为何房价在涨而房租在跌
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（报道提示）如今的楼市让很多人看不懂：一边是房价上涨，另一边却出现＂久违＂的租金下降。这是为什么呢？
楼市两重天：房价涨房租跌
过去若干年内，房价持续上涨，与此同时租金价格也持续攀升。然而，今年的楼市让很多人看不懂，一方面楼市回暖，多个地方的房价出现上涨势头;与此同时，租赁市场却颓势连连。
房价方面，进入2020年，一场突如其来的疫情，给楼市＂当头一棒＂：一季度开发商销售额大幅缩水，百强房企业绩暴减三成以上。可是，仅仅几个月之后，楼市似乎又换了一张面孔——楼市又热了。
楼市之热体现在两方面。
第一，一二线城市重现＂万人摇号抢房＂场面，杭州、成都、苏州、深圳等城市市场迅速回暖。整体来看，6月份国家统计局发布的最新数据显示：全国70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.49%和0.24%。其中，京沪广深各上涨了1.8%、0.6%、0.4%和1.6%，二三线城市的房价也同样呈现上涨状态。
第二，土地市场又热起来了，各大城市卖地规模大幅提升。克而瑞统计数据显示，5月土地市场成交量创年内新高，溢价率更实现＂五连涨＂。其中重庆、青岛、南京、太原、杭州、福州等城市表现尤其突出，土地供应量环比增幅均超40%。
再看租赁市场，5、6月原本是租房旺季，但不少城市房租价格反而下跌了。 数据显示，今年5月，除厦门外，一二线城市住房租金均出现下降;武汉、南通、深圳租金下跌速度居前。诸葛找房发布的数据显示，5月份，全国20个大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比微降0.95%，同比下降1.56%，同环比降幅进一步扩大。
据中新经纬走访发现，北京租房市场明显遇冷，就连热门租赁区域的房源，都较难对外出租;不管是个人房东还是长租公寓企业，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。我爱我家研究院统计显示，6月前3周（6月1日-6月21日），北京住房租赁交易量较5月同期下滑5.78%，较2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周（6月15日-6月21日）租赁交易量较第2周下滑19.27%，降幅较大。
租金方面，我爱我家研究院数据显示：6月前3周（6月1日-6月21日），北京住房租赁中的整租交易均价为89元/平方米/月，较2019年6月同期下跌6.40%;整租交易的套均价为5743元/套/月，较2019年6月同期下跌7.43%。
如果说整体市场租金下跌并不明显，但对于典型城市（北京）来说，7%的租金下跌还是非常罕见的情况。
房价与房租关系要厘清
为何一边房价涨，一边房租跌？这是很多购房人的疑惑。要回答这个问题，首先要厘清一系列房价、房租的关系，把市场容易混淆的问题一一盘点，才能对房价、房租以及房地产市场特性等问题有进一步的认识。
1、＂不同质＂不可比
谈到＂房价＂＂房租＂，最容易混淆的是拿新房的＂房价＂和二手房的＂房租＂比较。所有的＂房租＂概念都指的是二手房，而通常说＂房价＂则是新建商品房的市场价格，这两个概念涉及到不同主体、不同特质，那么在统计学原则上属于＂不可比＂。例如＂西瓜之大＂与＂苹果之红＂，二者无法比较。如果＂不可比＂，也就是说各种可能性都有。
2、房租、房价可背离
排除新房房价与房租不可比的情况，那么二手房的房价与房租都和二手房有关，可以研究一下房价、房租有没有逻辑关系了吧。
房地产市场与租赁市场是两个完全不同的市场。租赁市场类似普通商品零售市场，受到短时期的市场供给、需求影响，租金水平会有明显的变化。房地产市场（包括二手房市场）则是锚定长期价值（和平年代、良好的社会福利以及地铁、学校、商业环境等）的市场，房价主要受货币因素、财富积累因素（可参见张五常＂财富仓库＂理论）、房地产周期、人口因素影响。
房价会短期波动，甚至剧烈波动（例如90年代上海、海南楼市），但房价本身是一系列长期价值的＂浓缩＂。
因此，二手房的房价与房租之间也没有什么可观察到的、明确的因果关系，两者相互离背也没有什么奇怪。
6月份发布的国家统计局数据显示，二手住宅销售价格环比上涨1.1%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。北京二手房价格大涨，其原因很多媒体的报道都调查得很清楚了，是＂学区房＂政策的调整引发了抢购潮。
同样的时点，北京的二手房租金價格又为何会跌呢？有媒体报道：＂北京新发地批发市场出现的疫情，给本该复苏的租赁市场浇了一盆冷水。毕业生都没有回来，带看的客户中，很少是今年刚毕业的大学生。现在的带看量，比之前少了30%左右。＂
＂学区房＂政策和疫情是毫无关联的独立事件，分别在短期内影响了北京的二手房房价和租金水平，两者出现背离可以理解。同样，如果社会稳定、经济向好，两者可能同时上涨;如果遇到经济危机、失业率大增，两者又可能同时下跌。
长租公寓面临风险
受疫情影响，多地租赁市场疲软、租金下滑，这对长租公寓的经营者来说是一个雪上加霜的致命打击。
据房东东数据，2019年以来，因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台为53家，倒闭跑路共有45家，被收购的有4家，拖欠未付房租的有4家。其中，杭州成为长租公寓＂爆雷＂重灾区，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。
上市企业方面，蛋壳公寓6月18日披露，公司CEO高靖遭地方政府部门调查后，蛋壳股价连续下挫，盘间一度触发熔断。长租公寓另一上市公司青客也深陷危机之中，股价从发行之初的17.35美元跌至10.91美元，市值从8.37亿美元跌至5.22亿美元。
客观来看，疫情只是一个偶发因素，长租公寓集体挫败的主要原因是这些长租公寓经营者采取了＂赌博＂式的经营策略。既然赌博，一定是＂十赌九输＂的结果。
目前＂长租公寓＂的主要经营者几乎都不是产权拥有人，而是＂二房东＂，即通过一次性签订多年协议获得大量房源，然后再统一装潢，经营这些房源。
一般来说，二房东这种模式主要是利用市场信息不对称赚钱（低价揽房、高价出租）。然而，租赁市场早已经非常透明，并且充分竞争。所以，这种模式没有市场前途。例如2002年左右上海市场出现的＂房屋银行＂就是这种业务模式，后来很快倒闭。
如今，二房东模式为何死灰复燃呢？是资本在作怪。在各路资本力量的推动下，＂二房东＂再次进入租赁市场，并且发展迅猛，他们主要靠两招：一招是通过高价从个人手中囤积大量房源，垄断区域市场，希望获得较高的公司估值，进而上市套现，这套打法其实也就是大家熟悉的＂烧钱＂模式。另一招就是所谓＂互联网思维＂——＂羊毛出在猪身上＂，利用各种金融模式玩杠杆，利用现金流玩＂资金池＂，甚至和P2P结合在一起。
很明显，这两种套路都是短期投机者热衷的行为，风险极大。
租客和房东都要当心
面对长租公寓连连＂爆雷＂，如今租客和房东都要提防风险。
对租房的人来说，尽量不要签房租类的贷款，以免落入陷阱和不必要的纠纷。
例如2018年3月，＂爱公寓＂因为资金断链，停止向房东支付房租，不少租客遭到了业主的清退。然而就在被清退以后，租客才发现自己身上原来还背负着一笔高昂的租房贷款。即使是被清退之后，租客依旧还会时不时地受到＂催收平台＂的骚扰。
出现这么奇葩的事情主要在于＂租金贷＂。在长租公寓频频使用的金融工具中，＂租金贷＂就是提供租房用途的贷款。建设银行曾率先推出了个人用途的＂按居贷＂，就是这种租金贷。此后，越来越多的银行以及非银行金融机构开始杀入这一市场。
上面所说的＂租金贷＂是正规银行的个贷业务，而在实际长租公寓＂爆雷＂的案例中，很多租客是在不明原因的情况下被动贷款，放贷方多是与长租公寓经营者有密切关系的小贷公司。在爱公寓的租金贷东窗事发之后不久，蛋壳公寓、青客公寓、青柠公寓等市场占有率较高的长租公寓（二房东模式）也被爆出存在＂租金贷＂现象。
此外，房东要提防租金损失、甚至无法收回租金的风险。
据新浪财经6月28日报道，近期自如公寓业主接连曝出自如平台向业主提出降租金要求，甚至在沟通中表示＂不降租就解约＂。多数业主对此表示不满，有业主认为，作为违约方的自如，不仅不承担违约责任，甚至要求赔偿。
深圳市消费者委员会数据则显示，3月1日至6月5日期间，消委会累计接到市民针对蛋壳公寓的投诉共219宗，包括消费欺诈、合同纠纷、强制退租等类型投诉。随后，深圳市罗湖区住建局工作人员对媒体表示，将对蛋壳公寓存在的租金贷、房屋安全、违规改建等问题进行专案处理，并转给职能部门核实调查。
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险资进军＂长租公寓＂
今年6月初，深圳市政府和中国平安保险（集团）股份有限公司签署《公共住房投资建设运营战略合作框架协议》，中国平安将深度参与到深圳公共住房建设中，助力深圳推出更多高品质公共住房。
深圳市今年将完成＂十三五＂期间新增40万套目标，到2035年计划建设筹集公共住房不少于100万套。据悉，平安集团将从协议生效起至2035年，持续投入资金参与深圳公共住房建设，由平安集团投资建设的公共住房以长期租赁为主，并优先满足政府的租赁需求。
無疑，险资参与政府公共住房建设能实现多方共赢。市场上，险企一直拥有大量资本，相比其他的市场投资者，保险资金有负债周期长、成本相对较低、稳定性好等特点，在全球低利息环境下，险资也在积极寻找新的投资方向。
实际上，险资也一直在探索新型不动产方面的投资。平安首席投资执行官陈德贤在中国平安2019年度业绩发布会上曾表示，目前收益率都是往下走，要找新的品种;过去两年强调新型不动产，新型不动产包括公租房、基建、康养、产业园、写字楼、高端综合体，因为是长期的资产，这些资产对平安目前保险基金里面的负债是非常好的匹配。
短评：
＂长钱＂来了
文/本刊记者 刘畅
长租公寓这个市场并不是谁都有能力来玩的，因为这个行业的利润并不高。《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市中，公寓租金回报率为1%—3%，低于办公租金回报率。
但是长租公寓这个行业又具备一个特点，就是现金流非常稳定，是一种稳健的长期投资。从这些特点来看，长租公寓天然就是为保险资金这些＂长钱＂资本量身定制的产业。
过去，险企资金一直受到诸多管控，投资渠道也备受监管部门的关注。在2018年，长租公寓这个新兴领域被允许险资涉足。2018年5月28日，银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，文件规定，保险公司通过直接投资、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。
目前，保险公司等机构拥有巨量的资金，却难以找到提供长期稳健收益的项目，长租公寓的出现可谓恰逢其时。
当然，租赁市场短期内也有可能出现租金波动，正如目前的情况。但是险资是自己持有物业模式，而且匹配的是长线资金，不会因为一时的市场波动出现资金断裂的状况，风险完全可控。
事实上，适合投资长租公寓的＂长钱＂资本并不局限在保险资金。社保资金、养老金如今都可以进入资本市场投资股票，也完全可以投资波动性更小、更具有长期稳定收益的长租公寓。
当然，这些＂长钱＂资本并不需要自己拿地、开发，再经营物业。可以与专业的房地产商合作，通过合资的形式联手拓展长租公寓市场，未来就有可能找到长租公寓可持续的盈利模式。