温哥华房产新政对加拿大房价影响几何
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夏欣怡
加拿大BC省出台的房产新政，可谓是开了北美地区对海外买家进行房地产限购的先河，这样的政策存在向加拿大其他省份甚至美国扩散的可能性。
7月25日，加拿大官方房地产调控的严厉政策出台，BC省（不列颠哥伦比亚省）政府宣布，从8月2日起对大温哥华地区楼市的海外买家额外征收15%的房产交易税。本文将就这一政策出台的背景及对加拿大房地产市场的影响进行剖析。
房产新政出台的原因分析
房价涨幅过大是加拿大房产新政推出的主要原因。8月初，英国房地产研究机构Knight Frank公布了一份全球主要城市二季度房地产市场报告，结果显示，温哥华再次以36.4%的房价年涨幅居首，成为2015年6月～2016年6月房价上涨最快的城市。排名第二的是上海，房价涨幅为22.5%，尽管也达到了两位数增长，但距离温哥华仍然有一定差距。此前在2016年初的统计中，在全球100个主要城市中，温哥华的房价涨幅同样位列2015年的第一排名。
温哥华的房价上涨如此之快有多方面原因。第一，气候宜人。温哥华是一座四季如春的海滨城市，空气清新，常年在多项评比中位于世界最宜居城市的首位。第二，舒适安全。温哥华是一个绿树成荫，人与自然完美结合的城市。这里没有美国那样的持枪政策，安全性与美国相比更胜一筹。从历史来看，自从1814年美加战争结束至今，加拿大本土已经202年没有发生过战争。第三，友好的多元文化。加拿大是一个移民国家，除了少数土著，基本都是移民或移民的后代，公开化的种族歧视很少出现。第四，大温哥华地区面积为2877 平方千米，北部为山地，东部也多为山地，西部临海，南部则与美国接壤。地理位置决定了温哥华土地供给的有限性。第五，贷款利率低。一般而言，只要海外投资者的首付能达到35%，加拿大各大银行都会提供2%～2.5%的房屋贷款利率。
高房价引起了当地居民的诸多不满，甚至出现了一些人占据空房和建筑工地，抗议拆迁和高房价的现象。正是在房价暴涨、本地居民抱怨不断的背景下，BC省才推出了房产新政。
温哥华的房价会跌吗
应该说，BC省的此次房产新政具有不合理性，主要表现在政策的追溯性。
海外买家在8月2日之前签订的合同，如果没有在8月2日之前进行房产的交割，那么在8月2日之后仍需要交纳15%的房产交易税。而加拿大的房产交易周期通常为2个月甚至更长时间，这样就会出现大量海外买家在7月25日新政颁布之前签订的合同，在7月25日至8月2日短短一周之内根本无法交割，而必须延续到8月2日之后来完成房产的最终过户，不得不交纳15%的房产交易税。
由于无力或不愿支付额外的交易税，相当一些海外买家决定放弃定金（通常为总交易金额的5%），取消交易。大温地区房产局主席Dan Morrison指出，有些加拿大本土买家也因为市场不确定性决定解除已经签好合同的交易。
本次税务新政带来的大量交易取消，影响的不仅是交易双方。就市场整体而言，在新政影响下无法实现交割的楼盘，会使得房屋供给大量增多。而在需求一方，海外买家被高额的交易税堵在门外，会趋向于不在温哥华继续购置产业。而本土买家担心市场风险，则会持币观望，这意味着来自买方的需求开始下降。受供求关系影响，在供给增加和需求疲软的情况下，大温地区楼市增速放缓甚至转为下跌，将成为大概率事件。
就历史来看，温哥华房价的高增长不具有持续性。大温哥华地区范围内，与2015年6月～2016年6月类似房价迅速增长的情况，在过去的35年内共出现过7次。其中，有5次房价回归平稳增幅，而有2次则因为外部冲击或政策变化，房价转为负增长（见下图）。
加拿大房价会走向何方
在这次温哥华税务新政的作用下，加拿大其他地区的房价将去向何方？这个问题需要从两个方面来看。
与温哥华同属BC省的其他城市房价
这样的城市以纳奈莫和BC省省会维多利亚为代表，这两个城市均位于温哥华西侧的温哥华岛上，与温哥华具有相似的自然环境、社会氛围和温润气候，但房价又不像温哥华那么昂贵。以7月为例，大温地区独立屋的平均价格为157.83万加元（目前加元与人民币兑换比例大约为1：5.1），维多利亚为75.794万加元，是温哥华的48.02%，还不到温哥华房价的一半；而纳奈莫更低，只有40.97万加元，仅为温哥华的25.96%，也就是比温哥华房价的1/4略多而已。
房产市场过热或过冷都是有害的。笔者认为，大温地区房产新政的出台，并不是为了扼杀整个BC省的房产市场，而是为了平抑BC省房价过高区域——即温哥华的房产市场。在温哥华限购的情况下，大温地区的刚性购房需求和过剩房产购买力会疏导到以纳奈莫和维多利亚为代表的温哥华临近城市，使得这些城市的房产需求增多。就工作实践来看，温哥华房产新政宣布后，笔者和同事们的买家咨询确实出现了增多的现象。
BC省东部地区的其他城市房价
这样的城市以多伦多为代表。有观点认为：新政之后，温哥华的房市炒家将会转战多伦多。笔者认为，这样的观点虽然存在一定的道理，但却忽略了两个问题：第一，温哥华与多伦多在地理位置上相距4000千米，对于已经习惯了温哥华生活的海外身份持有者，从温哥华搬家至多伦多，在工作、学习、生活、朋友圈、跨省搬家等多个角度来看，都是一件比较困难的事情；第二，温哥华与多伦多存在明显的气候差异，多伦多的冬季漫长而寒冷，且经常性有降雪，对于喜欢温润气候的买家，在多伦多居住无疑是一个巨大的考验。
事实上，移民国家中对海外买家进行限购，并非加拿大首创，澳大利亚早就采取了类似的政策。BC省此次房产新政，可谓是开了北美地区对海外买家进行房地产限购的先河，这样的政策存在向加拿大其他省份甚至美国扩散的可能性。7月，大多伦多地区独立屋的平均价格为83.69万加元，紧随温哥华之后位列加拿大第2位。一旦温哥华房产新政扩散至加拿大其他地区，那么首当其冲者可能就是多伦多，使得这里的房价也出现滞涨甚至下行。