房屋买卖有关配套设施纠纷典型案例则
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陈枝辉 北京天同律师事务所
导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判研究每周独家推送全新天同码系列。
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本期天同码，案例来源于国家法官学院、中国人民大学法学院编《中国审判案例要览》2014年（民事卷）部分房屋买卖合同纠纷涉及配套设施争议的典型案例。
规 则 要 述
01 .未登记的储藏间系附属物，应随主房屋转让而转让
未作权属登记的储物间系附属物，在当事人未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应一并转让。
02 .非专属特定房屋的小区公共绿地，不得约定为专有
购房合同虽约定小区公共绿地由房屋业主独立使用，该约定因未征得其他业主同意而排除其他业主权利，应无效。
03 .＂车库＂应理解为放置汽车，而非放置自行车之用
对购房合同附送＂车库＂理解有争议的，应依诚信原则及交易习惯，理解为用于放置汽车而非自行车或其他物品。
04 .交付配套设施违约，但违约责任承担存在履行不能
交付房屋配套设施违反约定，在认定违约责任承担时，尚需基于诚信和公平正义原则考虑是否存在履行不能问题。
05 .预售商品房已转移占有的，应视为房屋的交付使用
开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付使用，但交付逾期并有瑕疵的，开发商应承担一定的违约责任。
06 .未划分区域的建筑收益，不当然归房屋买受人所有
《物权法》实施前、院落建成后，居民自行筹资修建、尚未划分区域的建筑设施收益，不当然归房屋受让人所有。
规则详解
01 .未登记的储藏间系附属物，应随主房屋转让而转让
未作权属登记的储物间系附属物，在当事人未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应一并转让。
标签：房屋买卖｜配套设施｜附属物｜储藏间
案情简介：2007年，许某购买陈某房屋，合同约定＂房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积／平方米＂。2012年12月，许某诉请陈某归还自卖房时就借用的储藏间并支付使用费。陈某抗辩称卖房并未包括卖储藏间。
法院认为：①诉争储藏间位于独立的不同空间，并未附合于案涉房屋，并非房屋组成部分，其具有独立的经济价值，作用在于辅助、发挥主房屋效用，故为房屋从物。在当事人未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应一并转让。②买卖合同约定，＂房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积／平方米＂，根据该条款所使用词句，结合语意习惯分析，该条款含义应指125.44平方米中不含附属用房建筑面积，即计价的125. 44平方米均为房屋面积。根据双方陈述，交易过程中双方曾就储藏间是否一并交易进行了协商，双方在交易过程中已知诉争储藏间存在。诉争储藏间未进行不动产登记，根据交易习惯，储藏间一般随同主房屋转移至新所有权人。如双方特别约定储藏间不随同转让，从常理来看，应在合同中进行特别声明或约定，明确诉争储藏间仍归原所有权人所有。陈某并不能就此提供证据，对于其关于双方约定将诉争储藏间排除在交易范围外主张法院不予采信。③许某陈述房屋交易时其同意将诉争储藏间借给陈某使用，而许某未就其向陈某催还诉争储藏间提供证据，对于其要求陈某支付储藏间占有使用费主张，法院酌情自许某起诉之日起予以支持。判决陈某归还许某储藏间，并按每月250元标准支付自起诉日至实际归还日的占有使用费。
实务要点：未作权属登记的储物间不属独立物而系附属物，在当事人未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应一并转让。
案例索引：福建厦门思明区法院（2013）思民初字第212号＂许某与陈某等物权保护纠纷案＂，见《许雪真、曾丽洁诉陈燕物权保护纠纷案（附属物权属的认定）》（王瑛、吕云平），载《中国审判案例要览》（2014民:54）。
02 .非专属特定房屋的小区公共绿地，不得约定为专有
购房合同虽约定小区公共绿地由房屋业主独立使用，该约定因未征得其他业主同意而排除其他业主权利，应无效。
标签：房屋买卖｜配套设施｜小区绿地｜地下空间
案情简介：2012年，陆某从开发公司购买联排别墅，约定别墅周边由绿篱围合的绿地归陆某所有。2013年，因吴某在该绿地中排放地源热泵设施致诉。
法院认为：①根据法律规定，构成《物权法》所称专有部分应具备构造上独立性、利用上独立性、能登记成特定业主所有权客体。规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为《物权法》第6章所称专有部分组成部分。本案争议绿地虽在合同中约定其中绿篱围合部分由房屋业主独立使用，但该绿地并未登记为陆某专有，亦未经行政规划许可为其房屋专有部分，且该约定未征得其他业主同意而排除了其他业主权利，应归于无效，故本案争议部分绿地不符合专有部分条件。故无论绿篱围合部分形态如何，争议绿地均应认定为小区公共部分绿地。②小区业主有权利合理利用公共部分，合理标准包括无偿及不得违反法律、法规、管理规约或损害他人合法权益，同时还应考虑到公序良俗等因素。本案中，吴某在争议绿地内排放地源热泵设施的行为不属于对公共部位合理利用，理由如下：第一，在小区业主大会重新作出决定前，物业管理公约自然应成为业主利用小区公共部分准则。吴某行为显然违反小区管理规约。第二，我国法律目前对于公共绿地规定一般针对地表部分，对于地下资源一般认为应属国家所有，在现有法律未禁止情况下，小区业主合理利用地热资源并无不妥，但小区公共部分属全体业主共有，在小区公共部分利用自然资源，基于空间有限性，可能会出现部分业主无法利用的实际情况，故在实施利用行为前，应充分考虑其他业主意见，必要时应由业主共同决定利用方式。对此，我国《物权法》亦作出明文规定：有关共有和共同管理的其他重大事项由业主共同决定。简单地以先占使用为标准，必然会诱使业主哄抢有限资源。这样既无助于培养团结互助、公平合理的良好社会秩序，亦违反了法律规定。吴某在未经业主共同决定，甚至未取得与争议绿地关系最紧密业主同意情况下，擅自使用公共绿地，并以合理使用为由拒绝迁移地源热泵设施、恢复原状，其行为明显不符合法律规定。第三，本案争议绿地定性为公共绿地，公共绿地对小区业主价值主要在于观赏和休闲，但基于本案争议绿地特殊构造形态（以绿篱将争议绿地与公共道路分隔），该绿地对相邻房屋还体现了一定安全价值。吴某擅自在争议绿地中排放地源热泵设施，虽其事后已恢复绿地，但其将来对地源热泵设施维修、保养等行为势必会在争议绿地地表施工，必然对公共绿地造成侵害，同时，其进入绿地行为，亦会对相邻房屋业主安全构成一定影响，故吴某行为对直接毗邻绿地房屋业主陆某已构成侵权。③虽吴某行为在先，陆某购房在后，且吴某排放行为已结束，但危害长期存在，其行为侵害的是特定主体毗邻房屋业主合法权益，故吴某侵权行为并不能因实施在先而免责。判决吴某对其停止侵害时的绿地形态承担恢复原状责任。
实务要点：规划及登记上非专属于特定房屋的绿地应认定为小区公共绿地，购房合同虽约定由房屋业主独立使用，该约定因未征得其他业主同意而排除了其他业主权利，应归于无效。
案例索引：江苏无锡中院（2013）锡民终字第0773号＂吴某与华某等排出妨害纠纷案＂，见《吴昕诉华勇基、陆燕萍、无锡美新置业发展有限公司排除妨害纠纷案（对住宅小区公共绿地上及地下空间的合理利用与限制问题）》（任璐、李庆玲），载《中国审判案例要览》（2014民:74）。
03 .＂车库＂应理解为放置汽车，而非放置自行车之用
对购房合同附送＂车库＂理解有争议的，应依诚信原则及交易习惯，理解为用于放置汽车而非自行车或其他物品。
标签：房屋买卖｜配套设施｜合同解释｜交易习惯｜车库
案情简介：2006年，开发公司与穆某签订拆迁安置协议，约定前者给付后者一个车库。2012年，因开发公司称只能给穆某一个11.37平方米、仅能停放自行车和放置其他物品的＂车库＂致诉。
法院认为：①开发公司与穆某所签协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依合同约定履行各自义务。在拆迁时穆某与开发公司协商一致，开发公司同意给穆某回迁楼房车库一个，开发公司应当履行。②现双方就协议中＂车库＂是否系用来存放汽车发生争议。对此，相关法律规定，当事人对合同条款理解有争议的，应按合同所使用词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款真实意思。依交易习惯及诚实信用原则，对＂车库＂通常理解为用于放置汽车，而非用于放置自行车和其他物品。虽开发公司同意给付穆某一个11.37平方米的车库，但双方均认可11.37平方米车库无法放置汽车，20平方米车库可放置汽车，故法院根据实际情况酌情判定开发公司给付穆某20平方米以上车库一个，如不能交付，补偿穆某车库折价款20万元。
实务要点：对购房合同附送＂车库＂理解发生争议的，应依诚实信用原则及交易习惯，理解为用于放置汽车，而非放置自行车或其他物品。
案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第00109号＂穆某与某开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案＂，见《穆瑞生诉北京业达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（诚实信用原则、附随义务、合同条款解释规则）》（崔道远），载《中国审判案例要览》（2014民:287）。
04 .交付配套设施违约，但违约责任承担存在履行不能
交付房屋配套设施违反约定，在认定违约责任承担时，尚需基于诚信和公平正义原则考虑是否存在履行不能问题。
标签：房屋买卖｜配套设施｜违约责任｜履行不能｜排风设施
案情简介：2011年，孙某与开发公司签订商品房预售合同，后者以书面形式特别提示配套设施不含地库排风设施。2013年，孙某以交付房屋所在楼幢存在地库排风设施影响房屋使用价值构成违约为由，诉请拆除地上一层地库排风口及地下一层排风机泵。
法院认为：①依查明事实，开发公司出售系争房屋时，向孙某出示了宣传手册，该手册对涉案楼盘标注了地库排风内容作为红线内不利因素，对本案系争房屋所在楼幢却未作出相应标注。开发公司对该楼排风设施进行标注行为本身说明标注并不受比例和表现方法所限等因素影响，故双方预售合同约定，受比例和表现方法所限等因素影响，系争房屋相应设施、设备或配套设施以最终规划和设计为准，并不适用于本案情况。由于房屋是否附着排风设施对预售合同订立以及房屋价格确定均有重大影响，开发公司对系争房屋所在楼幢未标注排风设施，应视为该处并不存在相应设施，孙某对此予以接受并与开发公司签订预售合同后，该部分内容应被视为合同内容。现开发公司向孙某交付系争房屋附着排风设施，应认定开发公司违反双方合同约定。②通常而言，合同双方应遵循契约严守原则全面履行合同义务，一方违约的，另一方有权要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在要求违约方承担具体违约责任时，尚需基于诚实信用原则和公平正义原则考虑是否存在履行不能的问题。所谓履行不能，包括事实上的履行不能以及履行代价远远超过违约损失情况。当然，履行不能应根据具体情事和社会一般观念来判断。本案系争房屋系按照批准的规划及设计方案建造并经竣工验收获得交付使用许可证，拆除该房屋附着的排风设施，势必改变经批准的规划，是否重新获批尚有疑问；况且，改变之前的功能布局亦势必影响小区其他业主利益，故可以认定孙某要求开发公司拆除排风设施存在履行障碍，孙某可依法要求开发公司承担赔偿损失等其他替代违约责任。事实上，赔偿损失为金钱给付义务，法律上不存在履行不能问题。判决驳回孙某诉请。
实务要点：开发公司交付房屋配套设施违反约定，在承担具体违约责任时，尚需基于诚实信用原则和公平正义原则考虑是否存在履行不能问题。
案例索引：上海一中院（2013）沪一中民二（民）终字第2907号＂孙某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案＂，见《孙懿诉上海加来房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（比例原则在民事司法领域适用的可行性）》（章国栋），载《中国审判案例要览》（2014民:292）。
05 .预售商品房已转移占有的，应视为房屋的交付使用
开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付使用，但交付逾期并有瑕疵的，开发商应承担一定的违约责任。
标签：房屋买卖｜逾期交房｜交付使用｜瑕疵交付
案情简介：2012年，张某与开发公司签订预售商品房合同，约定交房时间为同年12月31日，同时约定因＂红线外市政接入＂条件不具备的，交房时间相应顺延。2013年，张某以开发公司迟延交房，红线外市政未接入，且部分配套未能正常使用为由主张逾期交房违约金。
法院认为：①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，开发公司与张某所签合同明确约定房屋实际交付程序，开发公司已依约向张某发出入住通知，张某亦办理收房手续，故应视为开发公司向张某交付了涉案房屋。②开发公司与张某所签合同中明确约定了相应交付条件。但根据已查明事实，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，交付房屋并不完全符合合同约定。结合合同中＂红线外市政接入＂条款，开发公司应在条件允许时完成红线外市政接入相关义务。同时，开发公司亦应承担房屋交付后红线内线路整改相应责任。③依我国合同法律规范规定，当事人可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金，亦可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。据此，法院结合涉案房屋所在小区部分配套无法正常使用确系红线外市政接入原因所致、涉案房屋已转移给张某占有、开发公司承担电力开闭站十分之一左右的造价分摊义务、开发公司仍在整改小区红线内的少数管线等基本事实，根据公平原则和诚实信用原则对开发公司应承担的违约金数额予以酌定。判决开发公司支付张某违约金4000元。
实务要点：开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付使用，但房屋交付逾期并有瑕疵的，开发商应承担一定的违约责任。
案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第10768号＂张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案＂，见《张某诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案（预售商品房的交付问题）》（盛蔚），载《中国审判案例要览》（2014民:252）。
06 .未划分区域的建筑收益，不当然归房屋买受人所有
《物权法》实施前、院落建成后，居民自行筹资修建、尚未划分区域的建筑设施收益，不当然归房屋受让人所有。
标签：房屋买卖｜配套设施｜建筑物区分所有权｜不当得利｜建筑设施收益
案情简介：1993年，陈某取得房屋所有权，同时与院落业主筹资修建了非机动车棚、门卫室、居民活动室，并享有收益。1997年，陈某将该房售予王某。2003年，王某将该房转售徐某。2013年，徐某以陈某领取车棚、棋牌室等收益应属房屋所有权人为由，诉请返还不当得利。
法院认为：①《房屋登记办法》第31条规定：＂房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。＂即《物权法》规定的房屋共有部分属原始取得，需建造开发企业在建造之初即予明确，而本案中所涉房屋修建之时并未实施该项法律规定，故当时亦不存在属于该法律调整的业主共有车棚。②本案徐某所在院落原住户为解决当时安保、生活配套等问题，集资修建了非机动车棚、门卫室、居民活动室，并享有收益，在并未明确这些建筑属《物权法》第6章规定的共有部分时，法院不支持徐某据此要求陈某返还收益诉请。判决驳回徐某诉请。
实务要点：《物权法》实施前、院落建成后，由居民自行筹资修建、尚未划分区域的建筑设施收益，并不当然归房屋受让人所有。
案例索引：四川成都中院（2013）成民终字第3879号＂徐某与陈某等不当得利纠纷案＂，见《徐英等诉陈永安不当得利纠纷案（不当得利、建筑物区分所有权、建筑区划划分）》（康阳），载《中国审判案例要览》（2014民:48）。
核校：简牍
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