房地产企业预提成本及纳税调整举例

　　房地产企业预提成本及纳税调整
　　一、成本的预提及会计处理
　　房地产企业在达到收入确认条件时，由于工程结算滞后等各种原因，成本票据往往不能全部取得。依据配比原则，对暂时没有取得发票的成本应该暂估入账。举例如下：
　　某房地产公司A项目在建设期间可售物业已售罄， 2016年12月份完工并全部交房，依据《企业会计准则》，符合收入确认的条件，应于当月确认销售收入。该项目成本资料如下：
　　1、已取得合法有效票据的成本金额为50,000.00万元；
　　2、依据政府部门出具的缴费通知单，该项目尚欠城市基础设施配套费500.00万元；
　　3、公司与甲施工单位签订的《建设工程承包合同》总金额为29,500.00万元，甲单位已向公司开具发票金额为20,500.00万元，公司与甲施工单位双方盖章确认的工程结算金额为30,000.00万元。
　　4、假设无其他成本项目需要预提。
　　公司在结转销售成本前，首先要对上述未取得票据的成本预提入账。其中：
　　（1） 城市基础设施配套费应依据缴费通知单金额500.00万元预提；
　　（2） 对于甲施工单位，由于实际工程量大于合同金额，应按实际工程量与已开具发票金额的差额9,500.00万元预提（30,000.00万元-20,500.00万元）。
　　（3） 预提成本后，A项目产成品账面成本金额为60,000.00万元。
　　预提成本时：
　　借：开发成本 100,000,000.00（500万元+9500万元）
　　贷：应付账款—暂估 100,000,000.00
　　将开发成本结转到产成品时：
　　借：库存商品 600,000,000.00
　　贷：开发成本 600,000,000.00
　　结转销售成本时：
　　借：主营业务成本600,000,000.00
　　贷：库存商品600,000,000.00
　　二、纳税调整
　　1、政策依据
　　（1）依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。假设该企业选择每年的12月31日作为当年度计税成本核算终止日。
　　（2）依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
　　2、纳税调整额的计算
　　依据上述规定，针对该公司A项目的调整计算过程如下：
　　（1）该企业所欠城市基础设施配套费500.00万元属应上缴未上缴的报批报建费用，有缴费通知单作为依据，可以作为计税成本处理，不需做纳税调整。
　　（2）甲施工单位合同金额29,500.00万元，实际结算金额为30,000.00万元，已到发票20,500.00万元。依据国税发[2009]31号文件，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
　　本例中，企业账面预提金额为9,500.00万元，依据国税发[2009]31号文件规定可以预提2,950.00万元（29,500.00×10%），差额6,550.00万元（9,500.00万元-2,950.00）应调减计税成本，调增应纳税所得额。
　　本例中，纳税调整可说是中规中矩。