房地产开发行业涉税问题解析一

　　原创 孙飞
　　问晓税务
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　　2020-03-15
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　　房地产行业一直是社会的热点行业，也是一个具有相当复杂度的行业，其中涉及到投资、融资、开发、销售、交付、出租、运营等等多个环节，上下游涉及的企业类型较多，加上营改增的这几年中，各类涉税文件频繁出台，都增加了房地产行业的涉税复杂度。笔者依托于各类文件结合实践中的案例，将房地产开发企业业务分为五个环节，对其中的涉税问题分专题进行案例分析，同时对房地产尽职调查和房地产税务管理架构进行探讨，如有不同观点，欢迎指正。
　　本文为系列文章《房地产开发行业涉税问题解析》第一篇，后续文章将陆续推出。文章框架如下：
　　第一篇：房地产开发周期阐述
　　第二篇：取得土地涉税分析
　　第三篇：融资环节涉税分析
　　第四篇：开发销售涉税分析
　　第五篇：交付清算涉税分析
　　第六篇：房地产尽职调查涉税探讨
　　第七篇：地产税务管理探讨
　　第一篇 房地产开发周期阐述
　　＂工欲善其事，必先利其器＂，房地产行业开发流程长、资金集中度高、涉及行政主管部门多，各类审批环节的文件也较为复杂。所以，掌握房地产行业开发流程业务是了解房地产财税的基础，业财融合，才能更好的为开发业务提供财税支持。下文对房地产开发周期主要节点进行阐述（由于地区差异，涉及行政部门及证照可能会有差异，不再一一提示）：
　　1:涉及政府审批部门&主要证照
　　房地产开发企业涉及政府审批部门：发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、地震局、房管局等。
　　房地产行业涉及主要证照：土地证、立项报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房销售（预售）许可证、竣工备案证、交付许可证、实测报告、业主共有认定证明、房地产权证等。
　　2:土地取得
　　国有土地使用权取得主要是出让、划拨两种方式。
　　出让土地：出让方式主要包含招标、拍卖、挂牌和协议四项，主要流程为：确定供地方式、编制供地方案、确认出让底价（重要涉税节点）、编制出让文件、发布公告、资格审查、招拍挂实施、签订合同、交付土地、办理土地登记。一般房地产开发企业涉及的都是有期限限制并且需要缴纳土地出让金的出让性质土地。
　　划拨土地：县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳完补偿安置等款项后，将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交付给使用者的行为。这类土地一般无偿或者仅涉及少量费用（补偿、安置等），并且无期限限制。一般是国家机关、军事用地、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源交通等用地。
　　涉及证照：国有土地出让合同，国有土地使用权证。3:立项审批
　　一般向发改委报送立项申请，发改委主要考察项目的投资额和可行性，立项批复中的投资总额，对融资有着重要的关系，所以一些地方的发改委对投资总额会进行严格审核。同时发改委的批复，对土地增值税清算有着至关重要的作用，后期会详细说明。
　　涉及证照：立项批复4:建设用地规划审批
　　建设用地规划许可证是建设单位（即房地产开发企业）向规划部门申请审批，是核定土地用途、确认项目建设范围（四至）符合城市规划的依据，这也是融资中需要的重要证照资料。
　　涉及证照：建设用地规划许可证5:建设工程规划审批&施工审批
　　建设工程规划许可证是规划部门对建筑施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭据。建设工程规划许可证主要列明了建设项目名称、建设位置、建设规模等数据，同时会附建设工程项目表、总平面图、位置地形图、建筑施工图等资料。
　　涉及证照：建设工程规划许可证
　　建设工程施工许可证是工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门进行审批，是施工单位符合施工条件允许开工的依据，也是办理预售许可证的前置约束条件。主要列明工程名称、建设地址、合同工期、合同价格、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设规模等内容。
　　涉及证照：建设工程施工许可证
　　建设工程规划许可证（左）、建设工程施工许可证（右）
　　6:预售审批
　　预售许可证通过房地产管理部门办理，是房地产部门销售的法律依据，报送的预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图（部分地方通过一房一价表来体现房屋的销售价格和方案）。同时，预售环节也是房地产开发企业现金流的重要节点。
　　涉及证照：预售许可证、一房一价表、销售方案7:竣工审批
　　主体工程的竣工验收审批一般是由住建部门负责审批，也会出现附属工程由园林管理部门、人防管理部门验收的情况。取得竣工备案表（或临时（正式）使用证），表示建筑可以投入使用了。主要列示工程名称、工程类型、工程规模、装修情况等信息。
　　涉及证照：建设工程竣工验收备案证书8:实测确认
　　房屋面积实测表一般由房管部门下设的测绘公司测绘后出具，主要列示修测土地面积、建筑面积、楼号、单套面积、用途等信息。需要关注其中的调查成果表、房屋状况汇总表、房屋分套建筑面积计算成果表等重要表格信息。
　　涉及证照：房屋土地权属调查报告书
　　表一
　　表三与表五
　　9:交付确认
　　一般由住房保障和房屋管理局进行审批发放，表示可以向业主进行房屋交付，完成实物的风险转移，主要列示发证面积、门牌号、幢号、层数等重要信息。
　　涉及证照：新建住宅交付使用许可证10:产权登记
　　房屋权属初始登记主要审查房屋面积、套数；实测和预测数据；权属的主体审核等，将对后期小业主产权证以及抵押登记产生制约性影响。审批完成后发放不动产权证书，主要列示权利人、权利类型、权利性质、用途面积、使用期限等信息。重点关注权利其他信息和附记中所记录的信息，必要时需要将产权调查信息与不动产权证结合比对。
　　涉及证照：不动产权证书
　　以上为房地产开发企业主要涉及的开发节点简述，通过对开发流程的了解，有助于财税知识和要点的理解融入，更好的掌握各个环节的涉税要件。下一篇将对房地产企业取得土地环节中的涉税要点进行案例讨论和分析。
　　本系列文章下一篇：《取得土地涉税分析》
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　　文章已于2020-03-17修改