如何通过财务规划提前实现买房梦
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喵~这是我们本次理财系列课程的第7篇。全部课程是一个完整的知识体系，按顺序阅读效果更好噢~
本系列之前的推文看这里：
第一部分：改变认知：花了5万元学理财，我都学了些什么？
第二部分：准备工作：手把手教你财务盘点，走出理财第一步
第三部分：具体操作
1.如何用26万支出撬动600万资产：被diss多年的年金险，真的那么坑吗？
2.想要开源没渠道？也许你的关注点一直都错了
3.干货：一篇文章带你重新认识保险
4. 手把手教你看懂保险合同条款
今天这篇文，来谈谈很多小伙伴都关心的买房问题。
1:
三个关于买房的故事
我有个闺蜜，和男友交往了好几年，最近也到了谈婚论嫁的时候。她工作在离老家很远的城市，父母觉得＂买房结婚＂才能生活安稳，不然一个女孩子在异乡，连居身之所也没有，未免太凄凉。他们明确表示：要结婚，必须先买房，首付我们可以和男方家长一起出，但是不买房坚决不能结婚。
这可愁坏了我闺蜜。虽然说首付父母可以出，但是他们看上的房子，每个月至少要还1万多块的月供，以她自己和男友当前的收入水平，是无论如何都还不起的。
于是结婚连同买房这件事就被搁置了下来。
我还有个朋友，老家在福建。当年深圳房价很便宜的时候，周围懂行的人都劝他买，他坚持＂以后要回老家买房＂，结果过去10年了他还在深圳并没有回老家，而他当时＂看了没买＂的房子，都涨到7万一平了。每当他说起这件事，总是忍不住感慨＂要是我当初买了房，现在也是身家千万的人了。＂
我从上周开始给写手团的小伙伴们做理财个案咨询，其中有几个同学毕业一年就买了房，每个月的工资除了还贷款、日常开销之外已经所剩无几。因为买房，一夜之间从＂小资青年＂成为＂贫困人口＂。
我是93年出生的，2016年本科毕业，到现在刚好进入社会三年。对于我和我的同龄人来说，＂买房＂似乎是一个绕不开的话题。就算你不买房，周围的同学、同事都在买房，也难免会受其焦虑情绪的影响。
刚刚步入社会，要不要＂一毕业就买房＂呢？要攒够多少钱才能买房？如果手里有闲钱，要不要买房投资呢？
2:
买房的三个常见问题
因为我所在的两个行业——互联网和保险金融，本身就有一些信息优势，相比于大多数小伙伴，我应该是要见识过更多人的。
上面的三个故事——我闺蜜、我写手团的小伙伴，还有我一个朋友，他们面对的问题，其实是大多数人在买房过程中都会遇到的问题。
其一，担心自己没有能力买房。又具体分为两个维度，第一是有没有能力支付得起首付，第二是收入是否能按时还上月供。像我闺蜜，她的首付虽然不用担心，但是贷款确实是一个沉重的负担。我之前和她讲过故事三的那个同学买房以后＂一夜之间变贫困＂的故事，吓得她更不敢买房了。
其二，由于种种顾虑不敢买房，结果错失了好的投资机会，将来又追悔莫及。
其三，本身还没达到买房的条件，但是由于过早买了房，自我成长和职业成长的机会都受到限制。
喵之前教给大家的＂标普四象限资产分配＂中不是有一项是＂流动资产＂，拿来当做备用金，生病、意外、失业的时候应急的。但是呢，对于一个收入本来就不高的同学来说，其实很难一下子攒够6个月的房贷+6个月的生活费。像喵去年从国网离职的时候，其实手里连5万块存款都不到，但是因为没有房贷、车贷，就比较洒脱，可以＂说走就走。＂但换做另一个小伙伴，如果他有这么多贷款要还，其实很难去做这样的决定的。
而且，类似于我＂花5万块上的课＂，如果收入还完房贷已经所剩无几了，自然也不会参加。我们都知道，＂投资自己＂才是收入增长的最好方式，由于没钱去参加培训，没钱提升自我，其实是间接失去了未来收入大幅提升的机会。
3:
首付和月供
怎么搞定？
先说说首付和月供，这两个问题怎么解决。首付主要看的是储蓄和资金的盘活能力，月供要看收入支出结构。
赛美老师团队有个姐姐叫李丹丹，上周她和我们分享了自己＂2018年全部储蓄60万＂的情况下如何在深圳买房的经历（要知道深圳随便一套房首付都要一二百万）。我当时把这次分享讲给身边的朋友，大家第一反应基本上都是不相信的。但是具体去看她每一份钱怎么来、每一份支出去了哪儿，都有理有据而又相当真实。
大概就是，她在2015年的时候做了一个计划，想要3年后也就是2018年在深圳买房，当时零存款。为了这个买房目标，就开始努力工作、努力存钱。但是存到了2018年，只存了60万，只够买一套40平的房子的首付。然后她通过问朋友借款、保单贷款、类现金资产变现，最后凑了一大笔首付，买了一套两居室。
她的经历最让我震撼的地方不在于前面融资的过程，而在于她买了房之后，为了还朋友借款的钱，完全改变了收入模式，重新规划了工作，用了一年时间还清了所有欠款，而且每个月还能维持稳定的月供。
赛美老师说，理财规划不是看你现在有多少钱、该怎么花，而是要规划未来。而合理的负债是激发赚钱能力的最好方式。
这个故事中，设计的关键在于：第一，她人好、朋友们都愿意帮她，才能筹来那么多钱；信用好，才能贷出来那么多钱。第二，她未来的赚钱能力可期，假如一个人没办法保证未来的收入，那之前借朋友的钱会变成失信，逾期也会产生不良记录。
具体到落地，第一笔钱怎么攒，我们有一些办法可以＂截流＂（对是，是截流而不是节流）。比如我打算在近3年买房，今年就打算买一个50万*5年的年金险来强制储蓄（9月底会专门写一篇文章来说这件事），这期间要买房的时候再做保单质押贷款贷出来做首付，这期间有闲钱也可以丢进万能账户里，还有年化5.2%的收益。如果不做强制储蓄，这些钱估计就被我悄无声息地花掉了。
还有怎么增加收入，想要开源没渠道？也许你的关注点一直都错了和干货：一篇文章带你重新认识保险有说过。
给大家两张表，方便各位喵粉们制订自己的买房计划~
表1：买房计划
可以在表1中写下你的＂买房心愿＂，算出需要的首付和月供填入表中。首付的缺口部分，我们再继续填表2。
表2：首付资金有缺口怎么补？
特别要注意，借贷一时爽，还要考虑还款的问题。昨天有个喵粉看了我那篇《26万撬动600万资产》的文章，跑来问我自己连26万都没有，能不能通过贷款来完成操作，吓得我赶紧制止了。涉及到贷款、借款，要在充分评估风险和考虑自己能力的情况下操作噢~
4:
该在哪里买房？
喵的家乡在北方一座三线小城市。建国之初，国家号召知识青年支援西部大开发，我们的祖辈就是那个时候过去的。在过去几十年间，城市的经济支柱主要是煤炭和冶金。这两个行业近年来的情况，大家应该都有耳闻，于是从我大学毕业至今，在短短三年间，我的家乡成了一座＂空城＂。
本来就是因祖辈奉献精神而繁盛的城市，基本都是外乡人；我们这一代，懂得了＂外面的世界好＂，对于故土几乎没有什么眷恋了。像我和刘丞，因为有学历背书，很容易找到外省的名企就职；稍微有一点追求的年轻人，至少也会去省会工作。
于是，城市里留下了大把无人居住、卖不出去的房子。
我们家所在的小区，现在还在继续居住的住户连1/3都不到；刘丞他家的小区三期入住连1/10都不到。城市的街道两边随处可以看到2016年就开始停建至今的烂尾楼。
喵粉们都知道，我是一个超级无敌爱＂折腾＂的人，离开国网一年我已经换了4个城市了。我俩自然是不会回家乡买房的，但是在哪里买房，又成了问题。我估摸了一下，我俩大概能在3年内凑到一套房子的首付（之前说过双方父母给不了任何支持），但是也就只能买一套啊，所以选址很重要。
万一要是不小心买到跟我老家一样，过几年萧条了的，就很麻烦了。
买房要注意哪些条件呢？
-1-
看家庭年收入
还记不记得，前面讲的故事三，那个因为买房＂一夜贫穷＂的小伙伴。
如果你现在的财务能力还没有达到买房的要求，建议先不要着急买房，先努力让自己多赚钱，等职业和收入更稳定一些了再买房。不然很可能因为买房错失收入提升、职业发展的可能性。
-2-
看城市人口增量
我们要不要在一座城市买房，不能只是以＂我能不能买得起＂为标准，我家乡的房子20万一套，你想买吗？最重要的是，要综合考量这座城市的发展情况如何，要看城市人口增量而不是存量。
图片来源：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1636190253046885495&wfr=spider&for=pc
城市发展好，对于人才有吸引力，大家才愿意来，人口才会增长。而我们的教育资源、医疗资源往往都是和不动产进行捆绑的，新来的这些人要买房、租房，而房子又是有限的，房价、房租就会上涨。
- 3 -
看城市收入排行
平均工资排名前十的城市除了北京，基本都分布在长三角和珠三角。城市的收入是城市经济发展水平的缩影。
数据来源：腾讯理财通《2019国人工资报告》