更高的收益，抗风险的能力也相对较强。