公募热潮下的冷思考

　　近日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。REITs试点相关文件下发标志着我国公募基建REITs将正式启航。
　　近日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着我国公募REITs试点正式破冰。
　　尽管与美国等相对成熟的REITs市场相比，我国REITs仍处于试点阶段，但中国REITs发展空间广阔，仅基础设施存量市场规模已突破百万亿元，预计近期可证券化的潜在规模超过1万亿元。
　　特別是对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。
　　因此，公募REITs将进一步丰富资产配置选项。特别是当下，REITs一定程度上解决资产荒的问题。在经济增速趋缓，利率下行的背景下，公募REITs将成为机构及个人资产配置的重要方向。
　　为何要推出公募REITs
　　历经多年的探索、推动，市场上对公募REITs的推出需求已呼之欲出，此次《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见，具有里程碑式的意义。中国 REITs 发展空间广阔，仅基础设施存量市场规模已突破百万亿元，预计近期可证券化的潜在规模超过1万亿元。
　　对于企业而言，基础设施REITs有助于资产方盘活存量资产，降低杠杆率与财务压力，减少对债务融资工具的依赖，实现轻资产运营;同时可提升基础设施证券化率，优化基础设施投融资体系，进一步促进资本市场服务实体经济、助力产业升级。
　　同时，公募 REITs 在帮助部分企业从重资产模式向轻资产模式转变，降低杠杆率与财务压力的同时，还能在一定程度上改善盈利状况，进而提振股价。例如，根据《通知》中＂聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点＂，届时包括不动产、交通运输、建筑、环保与公共事业、通信等行业在内的公司资产将得到优化。
　　同时，近几年市场一直在丰富资本市场投资工具，解决资产荒的问题。在当前经济增速趋缓，利率下行的背景下，公募REITs的出现不失为一种好的资产配置选择。
　　与国外相比，我国公募REITs有哪些看点
　　自2014年中国证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，类REITs在国内市场得到了有意义的探索、实践，然而类REITs大多是结构化融资工具，在产品载体、交易结构、投资者数量及构成、投资门槛、募集方式、上市交易模式、信息披露等方面都跟REITs有明显的区别，不属于真正的权益型REITs。
　　海外尤其是美国的REITs市场相对成熟，总规模已突破1万亿美元，其中96%是权益类REITs，投资范围涵盖基础设施、办公、酒店、医疗、工业、零售、数据中心、住宅等，其中按美国市场统计标准，基础设施REITs规模最大，占到总量的20%，其次是住宅和工业。
　　亚洲REITs市场总规模约3000亿美元，仍有较大发展空间。并主要集中在日本、新加坡和中国香港，主要类型包括酒店、写字楼、公寓、零售、工业、物流等。
　　与之相比，我国REITs仍处于试点阶段。目前国内基础设施等领域经历了多年的高速发展，一定程度上进入了存量资产证券化时代，REITs已驶入发展的快车道。我国REITs在借鉴国外经验的同时，充分考虑了国内的实际情况，因此与国外REITs相比，我国公募REITs既存在差异，又有相似之处。
　　在组织形式方面，国外REITs市场分为公司型或信托型，国内REITs市场在现有法律框架下，结合已有的项目实践，率先以＂公募基金+ABS＂的模式得以实现。
　　政策方面，在美国、澳大利亚、日本、新加坡等成熟市场，REITs拥有一套明确、完善的专项法规，且在税收上给予了一定的优惠，国内REITs市场处于试点阶段，法律法规仍待进一步完善、细化，税收等配套规则尚未出台。
　　在资产集中度及分红方面，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中＂80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额＂＂收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%＂等基本与境外REITs惯例一致。
　　试点期间不确定性较多
　　从长远来看，公募REITs试点的推行，是我国资产证券化迈出的一大步，但是目前试点期间既有机遇也有挑战，也有很多问题与不确定性需要投资者谨慎。
　　例如，基金管理人作为＂资产管理运营者＂，在一个全新的领域里，承担了更多的职能和责任。它需要基金管理人能够站在战略高度长远考虑基础设施REITs人员和团队的建设。但是在一个新领域，每家公司能力如何，还有待验证。
　　另外，此次试点的底层资产主要是基础设施不动产所有权和特许经营权（交通设施等），这些在中国都是有期限的，与海外永续 REITs 不同，一定程度上会影响资产的估值和定价。底层资产质量把控也有待在实操中进一步检验，目前国内包括基础设施在内的资产收益率参差不齐，整体水平较低，因此这就决定了公募REITs产品的回报率和规模化存在不确定性。
　　因此，在目前市场利率持续走低的环境下，公募REITs产品是难得的优质资产，但个人投资者还需谨慎参与。