房产融资

　　房产融资的概念
　　房产融资即是一个房产企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
　　公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，企业筹集资金无非有三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。
　　在房地产经济活动中，各要素是高度流动的，正是这种高度流动性，才为市场机制自觉地实现资源高效配置奠定了客观基础。这些流动性要素形成了价值流、人力流、物质流、信息流和技术流,它们构成了房地产微观经济活动，并进而形成了房地产社会资源的配置结构、生产力要素分配格局以及价值规律内在作用机制。
　　融资活动以通过中介机构与否可分为直接融资和间接融资：前者是指融出者和融入者之间货币资金的交易过程由双方直接确定完成；后者则
　　房产融资方式
　　房产融资方式：
　　基金组织
　　第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。
　　银行承兑
　　第二种融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑
　　房产融资现状
　　房产融资现状分析：
　　1、融资规模持续增长。近几年来，我国房地产开发企业的资金来源总量不断上涨。
　　2、银行信贷是房地产融资的主要渠道。据统计，房地产开发有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持。
　　3、股票融资和债券融资比例小。债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低。
　　4、房地产信托活跃。
　　房产融资主要存在的问题
　　房产融资主要存在的问题：
　　1、融资渠道过于单一
　　据分析，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
　　2、银行体系所承担的风险与收益不对称
　　作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
　　3、缺乏多层次房地产金融体系
　　目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级
　　房产融资策略分析
　　房产融资策略分析：
　　1、发展多元化直接融资
　　应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
　　2、进一步完善间接融资
　　我国是一个间接融资占绝对比重的国家，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
　　3、探索建立组合式融资模式
　　组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。