一线城市地价整体平稳

　　2019年，一线城市基本实现＂稳地价＂调控目标，住宅用地价格涨幅整体控制在个位数，这使得在接下来的一年半时间内，房价不存在因地价过高而产生的上涨压力。
　　土地成本整体上升
　　2019年，全国土地成本上升，增幅超过两位数。
　　中指研究院跟踪监测数据显示，2019年全国300城住宅用地推出和成交规划建筑面积分别为12.17亿平方米和9.39亿平方米，同比增长4.56%和2.7%;成交总金额41060亿元，同比增加19.53%;成交楼面均价4372.48元/平方米，同比上涨16.41%，土地成本涨幅达到两位数。
　　土地成本上升，带来的直接后果可能就是房价的上涨。开发商在确定商品房价格的依据是成本水平，主要包括土地成本、建安成本、税费、资金成本以及其他各种费用等，在保证合理利润率的情况下，并结合当时市场实际行情，来确定最终售价。在土地成本上升的前提下，即便是其他成本不变，也会导致房价上涨。
　　2019年，全国300个城市土地平均溢价率13%，较2018年下滑0.02个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率15%，较2018年下滑0.23个百分点;商办类用地平均溢价率8%，较2018年增加0.8个百分点。
　　纵观全年，2019年全国土地市场热度呈前高后低态势。自三季度以后，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，房企融资环境收緊，企业资金压力渐显，导致热度不断下降。
　　一线城市地价平稳
　　值得关注的是，一线城市地价平稳，基本实现＂三稳＂中的＂稳地价＂目标。
　　数据表明，2019年，一线城市推出土地726宗，推出土地面积3622万平方米，同比增加27%;成交土地657宗，成交土地面积3292万平方米，同比增加20%;土地出让金6075亿元，同比增加10%;楼面均价7734元/平方米，同比下跌12%;平均溢价率6%，较2018年增加0.1个百分点。一线城市房价较高，而楼面均价未能突破5位数，主要原因在于租赁住宅项目、动迁安置项目等用地拉低了平均水平，使得整体楼面均价水平看起来不高。
　　业内人士分析指出，一线城市调控力度最为严厉，同时在执行政策方面，也走在了全国前列。2018年底，住建部表示，2019年要继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚决防范化解房地产市场风险，切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。从一线城市土地市场具体表现来看，2019年楼面均价不升反降，完全实现了稳地价目标。
　　如果剔除掉租赁住宅、动迁项目等因素，一线城市住宅楼面价变化幅度并不大。具体来看，2019年1～12月，北京宅地推出楼面均价为21445元/平方米，同比上涨9%;成交楼面均价为23292元/平方米，同比下滑0.9%。而上海宅地推出楼面均价为10690元/平方米，同比下滑6%;成交楼面均价为10987元/平方米，同比上涨3%。此外，2019年广州宅地推出楼面均价为12015元/平方米，同比上涨6%;成交楼面均价为12642元/平方米，同比上涨9%，涨幅仍然控制在可接受范围之内。
　　不过，深圳有些例外。2019年，深圳成交楼面均价为29751元/平方米，同比上涨幅度要高于北京、上海和广州，主要原因在于，深圳在2018年采取了严厉的调控措施，包括双竞土地政策，如限房价、限地价、竞自持、竞配建等政策，同时还推出了安居房、公租房等项目用地，使得深圳楼板价一度降至很低的水平。
　　二线城市地价量增价涨
　　二线及三四线城市地价涨幅较大，成为2019年地价上行的主要动力。
　　二线城市楼板价出现了两位数涨幅。数据显示，2019年，二线城市推出土地10590宗，推出土地面积46771万平方米，同比增加5%;成交土地9206宗，成交土地面积40390万平方米，同比增加6%;土地出让金26504亿元，同比增加28%;土地成交楼面均价3296元/平方米，同比增加18%;土地平均溢价率为14%，较2018年增加1个百分点。
　　三四线城市楼板价涨幅同样也达到了两位数。数据显示，2019年，三四线城市推出土地19800宗，推出土地面积79422万平方米，同比下滑3%;成交土地16036宗，成交土地面积62886万平方米，同比减少6%;土地出让金17716亿元，同比增加10%;土地成交楼面均价1576元/平方米，同比增加15%;土地平均溢价率15%，较2018年下降2个百分点。
　　同时，部分城市土地供应也明显增加。2019年，全国10重点城市住宅用地供应量较2018年增加近两成，成交量同比上涨逾一成。天津、上海、南京、杭州、武汉、广州、深圳8城市供应和需求均增加;天津宅地市场表现活跃，成交量居前;北京宅地供求同比均降。
　　未来哪些开发商供应量会增加？从拿地金额来看，万科、碧桂园、保利占据榜单前3位。万科在2019年1～11月累计拿地1570亿元，占据拿地榜榜首;碧桂园保持拿地优势，以总额1238亿元占据榜单第二位;保利发展的拿地力度不减，拿地总额达965亿元，居榜单第三位。TOP10企业同期拿地总额8824亿元，占TOP100企业的35.2%，同比2018年提升1.2个百分点，龙头房企获取土地资源优势凸显，行业集中度显著。