投资旧金山房产你需要知道的几件事儿
⇨⇦
1. 旧金山历史文化变迁
旧金山 (San Francisco)， 位于美国加利福尼亚州北部的都市，为加州唯一市县合一的行政区，中文又音译为三藩市和圣弗朗西斯科，亦别名＂金门城市＂、＂湾边之城＂、＂雾城＂等。 与湾边各都市组成的旧金山湾区。
旧金山，原名耶瓦布埃纳，又名圣弗兰西斯科，华侨称为三藩市，是1847年墨西哥人以西班牙文命名的，当时这里的居民只有800多人。它本是西班牙的一个殖民据点，后由墨西哥接管，美墨战争之际为美军所占。1848年一月的 Sacremento Valley，一名木匠在建造锯木厂时，在推动水车的水流中发现了黄金。
这个消息不胫而走，引发了全世界的淘金热。短短三个月内旧金山人口便激增2.5万人。其中许多华人作为苦力贩卖至此挖金矿，修铁路，备尝艰辛。此后大批华工在这里安家落户，他们就称这座城市为旧金山（以区别澳大利亚的新金山）。旧金山的最强间是移民们迸发的热情，这是一个令人陶醉的文化；特色鲜明的意大利人，巴西人、西班牙人，华人等，不同的聚居区点缀在加州这块土地上。
淘金的梦乡恐怕并没有实现，一夜暴富也不过只是黄粱一梦。不过这次淘金潮却让这座城市和中国结下了不解之缘。为了帮助淘金者进入西部，大量的华工前往美国，帮助美国修筑横跨美国的大铁路。这些中国人大多都在湾区居住，使得此地成为美国最大的华人聚居区，拥有了全美最大的唐人街。因为淘金潮，又因为受到中国传统的＂海外仙山＂的观念影响，他们给这座城市取了一个中国名字——旧金山。因为这场淘金潮。旧金山得以从一个小城市发展成了加州的大都会。
整个旧金山湾区分成5个区域：北湾、旧金山市、东湾、半岛和南湾。
北湾 (North Bay)
在金门大桥 (Golden Gate Bridge) 北方的旧金山湾区通常被称做北湾 (North Bay)。除了一小部份地区外，北湾是一个极为富有的地方：马林县经常被列为全国最富有的行政区，这里有着最好的眺望旧金山市的豪宅。北湾是美国著名的酒乡和美食之都，据全美称90%的葡萄酒都产于此，阳光，温暖，葡萄酒，吸引了很多富人选择在北湾养老，湾区的米其林三星级餐馆，大多都藏匿在这个酒乡里，最大名鼎鼎的要算美国著名厨师 Thomas Keller 的法国餐馆 French Laundry 了。北湾也是湾区里唯一没有通勤铁路服务的地区；较小的人口密度与跟湾区其他地区无陆地直接相连是北湾缺乏公共交通工具的主要原因，金门大桥是此区往旧金山唯一的道路。
旧金山市 (The City of San Francisco)
旧金山或称＂圣弗朗西斯科＂、＂三藩市＂。 重要海军基地和著名的贸易港。工商业发达，也是美国西部最大的金融中心。位于美国西海岸圣弗朗西斯科半岛，面积47平方英里，三面环水，环境优美，是一座山城。气候冬暖夏凉，阳光充足，年平均气温在20℃左右，被誉为＂最受美国人欢迎的城市＂。随着越来越多的高科技公司驻进旧金山，如今城市里许多大型项目都在如火如荼的建设中，最让人期待的要属跨湾客运站工程 Transbay Terminal，有时间我会详细介绍旧金山市区的发展动向及主要开发项目。
东湾 (East Bay)
东湾的华人社区传统上以 Oakland 华埠为中心，但近年来在其他小城市也发展了华人购物中心，尤其以 Fremont 最为吸引华裔。这里有湾区最好的学区之一 Mission San Jose，也有湾区最受欢迎的爬山之地 Mission Peak，Pleasanton Hill 山上布满了远离城市喧嚣的豪宅，随着消费群体的增长，去年感恩节 Livermore 新开了一家高品质的outlets购物中心。相较于湾区其他地方，东湾的房价比较便宜，但是气候却是最宜人的；没有旧金山的冷，也没有南湾的热。
半岛 (The Peninsula)
介于旧金山和南湾的地区是旧金山半岛，当地常简称为＂半岛＂。这地区由圣马刁县的数个中小型城市和近郊社区和圣塔克拉拉县西北部份所组成，也包含数个太平洋岸边的城镇。2013年全美房价十大右邮编，仅半岛就占3席，且高居榜首前两位，分别是邮编为94027的 Atherton 和邮编为94022的 Los Altos Hills，两地房价中位数高达670万美元和540万美元。另外邮编为94028的 Portola Valley 排名第9，这是 Palo Alto 的后山。虽然有许多富有家庭居住在此，半岛居民的组成是相当多样化的。这里许多城镇在二次世界大战后时期前仅是乡村生活的中心，战后，许多中产和富有家庭迁移至此，也带动当地发展。自1980年代起，中产和富有家庭的数量因硅谷高科技产业的繁荣而急速成长。来自外国的许多当地家庭，也是居民组成多样化的原因之一。
南湾 (South Bay)
旧金山湾南部也就是圣塔克拉拉谷地区，此地又被称为硅谷，是许多高科技公司的所在地。一般来说，南湾的范围相当于整个圣塔克拉拉郡，然而圣塔克拉拉郡西北部一般被认为是半岛的一部份。圣荷西在2010年人口普查有945,942人，是湾区最大城市、加州第三大城，同时也是全美第十大城。
2. 选择谁成为我的邻居
购置房地产，身边的邻居住了什么人是非常重要的。我们可以选择我们要居住的地方，但是我们不能随意地决定我们的邻居。旧金山的人口在2016年人口普查为870,887人，旧金山每平方英里超过一万人，人口密度是全美国大城市第二高，仅次于纽约市。
白人 = 红色；黑人 = 蓝色；拉丁美裔 = 黄色；亚裔 = 绿色
以上是旧金山的人口分布。旧金山是个适合移民的城市，因为非拉丁裔白人约占48%的总人口；亚裔占了33%的总人口，特别是那些在硅谷的印度籍工程师或来自东亚的科技人才；各拉丁裔族群总共仅占15%的总人口；非洲裔仅占6%的总人口，少于全美国非裔人口比例。终身都居住在旧金山的市民并不多，而有34.4%的市民在外国出生。
根据《商业内幕》发布的一项调查，列出全美21个大都会最有钱的5%以及10%人群的年薪排行，其中以旧金山居首，该城市最有钱的10%人群的年收入为238,855美元；而最有钱的5%人群的年薪是349，693美元。旧金山有11.7%的家庭在贫穷线下，比全国平均要少，也是在人口普查局统计里最少的大城市之一。
人口收入分布图
根据上图我们可以看出，旧金山湾区收入较高的地区主要在旧金山市区、圣何塞市和费利蒙市这三个城市，小乐在这里就简单说说圣何塞和费利蒙这个两个不错的房区：
南湾优质学区：圣何塞
圣何塞 (San Jose)，或译圣荷西、旧译山河城或山河市，是美国加州旧金山湾区的一个城市。位于旧金山湾区南部、圣克拉拉县和非正式地理名称硅谷境内，是在人口上加州的第三大城，仅次于洛杉矶和圣迭戈。
圣何塞自称为硅谷首都，也由于此，圣何塞的经济也随着硅谷高科技产业周期性的成长和衰退而变动。在90年代末的网络泡沫还未破灭时，圣何塞的各种经济指数都在此时达到最高峰，如超低的失业率、大涨的房价、和拥挤的交通。圣何塞在2000年时拥有在人口多于30万的地方最高的中间收入。
圣何塞和周围地区的生活费用是全加州和全美国最高的地区之一，这里的高房价是造成这个情形的最大原因。但是，圣何塞地区也是拥有最高的可支用收入的地区之一。圣何塞的居民拥有比任何其他城市都多得美国专利、和两倍的工作效率。超过35%的全美国创业投资在圣何塞和硅谷的公司。
东湾绝好学区：费利蒙
费利蒙 (Fremont) 也有当地华人翻译为菲蒙、福临门及佛立门等，是美国加州阿拉梅达县内的一座城市，位于旧金山湾区东南部。费利蒙、纽华克、与联合市所组成的区域在过去曾一度被称为华盛顿城镇，是阿拉梅达县下属的一个次级行政区，但在随着时代变迁人口成长后的行政区拆分与升级外，此地区的俗称也顺应时势地被改为三城地区 (Tri-City Area)。
费利蒙也拥有占比例相对多的其他族裔人口，特别是包含印度裔和华裔等在内的亚裔居民。该市拥有 丰富的教育资源，众多优秀的中小学校让费里蒙特成为东湾优质的学区地段。该市与湾区其它城市一样，夏季炎热干燥，冬季湿润多雨。昼夜温差明显，但相对于湾区南部为小。同时，夏季的气温也没有湾区南部高（低3摄氏度左右），冬季则基本持平。
其他优质学区推荐
皮蒙特 (Piedmont)
被加州奥克兰包围的皮蒙特，方圆1.678平方英里，人口才1万多人。 虽然处在奥克兰包围之中，但其犯罪率却远低于奥克兰和加州平均。家庭户平均单元价值达76万美元。
圣拉蒙和丹威尔 (San Ramon & Danville)
家庭年收入和人均年收入中间值，Danville分别为12.58万和5万美元；San Ramon分别为9.58万和4.23万美元。San Ramon Valley 联合学区可说是湾区最好的学区。 Dougherty Valley 高中， San Ranmon Valley 都是很好的10分学校。如果想要到最高分的学区，但是房价又相对便宜的地方，圣拉蒙是7座城市性价比最高的一个。
帕拉阿图 (Palo Alto)
湾区房价最贵的学区房。家庭年均收入达11.75万美元，人均收入5.6万美元。每户平均住宅价值81.18万美元。帕拉阿图的学区除了分数高之外，生源皆来自本身城市，没有招收其他城市的学生，有别于中半岛的其他城市。其两所高中，Henry M. Gunn High 和 Palo Alto 高中都是加州前列的学校， 私校也有好几所每年输送到顶级大学。
库伯蒂诺 (Cupertino)
库伯蒂诺有3所高中深受华人追捧：Cupertino 高中、Homestead 高中和 Monta Vista 高中。
普莱森顿 (Pleasanton)
家庭年收入中位数为10.3万美元。其公立学校有 Amador Valley 高中和 Foothill 高中，学生以白人学生为主。私立高中有 The Quarry Lane 高中。
洛斯盖托斯和萨拉托加 (Los Gatos & Saratoga)
这两个地区地大私密性好， 离上班稍远些， 2013年家庭年收入中间值为15.5万美元，人均年收入6.5万美元。 Saratoga 高中，小学和中学非常出色。还拥有一些在加州排名前列的私立中学，如 Sacred Heart 学校。Los Gatos High 以白人学生为主。
3. 寻找投资房
看到这里，你是否已经开始摩拳擦掌，准备好＂找＂你理想的投资房了呢？以下小乐再为您分享几个找房小贴士，不但能让你快速筛选适合投资房，还能让你与你的房产经纪人作专业的讨论。
运输通勤度
所谓的运输通勤度，就是房子的位置是否位于或是临近便利的交通线上。这点对于投资的房产很重要。为什么呢？因为如果房子处于方便的交通线上，租客的概括范围就大了。例如：有些家庭只有一辆车，但是因为就在旧金山交通线附近，所以小孩可以搭乘公车或是轻铁上下课。在这样一个非常注重环保节能减排的城市，人们往往喜欢住在交通线发达的地方，方便搭乘公共交通上下班。
1.MUNI (San Francisco Municipal Railway)：是旧金山最主要，也是全美第七大的大众交通运输系统。
路面缆车：为适应旧金山特有的山丘地形，而发展了独特地底缆绳牵引式的缆车，俗称＂叮当车＂。旧金山缆车最早出现于1873年克雷街，后来逐渐成为20世纪初市区主要交通工具。1980年代因缆车行驶速度过慢，而且系统老旧又缺乏维修，市政府曾考虑要废止缆车，后来保留了目前三条线路：东西向的加利福尼亚街线、南北向的跑华街-海德街线 (Powell-Hyde) 及跑华街-梅森街线 (Powell-Mason)。缆车穿过主要旅游地点，为旧金山最有名的特色之一。
有轨电车：线路以英文字母命名。目前有F、J、K、L、M、N、T线。F线为世界各地收集而来的古老电车，经改装后行使于卡斯特罗区、市场街、经由码头港口后前往渔人码头，非常有特色。其他线路经过市区后前往城市的各社区。
无轨电车及巴士：以数字排名。有些线路在早晚上下班时间加不同快班车＂Express＂或者短途车＂Limited＂。半夜（约1点到4点）有不同的晚班路线，成为猫头鹰路线（Owl Service）。
2.湾区捷运：简称 BART，为连接旧金山和整个东湾地区主要交通工具，旅客可搭乘地铁前往旧金山国际机场或是奥克兰国际机场，湾区捷运和 CALTRAIN 连结整个湾区成为一个大众运输环绕系统。
3.加州铁道：简称 Caltrain，从旧金山AT&T棒球场为起点，经过旧金山国际机场、旧金山半岛、南下至圣荷西，为南湾和半岛的通勤人士前往旧金山主要交通工具。
4. 旧金山国际机场 (SFO) 在城南21公里处，可以从市区搭湾区捷运和 SAM TRANS 直达巴士前往，通行时间约30分钟。
5. 市区灰狗巴士站有直达车前往加州其他城市。
生活便利度
便利性是目前置产的重要因素之一。以往，很多人喜爱住在郊区，人烟稀少，可以享受宁静与大自然。现在的人们，更喜爱能在下班后，顺便采买晚餐的食材；或是在住家附近的餐馆来个餐点享受，饭后再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。所以，便利性成为置产考量的重点之一。那你一定在想，我怎么知道我喜欢的房子的便利度如何呢？
你可以用非常传统的方式 - 谷歌的地图，慢慢研究周边的环境，然后再计算出行走与开车的距离。但你不觉得这样太费时了吗？等到你分析完了，这房子也被别人买走了。其实，在美国，便利值的语面直译就是＂走路的分数＂ (Walk Score)，分数越高，表示你能在越短时间及距离来到餐厅，店家，或是酒吧。在这里，小编就分享一个网站，可以让你用指尖的速度，轻松的得知房子的位置便利是否：https://www.walkscore.com/
满分是100分，所以分数越高越便利。从分数上看，无论是步行、公共交通还是骑行，旧金山都是一个生活非常便利的城市。
社区犯罪率
犯罪率！ 相信大家应该跟小编一样，这是一个非常重要的资讯。直接关乎人身财产安全。大家在外居乐的官网上，将你有兴趣的房子输入住址后，就可以得到详细的社区安全指数。
如果您想获得更加详细的犯罪率信息，可以登录这个网站：https://www.crimereports.com/
输入住址后，页面会出现房产的位置，许多相关的资料，建筑证照，附近所属公园，学区学校，公共安全及犯罪率等。在美国，警察调派所是以分区来进行的，所以，如果你知道分区的警察热线，可以加速他们处理案件的速度。
4. 100万的投资房长什么样？
根据 CoreLogic 的最新报告，旧金山湾区都市圈的房价中位数为 $1,290,000，根据预测，旧金山湾区都市圈未来一年的增速为9.8%。而旧金山市区的房价中位数为 $1,300,000。