隐瞒抵押事实销售房屋购房者如何维权

　　李某在去年购买了一套商品房，当时开发商宣称＂具有该房子的全部产权＂。后来，李某向产权机关查询得知：在签协议之前，该公司早就将该房子抵押给了银行。那么隐瞒抵押事实销售房屋购房者如何维权？
　　李某马上与这家公司交涉，但是对方称债务就快还清了，抵押立刻就可以解除了，不肯退还已收取的购房款。李某以为，该公司在签定协议书时成心隐瞒所售房子已被抵押的现实，遂将其告上法庭，要求法院判令该公司撤销购房协议，返还已交的2万元购房款并且加倍补偿2万元。
　　同时该公司辩称：该房产的确已被抵押给银行，但是该公司在与李某签定协议之前，已告诉李某房产被抵押的现实，银行也同意该公司出售被抵押的房产，况且现在李某没有遭受任何损失。
　　因为该公司没准时提交能证明＂在订约时已告诉李某房产被抵押＂的有用依据，法院审理后以为，该公司在订立商品房买卖合同时，没有照实向购房者阐明房产已经被抵押，遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出一审判决：撤销两边签定的购房协议，该公司返还李某已付购房款2万元，并且再付出补偿金2万元。
　　根据相关法律的规定，房屋买卖过程中，作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务：一是对房屋拥有所有权，二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋存在权利瑕疵，卖方在出卖之时至少应尽到告知义务，比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方未尽到告知义务，其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条规定：＂一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。＂因此，买方可以据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。实际上，对于上述这种情况，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了比《合同法》更为明确的规定，《解释》第九条规定：＂出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。＂根据以上规定，李某不仅可以要求返购房本金，还可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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