买房最悲催的坑

　　买新房，需要注意的点非常多，
　　样板间、区位图、沙盘，处处都藏着开发商的小心机…
　　这些小套路以后我们细聊，今天先说如何避开最大的坑。
　　比如，开发商卷钱跑路了；比如，房产证办不下来；
　　比如，买的时候是＂住宅＂，到手发现是＂公寓＂…
　　—— 既然是大坑，当然就是小概率事件，
　　但一旦遇上，就是致命打击，而非＂升值慢＂这种层面的损失了。
　　1.
　　避免这种情况最关键的一点就是，一定要认真查看开发商的＂五证＂。
　　新开发的商品房想要销售，必须＂五证齐全＂，
　　这五证分别是：
　　《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
　　（五张证）
　　其中，《国有土地使用权证》现在改成了不动产权证，但通常还是会沿用它的简称＂土地证＂；《商品房预售许可证》简称＂预售证＂。
　　手续不全的新房，尤其是期房，风险相对就会比较大；若再是中小开发商的期房，更甚。
　　我北漂的时候，有个朋友的同事在老家石家庄买的新房，等了两年该交房了，结果楼盘还没动工，
　　因为买的时候就证件不全，等了两年才办下3张证来，土地证和预售证迟迟没有拿到…
　　2.
　　一般情况下，我们只要看＂土地证＂和＂预售证＂这两证即可，因为想拿到这两证，必须先有前面的三张证。
　　有了预售证，就代表着商品房有了进入市场交易的资格。
　　查看预售证，主要是看土地的用途、使用年限，以及，要买的房屋是否在「预售范围」之内。
　　（预售证样本）
　　有的开发商在销售楼盘时，尚未交齐全部土地出让金，
　　那么它的预售证里的「预售范围」通常就只包括项目的部分楼栋，甚至仅包括某一栋楼的部分楼层，
　　若是买的房源不在预售范围之内，也会有一定的风险。
　　（北京某楼盘在住建部网站上的预售信息）
　　3.
　　土地证，主要是看土地性质和产权，这里着重说一下。
　　商品房土地性质的划分，主要有居住用地、工业用地、商业用地、仓储用地、综合或其他用地这几类，
　　使用年限分别为：
　　居住用地最高70年；
　　工业用地最高50年；
　　教育、科技、文化、卫生、体育用地最高50年；
　　商业、旅游、娱乐用地最高40年；
　　仓储用地最高50年；
　　综合或者其他用地最高50年。
　　土地性质，可以在土地证的＂用途＂一栏查看。
　　（土地证样本）
　　如果是比较纯粹的用地，即＂用途＂一栏只有一种用地的，比较简单明了；
　　但很多时候，一块地上的建筑会有多种用途，就要复杂一些。
　　比如上面这个项目，土地用途就是＂商业用地＂和＂二类住宅用地＂，既要建商业、又要建公寓、又要建住宅，
　　其中主导用途是＂商业用地＂，因此整体产权是40年，但住宅部分是70年。
　　—— 相当于，在一个商业项目上，有一小部分住宅产品。
　　如果买这个项目的房子，最好是去「建设用地规划许可证」附图中查看具体细分地块的信息，
　　以便确认，买的是究竟是它的商业类（公寓、商铺、写字楼等），还是住宅。
　　ps.
　　正常情况下，五证的复印件都会在售楼处的陈列架，或者墙面等显眼位置公示，供客户查看。
　　也可以登陆当地的住建部官网，查询项目的具体备案信息。