楼市房子是用来住的炒房越来越难

　　房价是大家最关心的。2016年上半年，以苏州、厦门、合肥、南京为首的房价＂四小龙＂变身涨价黑马，带动部分二线城市房价狂奔。下半年各地政府出台密集的调控政策，原本像＂脱缰野马＂一样的房价，终于被暂时按下了高傲的头颅。2017年，楼市将会走向何方？
　　史上最严厉措辞
　　2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议，明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持＂房子是用来住的，不是用来炒的＂的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落的状况。
　　有专家指出，这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，让住房回归其居住属性，这将对房产投资产生重大影响。
　　2016年，部分一二线热点城市房价一度迅猛上涨，各地已经出台了一系列的限购政策。
　　据统计，仅9月30日至10月8日，仅仅9天时间，全国就有20多个城市出台楼市新政，发布调控相关政策或文件。这些城市分别是北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山、上海。除北上广深这四个一线城市，其余多数属于二线城市。
　　从新政力度来看，不少城市的新政均被称为＂史上最严＂。比如9月新建住宅均价突破5. 5万元的深圳，楼市新政一出台就让一些人大喊＂吃不消＂。此次政策在限贷方面规定，无房但有贷款记录的居民，首付不低于五成，对有一套房的居民，购二套房首付提高到七成以上。
　　限购方面，除深圳和北京限购升级外，其他城市均重启限购。南京和深圳都将本地户籍离异人士列入了限购清单，均限定本地户籍离异人士仅可购一套房。珠海和福州暂停三类居民购买建筑面积14 4平米以下商品住房。
　　虽然各地出台的调控政策各有差异，但＂火力＂主要集中在三方面：限购、限贷、加强对不规范销售行为的管控。其中，合肥、南京的限购政策较为严格。
　　最疯狂的房价
　　限购政策最严厉的深圳，正是本轮房价上涨的＂先行者＂，它在2015年下半年率先开启了楼市暴涨的序幕。短短几个月时间，深圳的房价从每平米2万多元跨入4万，有一些二手房交易价甚至一天涨上几十万。紧随其后的是上海和北京这两个一线城市。
　　于是从3月底开始，上海、深圳先后加强调控，出台一系列给楼市降温的政策。而原本市场相对平稳的北京、广州也取消了计划内的放松政策。
　　一线城市调控加码，炒房资金转身杀向二线城市。以苏州、厦门、合肥、南京为首的＂房价四小龙＂成为上半年楼市黑马，涨幅一跃超过北上广。在2016年上半年的统计中，合肥夺得全国房价涨幅榜冠军。安居客的房价数据显示，合肥二手房均价1月份为8572元/平米，6月份已经达到11966元/平米，涨幅接近40%。苏州则以32%的涨幅排名第二。
　　业内人士指出，这次遭到炒房资金冲击最明显的苏州、厦门、合肥、南京等热点二线城市有一个共同的特点：经济发达且接壤一线城市。以苏州为例，一系列政策既刺激了本地的刚需、刚改、投资需求，也吸纳了上海因为限购而溢出的投资需求，甚至连周围三四线城镇的入城需求都同样吸纳掉。最终导致了类似苏州的这些城市今年成交暴涨一轮后又出现了价格的快速攀升。
　　进入下半年后，楼市的疯狂还在继续。9月18日，杭州宣布自9月19日起实施住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。结果引发限购前夜外地购房者疯狂签约，单日商品房销售3265套，二手房签约达到1840套，总计成交5105套，将＂抢房＂推向高潮。
　　根据中指院的数据显示，百城住宅均价上半年累计上涨7.61%。自2015年8月止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，6月涨幅继续扩大，至11.18%。
　　热点二线城市房价今年以来的涨幅，超过了历史上任何时候。楼市虚火过旺，房产泡沫过大的质疑声，也比以往任何时候来得都要大。
　　理财荒下高杠杆惹祸
　　面对不断上涨的房价，要买房的人心力憔悴，恐怕稍一慢就上涨；没买房的人则只能＂望房兴叹＂。
　　为什么房价涨了这么多，大家还会疯狂入市？有专家指出，这轮房价的疯狂正是＂理财荒＂背景下，资金无处可去最终进入楼市的真实缩影。在大类资产中，20多年长牛行情的房地产时至今日依然是一枝独秀。＂中国经济主要靠房地产，房地产不能崩盘＂是诸多购房人坚定买房的最大理由，即使未来房价下跌，幅度也有限，是相对最为保值的资产。这已被2008年金融危机以来的房价走势所验证。
　　现实情况是，资金曾大量流入楼市，并且造成了较高的杠杆。
　　海通证券首席经济学家姜超认为，2016年火爆地产销售是彻头彻尾的金融现象，源于居民拼命加杠杆买房。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着居民购房杠杆率超过50%，已超过美国2007年峰值。
　　有一个数据，则从全国范围说明了楼市虚火的旺盛：2016年上半年，中国新增贷款规模达到7.53万亿，创下了历史新高，而这其中个人住房贷款占据了半壁江山。数据显示，上半年五大行共计新增个人住房贷款1.46万亿元，占全部新增个人贷款的88.6%。各行个人住房贷款方面均保持了两位数的增幅。
　　有地产界人士评论说，此前全国月供比在30%左右，但2016年楼市火爆之后，一线城市的月供比已经飙升至80%以上。
　　如何评判房产的持有风险？
　　随着政策的出台，楼市都出现了明显的降温。在一系列调控政策之下，各地房子成交急剧萎缩，部分地区价格出现小幅度下滑。
　　泡沫暂时被压制下去了，但是热心人士依然忧心忡忡：房价越涨越高，楼市动不动就＂高烧＂，他们担心中国楼市某一天像日本1980年代那样泡沫破裂。上世纪80年代，日本楼市一片火爆，价格不断上涨，与中国无异。日本楼市崩盘之后，包括东京在内的六大都市和全国楼市在1992年同时陷入跌势，不少城市的房价跌幅超过60%。
　　不过，更多人相信，中国已经汲取了日本的教训，不会让楼市危机在中国上演，中国楼市还有很多投资机会。中国的高净值人士都已经拥有一定数量的房产，如今，该如何处置这些财产？＂卖掉部分吧，可能还要涨，舍不得卖不说，还想加码投资呢；不卖吧，又怕又下跌的风险。＂这是部分持有多套房产人士的心声。那么，如何把握投资机会，怎么控制持有房产的风险呢？
　　在这次暴涨之后，有一种观点认为，一二线城市的房价最危险。在这些人的眼里，房价动辄要5万元/平米以上，太过虚高，三四线城市的房价普遍只有几千元，更有升值空间。
　　另一种观点认为，房价最危险的也许是三四线城市，一二线反而安全。他们分析：＂一二线的人口还在不断流入，对住房有较强＂刚需＂。除北上广深外，杭州、苏州等一些经济发达的二线城市也能吸引人才。三四线城市工作机会不多，对人才的吸引力小，多数城市人口还在不断流出，空置的房子很多，因此房价下跌的风险比较大。持有这些城市的房子，房子租金也比较高，拿来出租也能稳定地收取租金。相对而言，一二线城市由于就业机会多，教育与医疗等公共资源丰富，人口大量流入，房价会更加稳定。＂