物业设备设施维修养护中存在的问题与对策

　　【摘 要】在物业管理中，设备设施的运行管理是物业管理过程中的重要一环，它关系到物业使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。本文分析了当前物业设备设施维修养护中存在的问题，阐述了物业设备设施的维修养护的几点对策。
　　【关键词】物业;设施;设备;维修养护;对策
　　物业设备设施运行不良，会直接影响业主与客户的生产和生活质量，严重时甚至会影响到物业管理企业的社会声誉。同时，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，直接关系到物业管理企业的经济效益。因此，设备运行管理的重要性不言而喻。
　　1.当前物业设备设施维修养护中存在的问题
　　1.1重运行维修，轻预测保养
　　相当一部分物业服务企业还属于＂看守型＂操作，重视运行维修，轻视日常保养，更少考虑＂预测和预防＂。这种＂维持型＂管理，不仅对设备设施的寿命影响很大，损害业主切身利益，而且增加事故隐患，增大经营风险，弱化企业自身技术实力，对物业服务公司也是一种根本性损失。这里面固然有业主对物业使用的短期思维和物权多元化的因素，但是也反映出部分物业服务企业＂综合经营成本意識＂淡薄，缺乏深化管理的意识，实际上也是对服务责任的漠视。
　　1.2专业人才匮乏，技术力量相对薄弱
　　物业管理属于微利行业，与建筑、房地产业相比，同类型人员的收入普遍偏低，专业技术人员差距更大。同时，受资源和认识水平的制约，除少数物业服务企业外，在人才培养方面投入明显不足，使得技术队伍不稳定，难以吸引高素质人才。有资料显示，物业服务企业中工程技术人员流动率高达35%—50%。人员构成上，本科以上学历人员比例仅为百分之几，主要是操作层面为主导，技术管理层面相对弱化。如果这种专业技术弱化的趋势继续下去，不重视和不强化对各专业系统的技术指导和系统控制，那么随着＂三高建筑＂（高层、高档次和高科技）的不断兴建，各类复杂的技术问题将会成为矛盾焦点，并成为制约物业管理行业发展的瓶颈。
　　1.3认识相对滞后，粗放式管理仍较普遍
　　不少物业服务企业对物业设备设施管理的认识，仅停留在＂只要无故障、开得动就行＂的层面上，并没有认识到物业设备设施管理的服务对象是人，更没有意识到良好的物业环境品质（即各种物业设备设施的运行效果）才是物业设备设施管理的最高工作目标。由此使得管理粗放，表现为制度不健全、台帐档案不完整、监督检查不到位、作业指导不明确等，而且设备技术落后，甚至还存在着手工作坊式的作业方式。同时，专业的技术培训缺乏，无论内容上还是形式上，都滞后于物业设备设施管理的发展形势。
　　1.4法律法规建设滞后
　　目前，物业管理的相关法律法规还很不健全，这使得物业设备设施的管理缺乏完善的专业法规的硬性约束，也使得日常管理中遇到的许多问题久拖不决。《物业管理条例》及各地方贯彻细则的出台，对这一问题的解决起到了积极的推动作用，但是要解决设备设施管理中的深层次问题，还需尽快制定物业设备设施管理的专项法规、管理规程和技术标准。
　　2.物业设备设施的维修养护对策
　　2.1认真细致地做好设备运行巡视工作
　　设备运行巡视的主要目的就是为了及时发现设备潜在或早期的隐患和故障。设备因长期运行或零部件老化以及一些设计缺陷等原因，在运行时会出现这样那样的问题，但几乎大多数故障发生前都会出现一些早期的异常现象，比如温度升高、声音异响、气味异常等。所以巡查人员巡查时要充分利用视觉、听觉、嗅觉，仔细观察设备零部件有无松动，各接点是否存在接触不良，设备运行时声音、油位有无异常，各计量装置和指示仪表以及电源电压是否正常等。如果巡查人员能及早发现这些设备异常现象并及时处理，就能避免早期故障的进一步发展或扩散而增加维修难度并造成更大的经济损失。这也需要巡查人员具备强烈的责任心和饱满的工作热情，以负责任的态度对待工作。
　　2.2设备的定期保养和维护一定要保质保量
　　通过有计划的对设备进行维护保养，可以使设备始终处于良好的技术状态下工作，从而最大限度的满足用户的需求。维保方式主要是设备动力装置和零部件的润滑、紧固、管道防腐处理以及设备和机房的清洁工作。这些工作看似简单普通，但一台设备只要有一个零部件润滑不良或一个螺丝没有拧紧，就有可能导致设备的严重损坏。所以，维保工作的质量控制尤为重要。维保工作做得好，可以明显降低设备的故障发生机率，同时有效的延长设备使用寿命，从而降低设备使用寿命周期的使用费用。但在实际工作中，也存在一些影响维保工作质量且不容忽视的因素，比如维保人员的技能水平、工作态度以及零部件的产品质量等。这些问题需要通过加强企业内部管理予以解决。
　　2.3要高度重视设备设施的安全管理工作
　　没有安全便没有一切。安全管理既要重视设备运行安全，也要重视工程服务人员自身的操作安全防护。这就要求操作人员和维保人员严格按照安全生产管理制度、标准工作流程操作和保养设备，防止因各种误操作引发的设备损坏和人身伤害。同时，对一些重要的设备安全附件如压力表、安全阀等要按照规定定期校验，防止出现一些不可预测的安全风险，保证设备安全可靠的运行。
　　2.4做好具体的设备设施维修养护工作
　　具体包括以下几方面：（1）维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。（2）公共设备设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录;对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。（3）实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。（4）水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。（5）道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。（6）楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。（7）设备用房整洁，主要设备设施标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。（8）雨水井、化粪井每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。（9）在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
　　2.5实现设备设施运行科学化管理
　　实现设备设施运行科学化管理，就是通过科学的管理规程和适宜的技术手段，以尽可能低的管理成本，实现设备的安全、高效运行。一是实施关键点控制。设备设施的功能、年限、状况和运行环境不同，可能出现的故障类型和频率也不同，日常使用中需重点关注的内容就有所差别，即需要控制的关键点就不一样。在建立台帐基础上，通过检查检测，确定每个设备设施的运行控制关键点，并将其纳入日常的运行监测体系。二是标识规范、统一、实用性强。为提高效率和质量，应建立统一的标识体系（名称标识、状态标识、维护标识、安全标识等），制作成《物业设备设施标识手册》。要做到＂标识全覆盖＂，所有设备设施都要标识清楚规范。
　　3.结语
　　总之，物业设备设施日趋复杂化、智能化，技术含量日趋提高，其管理要求也不断提高，已成必然趋势。这既是物业服务企业面临的困难，也是整个物业管理行业面临的挑战。作为物业服务企业来讲，深化内部管理，重视人才队伍，加大技术投入，就能够变挑战为机遇;而作为物业管理行业来讲，在有序竞争的基础上，推动交流合作与信息共享，促进人才梯队的建设，加强新技术新设备的推广，将是整个行业做强做大的必由之路。
　　【参考文献】
　　【1】孙静，郝伟.加强社区物业维修管理 延长物业使用年限 《工程技术（全文版）》2016年 第04月.
　　【2】乔艳丽.物业设施设备维护与管理的专业化之路 《现代科技：现代物业下旬刊》2009年 第4期.
　　作者简介：孙峰（1979—），女，物业管理员，从事小区物业管理工作。