内循环框架下的房地产发展

　　＂内循环＂成为当前中国宏观经济中的关键词。对于房企来说，应该充分认识到内循环对于宏观经济和产业经济的重大影响。
　　＂内循环＂成为当前中国宏观经济中的关键词。内循环的机制正不断探索，其有望成为＂十四五＂期间中国经济发展的核心体系和政策逻辑。此类体系必然会影响中国房地产的发展。因此，研究内循环的机制和特征，并据此分析中国房地产市场的新趋势和新策略，是包括房企在内的各市场参与者所需要密切关注的内容。
　　从供给侧到内循环
　　在＂十三五＂国民经济发展的阶段，主导宏观经济和产业经济发展的重要经济框架就是＂供给侧＂。2015年11月，中央财经领导小组首次提出＂供给侧结构性改革＂的思路。该思路对于2016年发布的＂十三五＂规划有很深刻的影响，＂供给侧＂成为这一阶段的热点词汇，也影响了后续各个产业的政策制定和相关发展。
　　在供给侧结构性改革的大背景下，中国房地产市场面临很多调整和变化，尤其体现为以下几点：第一，＂多主体供给、多渠道保障＂成为住房体制改革的重要指导思想，在这个过程中，中国住房发展和产品结构出现了新变化，租赁市场的发展成为这五年的重要内容。第二，棚改货币化安置的力度加大，其成为三、四线城市发展的重要驱动力，城市换新貌的同时，房地产市场明显活跃起来。第三，金融去杠杆在房地产领域有较大的体现，尤其是在房企拿地、个人按揭贷款等领域，去杠杆、防范金融风险的动作明显增大。
　　但是在供给侧结构性改革的同时，新的市场矛盾和问题又开始增加。尤其是2018年中美贸易摩擦升级后，关于＂逆全球化＂＂单边主义＂等讨论和质疑增加，其对于中国宏观经济尤其是外向型经济的冲击是比较大的。而到了2020年实际上随着新冠肺炎疫情的出现，外向型经济更是受到冲击，各类贸易的传统机制被打破，国际经贸秩序也完全被打乱。
　　在这样一个背景下，新的经济发展观、发展格局正逐渐形成。在今年两会政府工作报告和7月30日中央政治局会议上，＂内循环＂的概念提出来了，即要＂逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局＂。这个提法不仅应对了当前国际贸易和疫情等问题，实际上也为明年＂十四五＂发展规划提供了一个总纲。换而言之，后续发展的经济指导路线，将牢牢围绕内循环而开展。宏观经济大格局在变化，其对于房地产在内的各类产业自然有深远影响，对于房地产领域的各参与者来说，在＂十四五＂期间，一定要注重内循环机制所带来的影响和深刻变化。
　　内循环重在激活内需
　　从具体结构来看，内循环其实包括生产、分配、流通和消费四个环节。而从内循环的要素来说，则包括土地、劳动、资本、技术、数据等内容。这都是在研究内循环时所需要注意的内容。但若是从抓重点的角度看，实际上就是要聚焦内需。这也意味着，在传统三驾马车即外贸、投资和内需方面，重心将有所调整，内需的激活将扮演更大的角色。
　　这个判断对于房地产市场的影响是比较大的。实际上房地产市场本身就是一个传统意义上的内循环市场，其和外循环的关系相对少。所以提出内循环的概念后，房地产市场需要积极研究内需在哪儿、如何改变或提升。这些问题解决了，就可以让房地产市场真正融入内循环的大潮之中。
　　我们注意到今年中国房地产市场的一些特殊情况。虽然疫情带来了很多冲击，但是高端物业或豪宅物业的销售其实并不差。这也说明，在国际资本市场波动加剧、资产品持有风险加大、收入状况或受影响等情况下，实际上房地产市场的重要性在增加，其扮演了多重的角色。这也启发我们思考，即＂十三五＂期间中国住房内需更多体现为刚需和首套的概念，而到了＂十四五＂期间，改善型需求或成为重要的内容。
　　若这个判断是正确的，那么在内循环的大框架下，中国房地产市场也将真正在激活改善型需求方面发力。类似需求的释放在过去也曾被讨论过，包括二胎政策下的住房需求、＂90后＂＂00后＂的置业观念转变、住房小康后的美好住房模式等。类似讨论其实都已经出现了住房需求大释放的逻辑。但是类似讨论主要还是从房地产自身的情况出发的，而从内循环等大格局下的角度进行分析，却是没有的。尤其是在今年疫情期间，关于＂宅经济＂的讨论也开始增多，不过很多居民家庭本身住房面积小，宅经济下的居家生活模式其实也比较枯燥，所以这都启发我们思考，后续住房消费是否可以更好地给予激活，以真正实现住房美好的目标。
　　多个层面参与内循环
　　对于房企来说，应该充分认识到内循环对于宏观经济和产业经济的重大影响。同时要结合中国住房制度改革和房地产长效机制等内容，研究内循环下中国房地产细分市场的投资机会，以促进＂十四五＂期間房地产市场的发展。
　　第一，要真正研究住房消费的新特征。尤其是在后疫情时代，具有绿色环保功能的住宅、具有较好医疗医护资源的社区等都是扩大内需的重要着力点。到了＂十四五＂期间，＂00后＂也将陆续步入社会，该群体对于直播、游戏、创业等理解要更深，其对于住房的需求明显也会变化。比如说过去＂80后＂都希望住宅中可以配置书房，而＂00后＂则可能更希望有一个直播间。类似变化，其实都说明消费需求是会转变的，这都是内循环大框架下所需要研究的。
　　第二，内循环对于内需释放的鼓励和支持，客观上会使得后续文旅、免税店消费等明显增加。这实际上也是一些做文旅、做商业零售的房企所需要关注的。尤其是包括海南岛、西南等市场，后续此类文旅或免税店的消费需求会释放，相关房企在后续地产项目布局方面，应该重点关注此类新特点，真正把传统地产业务和多元化地产业务进行结合。
　　第三，要关注内循环下的国际经贸关系变化。实际上内循环并不是要闭关锁国，其依然是需要外循环做支撑的。但是基于内循环的大框架，一些产业、技术等输出的模式会转变。从目前来看，至少中国和东盟的经贸、＂一带一路＂等有关外循环概念的领域会发力。这也启发相关房企，要积极关注类似南宁、西安等核心城市，此类城市在后续内循环和双循环机制下往往会发力，这是地产投资可以重点关注的领域。
　　第四，关注内循环下的各类国家大战略。就目前来看，内循环要发力，实际上要依赖于＂两新一重＂等模式。这个模式在今年两会上首次提出，即加强新型基础设施建设，加强新型城镇化建设，加强交通、水利等重大工程建设。所以后续要关注新基建、新型城镇化等内容，在智慧社区、产城融合、农村集体经营性建设用地入市等方面做创新，其有助于培育新的市场投资机会。