房屋买卖交易过程中房屋被查封的风险与预防
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一、被司法查封的房屋不能过户，法院也不能判决过户
《城市房地产管理法》第38条规定：＂下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……＂《合同法》第110条规定：＂当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………＂根据上述两条法律规定，被司法查封的房屋不能过户，法院也不能判决过户。
《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：＂审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。＂虽然在房屋买卖合同纠纷中，法院判决卖售人将案涉房屋过户给买受人不是确权判决，是一种继续履行合同的判决，属于债权债务（过户的义务属于非金钱债务）的判决。但是，参照上述规定，对于被查封的房屋，法院不能判决过户。
二、预防方法
首先要声明，这里的预防方法不能达到100%的预防，只能在一定程度上降低风险。
1、了解卖售人的债务情况
此处所说的了解卖售人的债务情况是通过私下打听的方式以及通过和卖售人交谈等方式了解（如我之前遇到很多客户买房子的时候，房东明确表示卖房子就是因为急需变现还债，在外面欠债很多，结果买受人因为贪便宜等原因就买了，在交易过程中房子被另案查封了导致无法交易），这是一种初步的，不严密的方式，但是有时候能获取很多的信息。如果卖售人在外面大量欠债，则在房屋交易过程中，标的房屋被司法查封的风险就会比较大。购买这样的房屋需谨慎。
2、通过中国执行信息公开网查询卖售人是否是被执行人
如果卖售人是被执行人，尤其是执行标的比较大或所涉被执行案件比较多，则标的房屋被查封的风险就很大。购买这样的房屋需谨慎。
3、网签之后办理预告登记
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：＂金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。＂做了预告登记之后，即便房屋被另案查封，买受人通过执行异议排除执行，解除查封的概率也很大。（我之前专门从执行异议的角度写文章分析该法条，在此不展开。）
4、尽快交房
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：＂金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。＂ 交房是买受人打赢执行异议之诉的一个必要条件，因此，尽快交房对买受人打赢可能发生的执行异议之诉很重要。（我从执行异议的角度写过很多文章分析该法条，在此不展开。）
5、缩短交易时间
交易时间越短，被查封的概率越小，因此缩短交易时间有助于降低标的房屋被查封的风险。但是买受人要安排好付款和贷款时间，以免逾期付款构成违约。
6、诉讼过程中保全标的房屋
买受人起诉卖售人房屋买卖合同纠纷中（尤其在诉请是继续履行合同的背景下），非常有必要向法院申请查封标的房屋，以免诉讼中标的房屋被另案首封。
附钮某与林某某、费某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：林某某、费某某系母女关系，是系争房屋产权人。
2016年2月5日，经上海B有限公司居间介绍，钮某（买受人，乙方）与林某某、费某某（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定钮某以120万元向林某某、费某某购买系争房屋，双方确认在2016年4月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方在合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的20%。双方在合同第十条约定：甲方未按约定交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，至实际交付日。逾期超过30日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付30日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起30日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方在补充条款（一）第7条约定：甲乙双方中任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议）履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。双方在附件三付款协议中约定，待甲乙双方签订本合同后3日内，乙方应将首期房款36万元整直接支付甲方（甲方同意从上述款项中先扣留尾款5万元，待甲方户口迁出之日再支付甲方）。待甲乙双方签订本合同三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应用乙方支付的首期房款至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件赴所属区房地产交易中心办理抵押注销手续。甲方同意乙方通过向银行贷款形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，办理一切相关手续。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足支付给甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、且该房地产上设定的抵押登记已经注销后七个工作日内，甲乙双方亲自或委托上海A中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待上海市所属区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。待以乙方为产权人的房地产权证出具，且甲方收到第二期房款后3日内，甲乙双方应对房地产进行验看、清点。甲方应将房地产交付乙方。尾款的支付条件为：甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误。若甲乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。
上述合同签订后，钮某向林某某、费某某支付房款31万元。钮某于2016年3月6日向中国银行股份有限公司上海市分行申请住房贷款，4月14日钮某签署了《公积金组合贷款承诺函》。钮某多次要求林某某、费某某配合办理过户手续，然林某某、费某某未注销系争房屋上的上海市A有限公司设立的299,000元抵押权登记，并以各种理由拒绝配合钮某办理过户手续。
林某某、费某某于2016年5月将房屋交付钮某，钮某用于出租。
一审法院另查明，系争房屋上现有抵押权人为上海市A有限公司，债权数额为299,000元的抵押权登记信息，债务履行期限自2014年6月28日起至2029年6月28日。2016年9月27日，因费某某所涉民间借贷纠纷系争房屋被一审法院正式查封。2016年9月28日系争房屋因钮某申请保全被轮侯查封。2017年6月21日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院轮侯查封。
2016年10月18日，一审法院告知钮某，鉴于系争房屋上存在抵押权登记和法院查封等限制转让过户的情况，诉讼有风险，钮某亦可通过解除合同主张损失赔偿的方式进行权利救济。钮某表示坚持诉讼请求，会设法解决法院查封，如有风险自愿承担。
2017年11月17日，钮某自愿将84万元交至法院代管。
一审审理中，费某某于2017年12月22日陈述，所涉浦东新区人民法院的案件尚未开庭审理，其对债权数额有异议，需待确认。案外人樊某与费某某民间借贷纠纷一案，上海市闵行区人民法院于2016年9月1日立案，经一审法院调解，双方于2016年9月28日达成调解协议，费某某应于2016年12月31日前归还樊某借款本金45万元及相应利息。费某某未按调解书履行付款义务，该案目前在一审法院执行。
在二审审理期间，钮某、费某某及樊某就系争房屋上的首次查封的解除事宜未能达成一致。
裁判原文节选
一审【案号：上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初25614号】双方签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人均应履行自己的合同义务。上述合同履行过程中，钮某已向林某某、费某某支付了部分房款，林某某、费某某也向钮某交付了房屋，但因林某某、费某某未及时注销系争房屋上设定的抵押登记，且系争房屋又被司法查封，钮某现要求林某某、费某某继续履行合同协助办理该房屋的过户手续，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项的规定。一审法院对此已作释明，钮某仍坚持要求继续履行合同办理过户手续，故对钮某相关诉讼请求不予支持。导致系争房屋现不能办理过户手续的原因在于林某某、费某某，且林某某、费某某的行为对钮某造成了经济损失，故钮某主张逾期过户违约金，合法有据，酌情支持至判决之日止。今后视合同履行情况，钮某可另行主张。林某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交符合法律规定的授权委托书，故其系放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一七年十二月二十六日作出判决：一、林某某、费某某于判决生效之日起十日内支付钮某以31万元为基数，自2016年5月1日起至判决之日止，按每日万分之五计算的逾期过户违约金；二、驳回钮某其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,200元，财产保全费5,000元，由钮某负担10,200元，林某某、费某某负担7,000元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终2888号】钮某与林某某、费某某签订《上海市房地产买卖合同》后，钮某按合同约定期限支付了首期房款，并积极向银行申请住房贷款，而林某某、费某某未及时涤除系争房屋的抵押登记，拒绝配合钮某办理系争房屋的过户手续，明显存在恶意违约。在一审诉讼中，钮某为继续履行合同，将房款84万元交至了一审法院，但系争房屋因费某某所涉民间借贷纠纷案件被法院查封。在查封期限内不能办理系争房屋的权属变更手续，无法进行物权的变动，一审法院对此亦作了释明，钮某仍坚持其要求林某某、费某某继续履行合同并办理过户手续，一审法院不予支持，于法有据。
林某某、费某某一方不履行合同义务，应当承担相应违约责任。一审法院在综合考虑守约方因违约行为所造成的损失的情况下，酌情支持钮某主张的逾期过户违约金并无明显不当。
经审查，费某某在一审期间提供的林某某的授权委托书系复印件，一审法院对该授权委托书不予确认正确，一审审理程序并无不当。综上，钮某的上诉请求不能成立，应予驳回。另，一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项有误，应适用第三十八条第（二）项，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,200元，由上诉人钮某负担。
本判决为终审判决。