快生活 - 生活常识大全

土地储备制度与土地价格的关系研究


  【摘 要】近年来,随着土地储备制度的颁布与实施,土地市场不断规范,该制度与土地价格存在一定联系,简言之,土地储备制度推进促使了土地价格上涨。基于此,本文在了解土地储备制度的基础上,重点分析其与土地价格的关系,并提出土地储备制度完善的建议。
  【关键词】土地储备制度;土地价格;关系分析
  前言:
  土地市场整顿工作推进的过程中,土地储备制度实施阻力相应增多,其中,土地价格调整这一方面的阻力对制度完善提出了较高要求。本文探究"土地储备制度与土地价格的关系研究"这一论题,不仅符合现阶段土地市场管理的需要,而且还能在制度健全的基础上,促进制度顺利实施。
  一、土地储备制度基本介绍
  (一)制度内容
  这一制度于2007年在发布的《土地储备管理办法》中被正式被提出,2018年国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》又进行了修订。土地储备制度即政府赋予相关机构集中土地资源的职责,将分散土地集中的方式主要有置换、征用、回收、购买,之后政府有组织的、有计划的进行土地开发,参照相关计划对土地重新进行安排。该制度在土地资源合理调控、利用等方面发挥了重要作用,在土地市场规范方面贡献了积极力量。当储备主体为政府时,所做储备决策被称为公共决策,这一决策具有强制性特点;当储备主体为企业时,所做储备决策被称为私人决策。受不同决策方式影响,土地储备决策十分复杂。其中,土地储备决策内容主要包括四方面,第一方面即土地供给结构,细分为区位结构、供给方式结构、用地类型结构;第二方面即特定时间内收购储备量,细分为土地供给量、收购量、储备量;第三方面即融资决策,内容细分为资金使用时间、融资方式、融资金额;第四方面即价格决策,指的是约定的土地出让价。
  (二)制度意义
  首先,有利于强化政府在土地管理方面的作用,从上述定义介绍可知,该制度实施,更能直接体现政府在土地利用方面的权力,例如,土地收购权力、土地集中管理权力。在了解土地市场需求的前提下,有序整理土地资源,提高土地资源利用率,确保土地资源合理供应[1]。
  其次,有利于避免国有资产流失。土地储备制度实施能够在一定程度上制约灰色交易行为,尽可能减少腐败现象,不断增加国家经济收入。
  最后,有利于为社会建设起到良好的规划作用。因为土地规划属于社会建设的重要组成部分,它与城市发展息息相关,有目标的储备土地资源,通过土地资源合理配置来为城市规划、社会发展助力,更能彰显土地储备制度的价值。
  二、土地储备制度与土地价格关系分析
  (一)土地储备制度实施的影响
  土地储备制度实施无疑会为土地市场整顿起到积极作用,但这一制度实施过程中仍会存在不利影响,本文主要从土地价格来分析,具体介绍如下:
  影响地价的因素主要是土地价值以及供需变化。同时土地财政、开发商炒作、货币政策等均对地价上涨有一定影响。
  首先,我们先从供需关系来讲,当前供需变化是导致土地价格波动的主要原因,当土地需求量增多时,会出现供不应求现象,进而土地价格自然会上涨,反之,当土地需求量减少时,则出现供过于求现象,这时土地价格会逐渐降低。从需求来看,随着我过城市化水平的提高,城市人口不断增大,社会对城市土地的需求不断增加,人地比例不断增大,社会对城市土地的需求不断增大。从供给来看,城市土地具有区位固定性、有限性和不可再生性,城市土地供给缺乏弹性。在此情况下,旺盛的土地需求就成为拉动地价上涨的主要原因。
  其次,从土地价值来说,由于土地储备制度的实行,政府投入了大量的资本对那些已经规划好的,准备投入市场的土地进行前期开发,然后才将土地投入市场,土地储备机构为土地开发整理投入的巨额土地资本,增加了土地的资本价值,必然要在地价中给予体现,从而引起地价上涨。
  再次,由于土地储备制度实施的过程中,土地供应统一实行招拍挂制度更好的确保了土地市场公平交易,纠正了原本一些协议地价出让方式所引起的扭曲地价,土地资源在竞争中得到优化配置,这也是土地价格上涨的一个非常重要的因素。
  最后,政府在市场利益、社会利益引导下实施土地垄断行为,导致倾向市场利益现象出现。此外,开发商受制度制约,但为获取经济效益,组织大规模圈地运动,借此满足土地大量开发需要,进而尚未获得土地资源的开发上对土地需求再次增加。再加上,追求土地利益的過程中,开发商主动提高土地拍卖价格,借此提高自身竞争实力,最终土地价格会上涨。
  从上述介绍可知,土地储备制度实施会对土地价格起到整体提升作用,然而地价上涨自然会带动房价上涨,导致大部分居民住房需求得不到满足。反之,房价上涨会再次拉动地价上涨,这对房地产市场良性循环有不利影响。
  (二)完善土地储备制度的建议
  1.准确预测土地市场
  掌握土地储备制度实施目的,彰显制度作用的同时,务必针对土地市场发展情况正确预测,全面了解土地市场运行状态。首先,总结各方面影响因素,借此预测发展趋势,在这一过程中,全面搜集、获取相关信息,在信息分析的基础上,提高市场预测准确定性。然后,调用土地市场以往分析数据,借此分析数据变化规律,以便全面预测未来土地市场变化趋势,这对土地市场合理规划、正确引导有重要意义。
  2.建立健全相关法律法规
  无论执行哪项经营决策,务必得到法律法规的保障,这能大大优化决策践行效果,为决策执行提供可靠依据。土地储备制度实施也是如此,为其提供健全法律法规引导,能够大大降低隐形市场操作行为发生几率,促进土地储备制度达到预期要求。与此同时,相关行业法律法规相应完善,因为地价变化会影响房地产行业以及土地管理工作,关联性紧密行业的法律健全后,能够为土地储备制度顺利实施起到辅助作用。此外,我国适当借鉴发达国家在土地储备制度完善方面的经验,以此提高我国土地储备制度实用性。
  3.健全土地招标拍卖制度
  这一制度完善的过程中坚持公开、公平原则,这能提高参与拍卖人员信服度,一方面,全面、准确获取土地供应量信息,这对信息透明度提高,土地拍卖活动公平推进有重要意义。另一方面,保持拍卖单位和土地储备单位的独立性,有利于提高土地竞拍的合法性,这对市场秩序维护有促进作用[2]。
  4.创新土地供应方式
  笔者认为,今后的土地出让过程中可以作多元化考虑。比如,可以采用土地出让评标的模式,将出让的土地分为价格标及技术标两部分,在地价的基础上再增加技术部分,如对土地规划设计、建设管理方案等等进行综合评标。还可以增加限价房土地的供给,在限房价、限销售对象的基础上采用"竞地价、竞房价"的方式出让[3]。
  三、结论
  综上所述,土地市场管理的过程中,掌握土地储备制度与土地价格间的关系,了解土地价格影响因素,通过准确预测土地市场、建立健全相关法律法规、健全土地招标拍卖制度、创新土地供应方式等措施来完善土地储备制度,这对土地价格合理调整有促进意义,同时,还能全面彰显土地储备制度优势。此外,这对城市合理规划、社会有序发展有积极影响。
  【参考文献】
  [1]董媛颖.土地储备制度对土地价格的影响及对策[J].合作经济与科技, 2014,(22):30-31.
  [2]曹飞. 土地储备制度中买方与卖方垄断的联动市场模型研究——兼对耕地保护和征地补偿问题的思考[J].中国人口·资源与环境, 2013, 23(6):155-159.
  [3]李建建,戴双兴.城市土地储备制度与地价上涨关系研究[J].当代经济研究,2007(8).
网站目录投稿:涒滩