碧桂园的森林城市凉了
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■文｜司书甲
■来源｜小司聊理财（ID：sishujia1984）
最近，碧桂园又摊上事了！
这次碧桂园是被马来西亚总理马哈蒂尔带火的，啥事呢？
这位总理在吉隆坡举行的城市和商业4.0会展上说：这个将要建造的森林城市不能卖给外国人，我们不会提供签证让外国人来这里生活。
翻译一下：
第一，想通过买房来移民——不允许；
第二，发放绿卡给购房者——不可能。
森林城市是什么东东？那是碧桂园在马来西亚投资2500多亿人民币建设的房地产项目，绝对的大手笔！
虽然随后碧桂园马上跳出来辟谣，但是有图有真相，人家总理就是这么说的。
一
马哈蒂尔为什么要这样说呢？
我查了一下，这个森林城市项目面积达20平方公里，规模相当于半个澳门，能装70万人。截至2016年，森林城市估计已售出价值约180亿人民币的单位，多达70%买家来自中国。
马哈蒂尔担忧的是：如果70万个中国人获得马来西亚公民权，马来西亚将丧失主导权；他在选举甚至说＂这不是投资，是殖民＂。
93岁的马哈蒂尔是在今年5月份当选新一任马来西亚总理的，这是他第二次担任马来西亚总理。
这个老家伙是个十足的反华派，他多次在公开场合指出：我不欢迎中国人大量移民并在当地买地置产，他们不是劳工，而是成功人士，我们怎么可能和他们竞争呢？所以我们必须承认我们的弱势，并自我保护直到我们有能力与之竞争。
听到这，其实我们心里也就大概明白了，碧桂园可能要栽倒在这个项目上，估计翻盘的机会是不大了。
二
那森林城市到底是一个什么项目呢？我们来看看碧桂园的宣传文案：
配套无敌
距离新加坡直线距离2公里
面积20平方公里
逾2500亿人民币总投资
容纳百万人口
广州直飞4小时
永久产权、零遗产税
租金回报率高达6%~8%
签约美国名校+15~35公里范围内十几所世界著名大学
签约美国第四大医疗机构+周边3大新马知名医疗机构……
对标迪拜和拉斯维加斯
环境更是好的不得了！
目之所及皆是海与森林。
蓝天白云，纯净海风，常年无雾霾，气候宜人。
立体分层城市规划，全城地面都是公园，没有车辆穿行，立交和停车空间，全城人车分流。
全城搭建垂直绿墙、空中花园和屋顶花园系统，打造多维度立体绿化系统，真正净化空气、涵养雨水、减弱噪音。
不用担心就业。
旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业。
碧桂园董事长杨国强对森林城市的畅想是这样的：＂这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城。＂
当年杨老板之所以有如此雄心和情怀来运作这个大项目，是跟前总理纳吉布对项目的大力支持分不开的，他表示：森林城市将成为马来西亚新的经济增长重心，马来西亚政府将会继续大力支持森林城市发展。
在得到当地政府的大力支持后，2016年碧桂园开始在国内展开了狂轰滥炸的广告宣传基本上抢占了那年央视春晚，元宵晚会的广告C位！
再瞧瞧这宣传图，＂新加坡＂、＂绿卡＂、＂名校＂、＂10年前的深圳＂，是不是有点小激动了？
你且别激动，事实跟理想是有差距的，没有宣传的那么美好，我们一起来扒一扒森林城市的那些＂坑＂。
坑点一：跨国上下班，得赴四重关。
碧桂园把这个项目描绘为＂上班新加坡，居住在新山＂，何其美好。然而，位于马来西亚柔佛州新山的森林城市，距离新加坡市中心有35公里，若真的跨国上下班，每天要过四次关！
总耗时=路上车程+过海关+等待时间。呵呵，少说也要一两个小时。
再说，这两个国家是有历史过节的，1963年，马来西亚成立，国家包括马来亚、新加坡、沙巴和砂劳越。
1965年，新加坡就退出了。马来西亚是马来人有优先权的。而新加坡华人多，不赞同，要求种族平等，过不到一起去，怎么办？分家吧，所以现在两个国家老死不相往来，去新加坡上班现实吗？
坑点二：买房送绿卡，一直是空想。
碧桂园之前在推销森林城市房产时，一直高举高打买房即送大马绿卡的旗号。
现在总理出来发话了，至始至终都没有承诺可以发绿卡，之前顶多给你一张马来西亚的10年居住权，现在居住权也不给了！
（PS：说白了，人家新总理只是提醒各位，绿卡这档子事情，开发商从一开始就是在忽悠你们的。）
坑点三：国际名校有，但入学名额少。
国际名校这个事很鸡肋，在马来西亚，种族歧视很严重，大学入学名额根据族群分配，马来族独占70%，聪明乖巧爱学习的华族子女，只能和印度族共享剩下的名额，听到这，你还想把自己的孩子送到这样的国家读书吗？何苦去受欺负！
坑点四：空气真的好吗？
森林城市的对岸就是新加坡的工业区，还是下风向，风一吹，满满的化工石油味，空气能好的了？
坑点五：没有升值空间。
森林城市所在的新山市是个小城市，人口只有100多万人，相当于中国的四线小城，经济发展相对落后，人均可支配收入在8000美金左右。当地的房屋均价每平米在人民币1万元左右，但是森林城市的价格是每平米2万人民币，这么高的价格，当地人是买不起的，别说升值了，估计脱手都很难吧！
碧桂园，你很危险了。
碧桂园的＂高周转＂战术闻名全国，快打快出的闪击战在三四线城市玩的游刃有余，销量也屡创新高，但是这样的运作模式也带来了诸多问题。
首先是质量问题频频发生，其次是近两年负债率急剧上升，今年负债总额高达9000多亿元，是2016年的近两倍，负债率高达88.89%；最近碧桂园公开发行的200亿公司债券被中交所＂中止＂了，这是一个非常危险的信号。
＂森林城市＂这个项目，2500亿的投资规模，如果不能按期去库存，实现资金的回流，那么未来碧桂园很有可能会面临＂资金断裂＂的风险！
关于海外购房，我还想啰嗦两句。
三
另外，多啰嗦两句，海外购房前，一定做好以下准备：
首先要了解国内的政策
第一，2017年1月份中国国家外汇管理局强调个人购汇不允许用于海外购房；
第二，2017年8月份《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》中限制开展的境外投资包括房地产。
其次要考虑有没有政治风险，看当地政府是支持还是反对，是亲华还是反华，还要看这个国家的政权是否稳定，如果不稳定，像马哈蒂尔弄这样一出，那无疑是灭顶之灾。
第三要看投资价值。
可以从两方面看有没有投资价值，一个是租金回报率，一个是看城市的未来发展。
看租金回报率。
考虑到海外买房涉及到昂贵的交易税费和繁琐的手续，尤其是资金汇兑麻烦的问题，炒短线的可能性不大，最好长期持有，长期持有应看重租金回报率。
国际上一般认为，发达国家的租金回报率在4%-6%属于正常范围，发展中国家因为还处于快速城市化阶段，大量农村劳动力持续涌入城市，带动租房需求，所以租金回报率达到5%-7%也属正常。
低于4%，意味着房价相对房租明显高估，是租房好时机；高于7%，则房价相对明显低估，是买房好时机。
要看城市未来能否有发展。
只要城市本身极具稀缺性，地位无法取代，经济发展繁荣，那就有人口持续不断的流入，有了人，就不怕房子不涨。
对于这样的城市，哪怕现在租金回报率不算特别高，只要还在合理范围内，也可以购买。
本文为作者独立观点，且不构成投资建议。