专题研究丨房地产供应链金融运作模式分析

　　摘要
　　在房地产产业链结构中，处于房地产企业上游的有材料供应商、建筑公司、设计公司，而其下游的企业则主要有代理商、中介服务与物业服务机构、装修公司以及购买房产的顾客。
　　房地产供应链金融以房地产企业作为核心企业，为整个供应链上的中小企业提供了新的融资选择，将供应链上各个节点企业的应收账款、活期储蓄等盘活，为其注入新的活力。房地产供应链金融有效地实现了商流、物流、资金流、信息流四流合一，稳固了房地产企业与其上下游企业的合作关系，降低了房地产企业的融资成本。因此相较于传统的金融模式，房地产供应链金融具有十分突出的经济效益和社会效益。
　　现阶段，房地产供应链金融主要有两种模式，一种是房地产企业直接参与的供应链金融，即以房地产企业作为核心企业所主导的供应链金融融资模式；另一种则是房地产企业间接参与的供应链金融运作模式，主要为商业银行主导的运作模式。
　　一、房地产供应链金融融资模式
　　由于房地产供应链结构的特殊性，房地产企业的预付购房款主要来自于消费者商业银行贷款，与供应链金融的预付款融资有所区别，所以预付账款融资这种运作模式并不适用于房地产行业。房地产供应链金融的运作模式主要有以下三种，分别为：应收账款融资模式、存货质押融资模式与建立下属金融平台。
　　（一）应收账款融资模式
　　应收账款融资模式，是指中小企业发生资金短缺的问题时，为获取资金以将来到期的应收账款进行质押，向金融机构申请贷款的融资服务。应收账款具有债券属性，是由处于供应链上游的中小建筑企业在与核心企业的交易过程中的赊销产品行为形成的。常见的形式有商票贴现、应收账款质押及保理等种类。在房地产供应链中，作为债务人的核心房地产企业为作为债权人的中小企业背书，若进行融资的中小企业不能偿还贷款，金融机构可以要求房地产企业承担还款责任。
　　（二）存货质押融资模式
　　存货质押融资模式，又可称为动产质押融资模式，简单来说就是存在融资需求的中小企业将存货或动产进行质押，向银行等金融机构申请贷款的一种融资模式。在房地产供应链中，处于上游的材料、设备供应商通常会有数额大且较为稳定的库存，这些企业可以通过存货质押模式进行融资来缓解资金短缺的问题。
　　（三）房地产企业建立下属的金融平台
　　近些年来，随着互联网金融的发展，许多房地产企业提出了＂房地产+互联网+金融＂概念，纷纷建立互联网金融平台，这些互联网金融平台以互联网技术和信息通信技术为基础，提供在线的金融服务。房地产企业成立的金融平台，通过推出面向房地产业主以及其他潜在投资的供应链金融类的理财产品，将资金引入到供应链中，为供应链里的中小企业提供融资服务。在这种模式中，房地产企业主导了整个供应链金融的运作过程，利用下游业主方面的资源，帮助中小企业解决企业融资问题，有利于保持供应链的长期稳定发展。
　　现阶段已经有多家房地产企业推出了旗下的互联网金融平台，例如万科集团入股鹏金所、碧桂园集团下属的碧有信、金地集团旗下的家家盈、绿地集团旗下的绿地金服、恒大的恒大金服、新城集团成立的新城金服等。
　　二、其他房地产供应链金融运作模式
　　除了房地产企业直接参与供应链金融运作的模式外，房地产企业还可以通过与主导方合作间接地参与供应链金融，协助供应链金融的主导方了解融资企业的经营状况及其所在供应链的整体情况。由于房地产供应链的特殊性，在房地产供应链金融运作模式中商业银行主导的供应链金融运作模式最为常见，而物流企业主导和电子商务平台主导的运作模式在房地产供应链中并不常见。
　　商业银行主导的房地产供应链金融模式，是指商业银行为房地产供应链上存在融资需求的中小企业提供贷款。商业银行通过与房地产企业以及供应链上的其他企业的合作过程中，获取融资企业的相关信息，包括融资企业在供应链上真实的交易情况、核心企业的信用水平以及所在供应链整体情况。通过此情形，商业银行能够有效的降低由于银行与融资企业间信息不对称问题导致的各类风险。
　　由于在房地产企业间接参与的运作模式中，房地产企业参与度较低且可以发挥的作用有限，因此，其参与热情较低。在房地产企业主导的供应链金融运作模式中，房地产企业既是房地产供应链的核心企业，又是房地产供应链金融的主导者，能够充分利用与融资企业合作过程中积累的信息资源，有效地降低供应链金融风险。此外，房地产企业不仅可以通过供应链金融解决其上游企业的融资问题，构建地产生态圈，提升房地产供应链整体水平，还可以实现产融结合，为房地产企业向金融业转型提供途径。
　　三、案例分析
　　深圳龙光控股集团有限公司（以下简称＂深圳龙光＂）是龙光集团旗下的一家房地产公司，作为我国知名的房地产企业，龙光地产荣获2018年中国房地产百强企业第26位，连续8年跻身中国房地产百强。在供应链中，深圳龙光上游为材料供应商、建筑公司和设计公司，其下游则为中介服务、物业服务、装修服务等公司以及顾客。对于深圳龙光，其可行的供应链金融融资方案主要有应收账款融资和存货质押融资两种。
　　（一）应收账款融资
　　截止到2017年末，公司应收账款类资产规模达到了15.78亿元，主要为公司应收分期款与应收关联方与联营合营企业。对于购房尾款的应收账款融资，其业务流程图如下：
　　（二）存货质押融资
　　深圳龙光存货类资产账户规模已达354.86亿元，其存货构成主要为已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品及原材料。存货质押融资具体业务流程如下：
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　　文/张玉涵