真相年的房贷其实你只用还年

　　只身打拼于高楼林立的城市，想要给一个安定的住所，想过买房，却苦于高额房贷…财妹今天想告诉你真相，20年的房贷，其实你只用还12年！
　　财富管理.财妹导读
　　无论是在大城市还是在小城市，房贷永远都是房奴们的烦恼.......
　　目前深圳的平均房价大约是每平米5万元，意味着你在深圳用商业贷款方式买一套100平方米的房子，3成的首付，贷款20年，那么每月需要还款2.2万以上！然而2016年，深圳平均工资每月也仅7500元左右。20年的高额房贷会压垮多少年轻人和购房家庭？
　　表面上看，长期巨额房贷确实是一大煎熬，但在实际生活中剔除了通货膨胀和货币贬值后，20年的房贷，其实你只用还12年。
　　说到这肯定有人不信，甚至有些被房贷压得喘不过气来的朋友还会责骂小白！好了，如果不信小白给大家算算一笔账就清楚啦！
　　（一）
　　下面是1996年、2016年分别对应的GDP和M2数据表：
　　从表中可以看出：20年间，中国的GDP增长了936.19%，而同期M2却增长了1937.06%，GDP增速代表＂创造财富的速度＂，M2增速代表＂印钞的速度＂！
　　假如创造财富的速度赶不上印钞的速度，就意味着货币贬值，那么这20年你的钱缩水了多少呢？
　　20年以来你的钱贬值的程度=1937.06%-936.19%=1000.87%
　　20年间你的钱贬值了1000%，换句说2016年的11块钱只相当于1996年的11÷（1 1000%）=1元。
　　（二）
　　知道了货币贬值的幅度，我们再来看看，扣除了货币幅度的钱，最后还贷的钱到底是多少呢？
　　我们还是以上面的例子不变：如果你在深圳以商业贷款（事实上很多人采用的是公积金贷款，利率更低）买一套100平方米的房子，3成的首付，贷款20年，采用等额本息还款。
　　情况一：假如钱没有缩水，未来20年4.9%的贷款利率不变
　　假如钱没有缩水，20年间你需要还给银行的钱是549.73万。
　　情况二：过去20年的钱缩水了1000%，假如未来20年钱仍然会缩水1000%不变。
　　那么20年后的549.73万只相当于现在的549.73万÷（1 1000%）=49.97万！
　　也就是说20年房贷中你还给银行的钱只有49.97万，如果按照每月分担的2.29万元的钱不变，那么实际上最终还款的年限只有49.97万÷（2.29万×12月）=1.81年！
　　惊呀了吧！扣除缩水的钱后20年的房贷实际上你只还了1.81年。
　　行文至此如果就此停笔，那么绝对是一篇爆文！但实事上没那么简单，上面计算的方式实际上默认了20年后一次性还款549.73万，但实际上我们的房贷是按月还款的，这当中就产生了时间价值！
　　怎么理解时间价值？
　　这么说吧！如果是20年后一次性还款，那么你可以将你每个月2.29万元还款的钱拿去投资，或者即使不投资钱放在银行里也会产生利息吧，但是如果你是月供2.29万那就没有了。
　　（三）
　　所以要计算实际缴纳房贷的年限，那么我们需要逐月来计算：
　　1、GDP从1996年的71814亿到2016年的744127亿：
　　A、设每月GDP增长的速度是X；
　　B、20年一共有： 20×12＝240个月
　　C、即有71814×（1 X）^240＝744127
　　D、解得X＝0.9789%
　　2、M2从1996年的76095亿到2016年的1550100亿：
　　A、设每月M2增长的速度是Y；
　　B、20年一共有： 20×12＝240个月
　　C、即有76095×（1 Y）^240＝1550100
　　D、解得Y＝1.2637%
　　也就是说你的钱每月缩水的速度是Y-X=0.2848%
　　3、按照目前4.9%的年商业贷款利率，那么每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%；
　　4、实际上扣除缩水的钱后，你每月的贷款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%
　　5、换算成年后，每年的房贷利率只有12×0.1235%＝1.482%；
　　6、我们用1.482%利率计算，你实际的还款年限到底是多少呢
　　可以看出，实际需要还的钱只有404.643万； 如果按照原来的2.229万的月还款，那么你最终还款的年限只有404.643÷（2.229×12）＝15.12年
　　结论：
　　1、对于买房的人来说，能够贷款买房的尽量贷款，因为通货膨胀会消化你的负担。
　　2、20年的房贷，用商业贷款利率其实你真正还款时间才15年左右，但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款利率，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右！
　　3、贷款的买房，贷款的时间越长越好，因为通货膨胀是人类发展的必然趋势，时间越长钱越便宜。