房地产开发项目管理的难点与对策

　　【摘 要】房地产业随着我国社会经济的快速发展逐渐成为国民经济发展中不可缺少的一部分。由此，人们对房地产的开发管理越来越重视，但房地产从开发到完成是一个复杂的过程体系，其开发难度和项目管理难度相对较高。因此本文简要分析了房地产开发项目管理的难点，并提出相应的对策，以供参考。
　　【关键词】房地产开发；项目管理；对策分析
　　近年来，我国房地产业的发展在国民经济中的地位越来越重要，国家发展越来越重视房地产的发展进程。房地产开发主要分为决策、设计、实施三大阶段，是一项系统性、复杂性较强的工程。而作为工程建设开发主体的房地产开发商，既是整个工程项目的组织者，又是项目的管理者；既要对整体项目作出规划，保证项目在规定的时间内、预测的资金成本下完成项目施工，又要对工程的各项任务进行高效的分工，对各部门进行综合管理，保证项目能够顺利进行。因此不断加强房地产开发项目管理措施对推动房地产产业的发展有十分重要的现实意义。
　　一、房地产开发项目的管理难点
　　目前，我国项目管理对于房地产开发来说具有一定的难度。我国不少房地产开发商开发仍然存在不合理的现象，比如说房屋质量低劣、延迟交房、高空置率等问题。本文从三大方面来分析其管理难度高的原因：
　　（一）项目决策中存在的管理问题
　　房地产开发在项目准备前期，对市场的研究不充分，导致定位不够准确，无法找准开发项目的市场方向，致使项目决策行动缓慢，并且效率低下。房地产开发是一项复杂的过程，前期开发商工作人员对整个项目要有一个宏观的把控，对项目的规划进行详细的市场研究报告和具有可行性的规划方案[1]。但、目前很多开发商忽略前期的市场调研工作，单纯的追求经济效益，而疏于对房屋质量的正确认识，导致项目决策从一开始就出现偏差。我国很多房地产开发商都是从建筑单位或者是施工单位转变而来，其中包括主要决策人员、施工设计师等主要人员，他们不具备专业的开发管理知识，在决策机制上盲目决策，致使决策机制不完善。由此，在开发项目决策阶段造成了一系列困难。
　　例如，某项目在前期对图纸的准备不够充分，造成施工现场永远都是等图的状态，同时变更图纸几率增多，导致施工单位拿到图纸后急急忙忙进行施工、改造、敲打，为了达到工期目标时间，急功近利，项目管理不妥当，严重影响项目施工的质量，为后期项目的顺利开发埋下了隐患。再比如，某项目在进行销售阶段时，才发现项目户型单一、户型偏大与市场定位不相符等问题；某项目对商务公务重新进行定位和设计；某项目公司高层经常对户型进行修改，包括房屋颜色、窗型、车位设计等。这一系列问题都是由于决策机制不够完善，导致项目实施过程中经常出现修改、变更的情况，严重拖延工程进度，影响建筑的质量。
　　（二）项目设计中存在的管理问题
　　房地产开发工程的设计处于房地产开发的核心地位。项目设计中有两大常见的管理问题，影响房地产开发。一是设计草率，不因地制宜。房地产开发需要结合实际地质和环境进行协调，在满足消费者需求的前提下，从实际出发。但是很多开发商在项目设计中往往只注重美观的设计，而没有充分结合楼盘自身的优缺点来设计，过于依赖借鉴国外的欧式建筑、宫廷式等风格，没有结合本地自身的优势条件进行设计，导致与现实情况不协调，影响后期楼盘的营销推广。二是很多房屋设计师重施工，轻设计。一味的追求经济效益而忽略了对工程施工质量的重视，导致很多开放商在进行施工时，过度控制投资，使得设计出来的建筑美观度不够，满足不了居民的生活需求[2]。例如，在中等户型的楼盘中，120平方米的户型竟然是两室两厅的户型，凸显出其设计不合理，不能满足购房者的生活需求。
　　（三）项目实施中存在的管理问题
　　城镇建设当中高层建筑越来越多，房地产工程建设包括不同单位的施工方，他们交叉作业，进场时间和出场时间各有不同。此时的项目管理内容较为复杂，各个承包方都需要与甲方签订施工合同，并各有不同。那么，在项目开发前期的工程招标中，对于工程交叉部分的界定不够详细，签订的施工合同内容不合理并且不严密，导致不同的承包商其合作意识不够，各个施工单位之间沟通不协调，对于一些针对性的问题往往＂斤斤计较＂，反而解决不了实际性的问题，纠缠不清，严重影响施工进度，造成工期拖延。例如，当到了房屋建设的收尾阶段，大部分工作人员把精力都投入到＂协商＂的工作上来，而忽略了真正需要重视的收尾工程，使得项目工程建设有头无尾，在一定程度上增加了施工难度和工作量。
　　二、房地产项目管理问题的建议及措施
　　要想改善这些问题，房地产开发商就要不断改革创新企业项目管理模式，努力构建科学、高效、合理的管理模式，为进一步促进我国的房地产开发事业奠定基础。
　　（一）找准市场定位，做好市场调研工作的准备
　　开发商只有在开发前通过对市场现状进行充分的了解以及对消费者的需求进行调研，时刻掌握市场发展动向，利用网络技术实行信息化管理，时刻观察市场动态。然后在此基础上，结合自身实力，分析自身的不足之处，合理制定自身楼盘的开发方案。如在经济相对较发达的沿海地区，可以通过多建设别墅、高档住宅小区的方式，推动房地产经济的发展。
　　（二）提升房地产开发商品牌服务，加强售后服务
　　对于我国大多数居民来说，购房属于大事，需要一大笔资金，需要在一定经济基础条件的支持下，才能达成的营销交易。因此，消费者在购房时通常会综合考虑开发商品牌、信誉、以及房屋价格、整体质量、服务等各方面因素。所以，房地产开发商在前期必须制定一整套详细的发展规划，提升自身品牌的知名度，加强企业内部工作人员的整体素质，为了适应消费者的需求，在建设高质量建筑的基础上，积极打造与消费者相适应的品牌信誉，吸引消费者购房[3]。开发商可以采用专业培训的课程对销售人员进行综合素质的提升，提升服务质量，吸引更多消费者的关注。
　　（三）完善施工合同制度的管理机制
　　房地产开发需要各个不同的承包商组成完成，因此房地产开发商在施工前必须做好全面的基础工作，包括合同的拟定等。例如，在合同管理實施当中，开发商可以通过竞争的方式选择更加优秀的工程咨询单位，并签订工程咨询合同，为建设提供科学的、可行性的研究方案，为基础工作的落实打下坚实的基础。
　　（四）充分利用互联网进行信息化管理工作
　　在＂互联网+＂不断发展的背景下，我国的信息技术和网络技术不断发展，这对企业的管理水平提升具有重要意义。房地产从开发到收尾，其中资金投入大，工作生产时期长，运用好信息化管理对其有重要的现实意义。在房地产企业自身的管理工作当中，运用信息化自动管理软件可以提高工作效率，加快信息之间的交互速度，提升工作质量，在一定程度上减轻可工作人员的工作压力，对实现我国现代化、信息化的经济发展有一定的促进作用。
　　三、结束语
　　房地产的经济发展逐渐在国民经济发挥中占据主导地位，因此，不断加强对房地产项目管理水平的提升对我国社会经济的发展具有重要意义。坚持科学的项目管理方法，不断提高工作人员的素质和技能，建立健全完善的管理流程，才能不断促进房地产企业的发展。
　　【参考文献】
　　[1]华舒. 关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J]. 中国房地产业， 2017（29）.
　　[2]李晓明. 关于房地产开发项目管理难点的分析与探讨[J]. 现代国企研究， 2016（4）.
　　[3]聂雄. 浅谈房地产开发管理中几个难点分析及对策[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2011（19）.