房地产纠纷篇商品房买卖一

　　一、购房时应审查哪些材料
　　1.开发商的营业执照
　　营业执照是开发商合法经营的凭证，可以证明开发商的合法身份。购房者可以通过天眼查、企查查、小蓝本企业查询、国家企业信用信息公示系统等办法查询。
　　2.开发商资质
　　房地产企业开发资质证书是有关行政主管机关经过一定的程序认定并颁发的，用以证明房地产开发企业开发能力的证书。房地产开发企业资质按照企业条件分为一等、二等、三等、四等4个资质等级。
　　购房者应当重点关注：楼盘地点、竣工交付时间、价位等；现房应当有《房地产开发企业资质证书》证号、不动产权证证号；期房应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。
　　3.开发商的售楼广告
　　4.＂五证＂是否齐全
　　这是购房者重点审查的对象，开发商只有五证齐全，其销售的房屋才是合法的额，购房者的权益才能得到保障。
　　5.《住宅质量保证书》
　　6.《住宅使用说明书》
　　二、商品房销售广告是要约还是要约邀请
　　1.原则上为要约邀请
　　如果开发商并未将宣传广告中的内容明确约定为双方商品房买卖合同的条款，则该要约邀请的内容对房地产开发商不产生法律效力，其无须对此承担责任，购房者不能以商品房销售广告的内容向开发商主张权利。
　　2.符合法定条件的商品房销售广告可以视为要约，对双方均产生法律效力。
　　商品房的销售广告和宣传资料中的说明和允诺要被认定为要约，在当事人之间产生法律约束力，应同时具备以下三个条件：
　　（1）属于就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺。
　　（2）内容明确具体。
　　（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
　　3.开发商在商品房宣传资料上特别声明仅为要约邀请的，是要约还是要约邀请应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条为依据来判断。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　4.买卖双方在补充协议、正式的商品房预售合同或者买卖合同中明确排除了商品房销售广告内容的，则该广告不构成合同内容。
　　三、购房时开发商是否必须主动出示＂五证＂原件
　　根据我国相关法律规定，虽然开发商必须出示的是《商品房预（销）售许可证》，但是，购房者应当主动要求开发商出示＂五证＂，并且可以在购房合同中明确约定开发商出示＂五证＂的义务及违约责任。
　　四、购房者应当注意开发商惯用的促销方式
　　1.我国法律明确禁止＂返本销售＂的营销方式。
　　＂返本销售＂，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
　　2.＂售后包租＂的营销方式一般情况是违法的。
　　＂售后包租＂，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
　　3.＂分拆零售＂的营销方式有些是违法的。
　　＂分拆零售＂，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品房的行为。
　　4.＂零首付＂的营销方式是违法的。
　　根据相关规定，个人住房贷款的首付款比例至少应为30%，因此，＂零首付＂＂首付2%＂＂首付5%＂等促销方式都是违法的。