房贷根本没有提前还款最佳时间的人被忽
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房贷根本没有提前还款最佳时间 99%的人被忽悠了
理财新闻腾讯理财2016-06-20 07:30
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本文转自微信公众号：菜鸟理财
上周六菜导在《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》这篇文章中讲到，住房贷款是非常值的，有条件的话尽可能贷多一些，贷久一点。 这篇文章引发了很多网友（包括我们的菜友）的热烈讨论和转发，很多人在文章下面留言问菜导：如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？
菜导查阅了网络上很多这方面的文章，说什么＂第8年＂最合适、＂选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷＂、＂等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷＂、＂等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷＂…… 这些论调很有市场，抓住了人们＂占便宜＂的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到＂什么时候提前还完房贷最划算＂。
但菜导认为上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、银行经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。 菜导的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷＂提前还款最佳时间点＂，这完全是一个伪命题。
要很好很直观地理解菜导这个观点，那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的，下面菜导就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。
首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。
下面菜导用具体的例子来解释清楚这个问题，我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。
先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
第一步：我们看看月利率是多少
月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：
月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。
第二步：第一个月要还利息多少
假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
第三步：第二个月要还利息多少
那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。
所以第二个月的利息是：
997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。
如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 菜导不想去罗列360个月每个月要还多少钱，菜导直接算最后一个月。
由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：
2777.78*0.270833%=7.52元。
虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了菜友们方便阅读，菜导取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图：
结论：提钱还款并不存在某个时间点＂更值＂ 看着上面这些数字，你会直观一点，每个月本金还多少，利息还还多少，还剩下多少本金没有还，接下来的那个月又要还多少本金和利息，还了之后又剩下多少本金没有还……清清楚楚，明明明白。
通过上面这些具体的数据，难道大家没有发现吗，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓＂提前还贷最佳时间点＂。
也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
菜导关于房贷提前还完这件事的总结：
房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的＂最佳时间点＂。
有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说＂提前还完房贷＂要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。
如果房贷利率下降，那就更值了，这个时候更是要越晚还越好。具体可以查看上周六的文章《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》。
现在关于＂提前还款＂这件事看懂了吧？简单讲，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，不用纠结到底会不会＂吃亏＂或者＂划算＂的问题，因为不存在这个问题。如果还有什么不明白的可以留言和菜导交流哦。
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