收新房你不知道的十大秘密毛坯篇
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首先恭喜点进来的你！
因为您一定日子过的不错！
我是怎么知道的？
因为你一定有房可收！
咩哈哈！
但是花这么多钱买的房子
真的要交付了，
为什么心里除了有点小激动，
还有点小惶恐呢？??????
原因其实只有一个
就是
.
.
.
你真的不懂！咩哈哈！
你会浪费大把的时间和精力，
却只关注了一些鸡毛蒜皮的事情，
真正重要的事情却全都错过了！
所以，不了解以下10个问题就去收房的
基本上属于慈善行为！??
还有谁？和我比慈善？
1. 在你看到房子以前，你已经确认收房了？
收房的普遍流程：是先验证身份，再核对面积，补退差价后，要签字确认，大家注意，这个时候签的字，多半已经是收房确认书了，绝大多数的开发商现在都是强制客户签了以后才能去看房子的。
当然在法律法规上没有这个明文约定这个流程的先后，但是现状就是这样，作为普通客户很难改变这个现状，即便真的要调整普通客户也一定会付出很大的时间成本。
怎么办？其实您也不用太介意，因为绝大多数的基本房屋质量，都是通过国家监督机构检查认证过的。
这是什么意思？不是说就有多好，而是说基础质量不会有大问题，更重要的是，这种国家认证的标准，其实也就注定了，99%的质量问题就是一个处理结果，修！不可能造成退房的条件。
所以，先签了再看也没有大问题，因为不影响后面的维修。另外即便您不签，也不能成为退房的依据，反而容易造成自己违约。
但是！！！如果开发商有错在先，比如说延期交付了，那您可要注意，最好要求先拿到赔偿才能签字收房。
2. 你收了的房子，可能并不具备交付条件。
房子不是盖好了通水通电就具备交付条件了，而是一定要通过国家相关部门和机构的验收认证，才能算具备交付条件。
怎么证明，最重要的就是四张纸，在收房的时候，一定要看到。
《商品房质量保证书》▼
很重要，约定了您房屋各个部分的保修时间
《商品房使用说明书》▼
开发商自己写的东西，没大用
《竣工验收备案表》▼
最重要的东西，是政府各个部门验收合格的凭证，都是各个部门的各种章，一定要看到，至少要看到复印件，很多大城市的政府网上也能查到。
《商品房面积实测表》▼
一样非常重要，确定每套房子实际建造出来的最终面积，房子补差价的凭证就是这个了，以后办产权证，也用的是这上面的数字。
有了以上四个东西，在政策上才算是具备交付条件了！
3. 面积和销售时有差异，不是差点钱这么简单。
首先大家要知道，现在绝大多数的预售测绘已经做得非常准确了，基本上不会出现出现1%以上的差距。
基于这个认识，如果你的房子面积真的有超过1%的差距，您可就要小心了！
首先：一定要看看房子的外观和平面尺寸有没有什么变化，这种面积差距很可能是由于在施工过程中的变更引起的，而这种涉及到平面轮廓和布局的调整，基本上是不允许的，需要找个说法。
另外：如果面积差距超过3%，是可以退房的！
最后：还有一个重要问题，很多地方政策，面积和交税、落户、上学都是直接相关的，如果误差刚好不巧过了那条线，您的损失就比较大了。
比如说南京超过60平米的住宅可以落户，如果刚好误差变成59平米了，就很麻烦。怎么办！真有这种需要用面积来套政策的需要，我只能跟您说买房子的时候就预留一定的余量，否则真到了交房才发现，基本上回天乏术了！
4. 屋子外面的东西比屋子里面的重要
交房的时候，你一定是一头就扎进自己家里，上上下下左左右右前前后后看个遍，但是其实你家门外的东西更重要！
房屋外面是不是有原来没告诉你的什么垃圾房，变电站，高压线，焚烧厂等，一旦发现，一定要问清楚，为什么你当初不告诉我！
小区的景观交付的时候，是一定和销售模型上不一样的，这个您也别太介意，都这样，模型嘛，别当真。但是如果有特别明显的，当时购房时跟您反复强调的卖点，比如什么家门口的大水池，大景观中轴，交付的时候都大面积的消失了，这就不对了。
所以买房时就要留好模型照片，那种销售员特别强调的卖点最好有楼书或者录音，这样真出了这种事情，您才能保护自己的权益，否则，模型上总是写着一句话：＂仅供参考！＂
还有很多，比如说好的大堂呢？说好的会所呢？说好的可以秀比基尼的游泳池呢！比比皆是，所以，交房，先去房子外面转一圈！
5.办产证时间和交付时间同样重要
交房时间一般大伙都订的特别紧，但是办产证就不积极了，甚至很多朋友还想，晚办产证还能晚点交契税，岂不甚爽？
Too young，too simple！
首先产证是要开发商先办下来大产证，用户才能办小产证，为什么交房的时候不能同时办产证?就是因为没有条件办大产证！
一般情况下，竣工交付后，6~9个月，开发商才能办下产证，主要是因为行政审核时间。
但是如果超过1年甚至2年，还没办下来，就一定有问题了！
最有可能的问题就是，开发商不还贷款，造成产证办不下来，这时候你风险就大了，很可能未来很久都办不了产证！
但是，晚办产证到底有什么风险？
风险大了！比如免税时间，房屋再次出售，没有产证都是不行的！更重要的是，很多地方政策里面，学区，落户，都是要以产证来作为证明的。要是出了这种事情，你可就吃大亏了！
怎么办？
在售房合同里面，都是有明确的办理产证的时间的，你要知道的一点是，如果由于开发商原因拖延了办理产证的时间，同样构成合同违约，一样要赔偿您的损失的！
6.对于毛坯房，验房师没鸟用。
验房师就两种：一种是混日子的，一种是特别专业的。
混日子的一般10元/平方米，甚至有些开发商都赠送一个，但是有他没他一个样，不如您自己看得仔细。
特别专业的，那真是厉害，但是基本上要100元/平方米，更重要的是，他们的专业，都是在看质量上，其他地方他们也不是特别专业，还不如看我们的公众号有用??。所以用在毛坯房，牛刀小用了，因为毛坯房一般不会有太大的问题。
还有，这些特别专业的验房师，还会习惯性把小问题扩大化，结果就是，原本其实挺好的房子，被他说的一无是处，你住进去以后心里全是疙瘩，这不是花钱找病吗？
所以我们推荐，毛坯房找您未来装修的施工队，帮您一起验房，效果最好。因为他们一定会把质量问题找出来，要不等他装修好了再出问题，您可就找他了！
出了质量问题怎么办？
来我们的公众号，看看节目和攻略，您自己也能搞定的。
7. 想退房几乎是不可能的！
想退房几乎是不可能的！
能退房的条件只有三个：
1、延期交付超过3个月
2、面积差距超过3%
3、出现重大质量问题，比如说楼歪歪，楼倒到
后两个都是极小概率的时间，如果您遇上了，也是中奖了，第一个倒是还有发生，但是标准很清楚，不用纠结。
所以，现在想通过质量问题来退房，基本上是不可能的。
我的意思是说，该维权的咱合理维权，因为房价跌了想找茬退房的，您真是想多了。
8. 大城市基本可以放心，小城市……
新房交房，沿海大城市政府管的可严了，所以基本上没什么大的违规现象，是基本上可以放心的。
但是小城市…………………………………………
（此处略去1万字）
所以，还是找些口碑一贯很好的开发商把。真出了问题，找人吧~~~
9. 小毛病修了反而隐患更大
裂缝，漏水，门窗不严，水电接错，下水不通这种问题都是大问题，一定要修！
但是例如玻璃有个小划痕，或者地面有点不平这种小问题，就没法修，修完了也还那样，而且一修就要打砸抢，结果是表面上这些问题没了，其实基础质量更差了！
怎么办?
您可以让您的装修队来帮您参谋一下，凡是根本就修不好的，或者以后装修也要处理，并且也应该处理的问题，就别让开发商修了，修多了反而隐患更大。
10. 看不见的质量问题，才是最要命的
您平常能看见的质量问题，其实都是小问题。
那些您关注不到的质量问题，才是大问题！
怎么办？