年收入超万东莞二手房东的发家史

　　密密麻麻招租广告牌背后的房子，＂拥有者＂百分之八十不是本地人。
　　01东莞租房市场，来莞人的第一落脚点
　　作为制造业起步城市，东莞外来人口占比超70%，庞大的外来人口，除了带来城市GDP的上升，同样带来了强大的住房需求。
　　民房首当其冲
　　白天在南城东城一幢幢辉煌的写字楼里办公、会客，下了班就将回到租住的公寓或者城中村的小房间，这种对比差，异城就业的人都深有体会。房租低、占据核心位置，城中村成为很多人的选择。
　　＂每逢周六日，城中村徘徊张望的那些年轻人，很大可能都是在找房子。＂一位受访人讲述。
　　＂二手房东＂职业是个香饽饽
　　正如文章一开头提到的，密密麻麻的招租广告牌背后的房子，＂拥有者＂百分之八十不是本地人，而是我们平时所称的＂二手房东＂。
　　二手房东分很多种：有做正规小区和公寓的、有做农民房的、也有做旧厂房改造以及办公室出租的。今天我们主要讲一讲民房这一块：
　　民房出租集中在大大小小的城中村内，在东莞二手房东圈子里多数是湖南、江西那边来的＂老表＂们，他们与本地人签订协议，以整栋承包的形式将房源拿下，之后再对房屋进行重新规划、隔间、装修、最后招租。
　　原房东收取二手房东固定租金，二手房东自由定价，以中间商的身份赚差价、赚水电、赚点不足期的押金。
　　02年收入超300万，东莞＂二手房东＂的发家史
　　与各大平台、中介发布的小区招租信息不同，巷子口那质朴却显眼的广告牌就是二手房东招租的法宝。出租信息+电话，简单明了，有要求一点的还会在自己门前搞一个灯箱，放两张房间照片，齐活~
　　看似＂糙活＂的背后，是上百万的交易
　　房报君今天采访了一家子二手房东，三十多岁的小曾（夫妇二人）加上双方父母，三个＂队伍＂长期深耕东莞出租房市场。无其他副业，仅靠收租，家庭总年收入超300万，经过十几年努力，小曾一家已经是穿着拖鞋裤衩、修水管扛木梯的千万身家家族了！
　　小曾的父母是最早来东莞做＂二手房东＂的一批人。上世纪90年代初，＂世界工厂＂轰隆隆运转、百业俱兴、人口繁多，在流水线干活的曾爸看见了＂代租放租＂这样的机会，于是搞起了这个行当！据曾爸讲述，＂那时候的房子是真的好租，好租到什么程度呢，这一家说了退房，还没搬走，我就已经提价租出去了。那时候大家盼的不是有人来租房，而是租客赶紧退房＂。
　　那是一个人多房少的年代，那是一个＂坐地起价＂的年代。
　　包租版图再扩张：从深圳到东莞再到揭阳
　　父亲干的风生水起，仅初中文化水平的小曾＂子承父业＂也干起了这一行。不同的是他从深圳起步，那时候的深圳还不是社会主义先行示范区，那时候的深圳房价还没有那么惊天。小曾从深圳起步，靠着曾爸的前期资金支援，直接整栋包租赚到了第一桶沉甸甸的金！
　　随着对行业的认识和了解，小曾和老曾一起壮大东莞、深圳，今年更是将＂业务＂拓展到了揭阳。问到为何选择揭阳时，小曾只是回了房报君一句：＂二手房东这个圈子，信息互通，有个朋友介绍了那边的房源，觉得不错、能做，我们就在那边搞了一栋先试试。＂
　　只是，坐地起价的时代已经过去，东莞进行了产业升级，机器人取代了普工，国家大力发展的＂家门口就业＂取代了＂背井离乡＂，曾经的＂东南西北中，赚钱到广东＂，如今人口也大幅度减少。
　　二手房东这个行业，需要更多的智慧去经营。
　　两代人共端一个＂铁饭碗＂
　　小曾的岳父母是典型的农村人，年轻的时候在家务农为生，勤劳刻苦。当小曾的二手房东事业步入轨道、也需要人手时，岳父母成了首选。于是，簪花岭新村的房源现在由岳父母代为打理。
　　簪花岭新村紧挨会展酒店，周边有联佳大厦、鸿发大厦、顶好大厦、广发金融大厦等写字楼齐聚，2公里内是国贸中心、万科城市广场，鸿福路地铁站和旗峰公园地铁站步行15分钟就能到达。
　　整个新村超80%以上都是出租房，到处可以看到大大小小＂有房出租＂的招牌。但是由于地理位置的优越性，房子并不愁出租。
　　一直往里走，走到最里面，就是小曾岳父母包租的房源。这要是放在其他地方，这么入内估计不好出租，但幸好是在真正的南城CBD。小曾岳母透露：＂这么靠里是会有一点影响，但来租房子的人还是很多，总有人找到这里面来。今年以来，房子腾空的频率高了，我自己也会去村口溜达。看到那些望来望去的年轻人，我就知道他们是要租房子，就上前问他们，把他们带进来。总体来说，换进换出的多了，但总的来说位置好空置的时间还是很少的。＂
　　完了老太太还不忘感慨一句：＂多亏我的女儿，让我一个不怎么识字的老太太一个月不用干啥也能赚万把块钱。＂小曾的岳父白天就去写字楼当保安，两位老人带着一个7岁的小孩，在这个城市安定了下来。
　　03利润解析：不要小瞧了那些＂包租婆＂
　　稍显破旧的房子背后，是很大的一个利润空间
　　一般十几个房间的小栋民房，扣除给到原房东的租金，可收取的房客租金3000元左右；二三十个房间能达到4000-6000元；四十间以上则可实现收入上万（小曾口述信息，仅供参考）；
　　水电费、网费同样是一笔不小的来源，出租房的水电费是二手房东自己定的，没有硬性规定，一般高于市场价超50%；
　　另外就是押金，没有租满一定时间押金不予退还。＂现在的年轻人，换房子的频率都快赶上换对象了，不足期的不少嘞！＂阿姨开玩笑说。这笔数额不小的押金也就收入房东囊中。
　　当然这一切都建立在出租率上，几位当事人都提到一个点：近年来，出租房入住率有明显的下降倾向。每年临近年关，会有一小波退房潮，但这几年这潮来的一年比一年早，时长也一年比一年长。＂想想，从年尾到开春，厉害的得有三个月放空期，那都得我们自己垫呐！＂
　　那个＂坐地起价＂的时代已经过了，现在的出租房拼的更多的是地段、配置和服务。城中村也无一例外。
　　房屋出租是一项前期投入大、资金回本慢的大工程
　　小曾告诉房报君，以一栋30间的小栋民房来看，前期的建造、装修、家具、人工以及给到一手房东的租金，总费用超过40万（都可以拿下一套小刚需的首付了），行情好也要三年才能回本。
　　而房子装修好之后的市场情况如何，没人知道，房子租不出去面临的就是亏钱。
　　别看小曾一家身家千万，但其实资本都在一栋栋房子里，手上的现金其实没有多少，肩上的风险倒是不少。
　　城市更新：＂二手房东＂们成了最后一批无权的＂抵抗者＂
　　时间成本是一方面，更让＂二手房东们＂头疼的是未来城市的发展规划。
　　旧改、城市更新消息频出，大家在欢呼城市发展更美好的同时，留给二手房东们更多的是迷茫。前有南城水涧头村的拆迁，一手房东可以得到安置补偿，而还没有回本的二手房东们，怎么办？
　　迟早面临拆迁的城中村，是继续搏一搏，还是转移阵地，换一座城市？
　　难道洗手不干再转行？
　　连他们自己也暂无答案。