开发商降价购房时机到了吗

　　突如其来的疫情让众多行业一下子跌入冰点。尤其是房地产行业，面对开工延期、销售放缓、资金压力，未来将何去何从？
　　面对疫情，1 月 26 日晚间，中国房地产业协会向会员单位以及全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。
　　最近几年，受房地产调控措施的持续影响，房地产企业融资规模不断收缩，房地产投资处于下行通道中。房地产行业属于人员密集型行业，疫情对房地产开工有直接的影响，加上房地产行业暂停销售活动，2020年房地产开发商的日子肯定不好过。
　　房地产还是一个十分特殊的行业：负债率高，并且高度依赖于现金流。所以，再难也要有销售！怎么办？只好打折促销。
　　近一段时期，房地产巨头纷纷放下身段，打折促销的新闻越来越多。
　　动作快的开发商在2月中旬就开始行动了：例如富力集团，采取包含＂全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿＂等一整套组合的创新营销方式。
　　此后，更多开发商跟进降价。
　　2 月 16 日晚，恒大宣布，从 2 月 18 日至 2 月 29 日期间，全国各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享受 7.5 折优惠;在 3 月 1 日至 3 月31 日期间，全国各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享受 7.8 折优惠。
　　2月20日，绿地控股正式启动＂绿地G优尊享会＂服务平台。该平台打通了绿地集团旗下安居、购车、金融服务、购物、旅游、度假、康养、医疗 8 大类近百项全产业服务资源，将推出＂G 优会员购房特别激励＂＂安家宝无忧购房季＂＂健康科技宅2.0＂等购房激励三大计划。
　　其中，＂G 优会员置业尊享＂计划是指，一季度，会员在绿地旗下任何一个项目购房，在项目原有优惠基础上，给予每套1万元额外购房优惠。会员推荐客户在绿地旗下任何一个项目购房，给予项目现有奖励基础上每套1万元额外推介奖励。
　　此外，万科也在福州等地采取线上售楼和打折活动。
　　可以预见，未来一段时期内，将会有更多开发商加入打折促销大战之中。
　　房地产政策有所调整
　　面对疫情，多地采取了＂救市＂措施，对房企来说迎来了政策性利好。
　　据不完全统计，仅仅在 2 月 12～13 日期间，无锡、西安、天津、南京、南昌等5个城市就密集出台提振房地产行业的相关政策，包括延期缴税、延期缴纳土地出让金、要求金融机构不得盲目抽贷断贷等多个方面内容。同时，江西和安徽房地产协会建议放松限购。
　　例如，2月19日，苏州在发布的政策中提出，住宅地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，以及不统一要求工程项目封顶后申请预售许可。尽管苏州市在政策发布后解释称，并未取消封顶销售和现房销售，但市场人士普遍认为此项规定等同于允许未竣工的项目提前销售，将大大压缩房地产企业从拿地到销售的时间，对缓解房企资金压力有着较大的利好。
　　截至2月23日，相继有近20个省市密集出台稳地产政策。
　　据统计，在发布楼市支持政策的20多个省市中，共有18个区域针对土地出让金出台政策，允许延期或者分期缴纳，并不作追责处理，占比达75%以上。而过半的区域顺延了土地项目开竣工时间，并针对土地出让方式作出了调整。
　　综合来看，无论是延期缴纳土地出让金，还是顺延土地开竣工时间，其目的均旨在保障房地产和建筑施工企业的流动性，避免房地产企业出现资金链断裂，从而导致对房地产投资、以及后续的房产竣工形成直接影响，其主旨依旧是以＂稳＂市场为主。
　　还有一些城市，采取了更为实质性的补贴政策。
　　2 月 14 日晚间，湖南省衡阳市住房和城乡建设局出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策（试行）》（＂衡十七条＂），旨在促进当地房地产市场稳定健康发展。
　　＂衡十七条＂提到了对购房者实行购房补贴政策。对购买新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含车位、车库、杂物间）和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为 1%的，由市财政按所缴契税对购房人予以全额补贴;所缴契税税率为1.5%的，由市财政按所缴纳契税的三分之二對购房人予以补贴;所缴契税税率为 2%以上（含2%）的，由市财政按所缴纳契税的50%对购房人予以补贴。
　　另外，2 月 21 日，河南省驻马店市发布了 17 条稳地产组合拳，从供需两端双向发力，除了降低预售门槛、适当下调贷款利率、展期还款等纾困房企的政策，还提出住房公积金最高贷款额度提高至50万元、降低首套房公积金贷款首付比例至 20%、购买首套住房给予补助等政策支持购房需求。
　　华泰证券宏观分析师李超发布研报指出，从 2月10日各地最早复工时点起算，24日之后，就将满足异地返城隔离观察两周的时限，叠加多地政府改复工＂审批制＂为＂报备制＂的边际变化，未来两周全国复工情况或将有较明显改观。
　　他还认为：＂与此同时，未来地产调控有进一步松动的空间。＂
　　土地市场并未＂冻结＂
　　近期，多地政府纷纷出台政策，或调整土地价款缴付方式，或延长期限，试图减轻企业资金压力，但由于疫情在短时间内的影响难以消除，销售恢复正常还需要一段时间，房企的资金压力依然巨大。这也大大影响到土地市场的活跃程度。
　　易居克而瑞研究中心梳理了全国春节后出让的108宗土地发现，土地市场实质上受到了极大冲击，多数城市底价成交成为常态，市场下行趋势明显，且未来仍有一段时间的下行周期。
　　克而瑞研究中心表示，目前市场成交土地以小体量为主，高总价地块明显减少。从地块区位来看，地理位置也不是十分优越，近八成土地位于郊县，反映出疫情之下政府对于市场相当谨慎。
　　尽管土地市场受到疫情的影响，但也没有完全悲观到＂冻结＂的程度。一线城市的土地市场依然有亮点，也表明了市场的信心。
　　2 月 20 日，上海市土地市场消息显示，上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公 司 、重 庆 利 嘉 华 房 地 产 咨 询 有 限 公 司 、Hongkong Land 4家公司以310.5亿元竞得徐家汇滨江地块，折合楼面价28564元/平方米，溢价率仅为0.1%。
　　上述4家公司均为香港怡和集团附属香港置地投资有限公司子公司，310.5亿元的成交价刷新了上海最高价地块纪录。
　　香港地产商一向是＂嗅觉＂灵敏者，善于逆周期储备土地，市场景气时高价出货。这幅面积巨大、价格高昂的黄金地块能够顺利成交，说明港商对中国经济、中国房地产业依旧充满信心。
　　再看北京土地市场，截至2月中旬，鼠年的前3场土地拍卖会已经成交363.89亿元，并成为全国土地市场最热的区域，平均溢价率达到24.96%，而2019年平均土地溢价率只有9.3%。
　　值得注意的是，出让的9幅地块中，3块都被绿城拍下，总成交金额144亿元，使其成为近期土拍市场最大的赢家。
　　＂从近期北京市场转热的情况来看，房企对于疫情解除后的房地产市场，特别是北京市场颇为看好。＂中原地产首席分析师张大伟认为，这主要是由于北京经过了3年的调整，市场普遍认为已经到达底部，可以适时出手。
　　天风证券在研报中指出，＂房住不炒＂作为基本政策中长期是不变的，但短期内＂因城施策＂将更占据上风，对于实体经济的扶持力度继续加大。央行副行长刘国强表示，＂下一步将继续保持流动性合理充裕、推进LPR 改革继续释放金融机构降低贷款利率的潜力＂，或预示后续仍有降息空间。
　　后续或将有更多城市为保持房地产市场稳定性，在＂房住不炒＂的大逻辑下，实施＂一城一策＂的边际宽松。
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　　房贷利率连续下降
　　去年8月，贷款市场报价利率（LPR）进行重大改革。 所谓贷款市场报价利率，简单来说就是根据商业银行实际的资金供求需要，以商业银行自主报价为基础形成的市场化贷款利率。
　　这项重大改革宣布后一周，以LPR为基础的房贷新机制随即出炉，有以下三方面内容：
　　1.自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
　　2.借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。
　　3.首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
　　此次房贷新政调整的最重要的变化，就是个人住房贷款定价基准的变化。在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。
　　调整之后，个人住房贷款的定价基准是贷款市场报价利率，即在LPR的基础上加点。根据LPR来确定个住房贷款的利率是这次调整的核心。由此可见，房贷新政的本质就是房贷利率的进一步市场化。
　　去年11月20日，LPR迎来改革后的第四次报价。当日数据显示，11月LPR报价1年期品种报4.15%，上次为4.20%;5年期以上品种报4.80%，上次为4.85%。这是新报价机制下5年期以上LPR第一次下行。
　　5年期以上LPR不仅是企业中长期贷款的重要参考，更是房产按揭贷款的利率基准。
　　值得注意的是，疫情之后，央行不仅开展大额逆回购，而且下调中标利率，表明在疫情影响背景下，货币政策正在悄然变化。
　　果然，今年2月20日全国银行间同业拆借中心发布数据，1年期LPR为4.05%，与上月相比下降10个基点;5年期以上LPR为4.75%，与上月相比下降5个基点。
　　民生银行首席研究员温彬表示，未来投资将在稳增长中发挥关键性作用，进一步降低5年期以上LPR不仅有利于鼓励基础设施投资，也有助于房地产市场在＂因城施策＂调控的前提下，实现＂稳地价、稳房价、稳预期＂的目标。
　　短评
　　買房要瞅准机会
　　历史经验证明，在市场疲弱、房贷利率下行、鼓励性购房政策叠出的时候，往往是自住购房置业的最佳时机。
　　然而，事实上消费者多数不是经济学上所说的＂理性人＂，各种人性弱点左右着我们的决策。
　　购房决策上也是同样，多数人是房价越跌越观望、越犹豫，总盼着更低，结果错过了房价调整的最佳＂时间窗口＂，等房价再次大幅上涨后，便乱了方寸，急忙加入＂抢房＂的队伍。
　　历史数据也证明了这点，每次调控中房价最低、政策最优惠的时候往往成交量也很低，反而是房价再次从底部快速上涨的时候成交量才上来。
　　作为一个有着 20 年房地产记者经验的专业人士，记者有幸见证了中国房地产2000年以来的一轮波澜壮阔的发展。对于自住性的购房人，上一次买房子的好机会还是在2014年年末到2015年初。
　　当时的情况是：连续 5 年的房地产调控后，一方面国家统计局数据显示，房价环比下跌的趋势在持续减缓，可以简单理解为房价要跌到底了;另一方面，国家层面出现鼓励性购房的政策转向，银行房贷政策方面也越来越友好。现在来看，那个时点的确是自住性购房人的一次难得的买房机会。
　　那么，对于自住性购房人，在一个房产短周期（一般4～5年）内，什么时候该买，什么时候要等等看呢？
　　简单说什么时候要＂等等看＂吧：有两个阶段，就是房价持续上涨后，短期接近顶部;以及见顶后刚刚下跌的初期。
　　现在显然不是上面这两个阶段，而且某种程度上与2015年年初的市场状况有些类似。
　　所以，自住购房人买房子的好机会来了。