浅析中国房地产市场垄断现象适用竞争法的一般理论框
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摘 要：自2016年1月以来，我国一些大中城市的房价疯狂上涨，这在一定程度上引起了全国范围内房地产市场的波动。在中国，房地产市场一部分是国家政策的催生物，一部分则是市场主体的自发物。房地产市场自身具有区域性强、产品的完全差别化、规模经济不明显、政策性壁垒较高等特点。竞争法之所以适用于房地产市场的调控，是基于对房地产市场的竞争垄断性以及我国房地产市场的自身特点的分析。认定中国房地产市场属于区域性寡头垄断市场结构，所以房地产市场对于竞争法有内在的需求。
关键词：房地产市场；区域性寡头垄断；竞争法
一、房地产市场自身的特性
房地产，从法学角度上看包括房产和地产，从物质角度上看包括土地和建筑物。建筑物作为人工建筑物，固着于土地上，故房地产与一般商品有着本质的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，即土地空间位置的固定性、数量的有限性、异质性。
（一）土地空间位置的固定性
城市经济形成的过程中，土地是基础性条件。土地的自然地理位置固定性，源于土地本身是不可移动的物质，因此土地及其附着于土地上的建筑物在空间位置上是固定不变的，它决定了房地产不能像一般商品任意流动。
（二）数量的有限性
土地数量的有限性以及人类人口的增长，导致了人们对土地的独占和垄断的欲望，所以土地垄断问题需要相关的法律进行规制。从房地产市场的角度，土地数量的有限性对房地产市场供需双方的行為特性分析，尤其是有关竞争行为的分析具有重要的指导意义。
（三）异质性
异质性，又称个别性。由于土地空间位置的固定性，土地的自然条件（如位置、形状、面积等）、经济社会条件（如交通条件、基础设施状况等）以及人们对土地区位的认知不同。理论上而言，任何两块土地，不可能完全一样。这与一般人工制造的商品，尤其是机器制造的商品是不同的。
二、房地产产业链中的垄断现象
（一）土地供应的垄断
全国的房地产企业超过四万家，表面上足以形成充分的竞争局面，但是由于房地产业的源头，即土地的一级市场是由政府垄断，政府的土地储备和招拍挂政策实际上充当了土地供应的垄断角色。虽然土地市场引入了竞价机制，但在土地市场由国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，不断把垄断价格推向新高。土地供应中的垄断还远不止于此。
（二）房地产服务的垄断
房地产服务中存在的垄断现象包括购房者办理个人购房抵押贷款时限定必须向银行指定的保险公司投保，购房者的抵押贷款只能向房地产商指定的银行申请办理等。房地产企业在攫取了高额房价的垄断利润后，购房者即使顺利入住，也要受制于特定的电信、网运商，理论上业主可以根据自己的意愿决定自行管理物业或者委托物业服务企业或者其他人管理，但实践中的例子比比皆是，物业公司早已被房地产企业选定并牢牢把持住。
三、房地产市场竞争法调控的一般理论框架
（一）房地产市场中的相关市场
相关市场是反垄断法中的一个核心概念，其含义是指作为竞争主体的企业从事经营活动、开展市场竞争的市场范围，对这个范围的确定被称为相关市场的界定。竞争作为一种过程，其发生必须以一定的产品为载体，并有对应的地点、时间。于是便引发出了三个对应的相关市场：产品相关市场、地域相关市场、时间相关市场。具体对应到房地产市场，首先是房地产的产品相关市场，按房地产的用途划分，可将其分解为如居住物业市场、商业物业市场、特殊物业市场等。
（二）房地产市场中的限制竞争协议
限制竞争协议在反垄断法中通常分为横向限制和纵向限制，前者指发生在同个市场中竞争者之间，后者指具有上下游产业关系的市场的竞争者之间，此处的市场用的便是相关市场的概念。关于限制竞争协议的表现形式，在《中华人民共和国反垄断法》中主要归纳为以下几种：（一）固定、维持或者变更商品价格的行为；（二）限制商品的生产数量或者销售数量的行为；（三）分割销售市场或者原材料采购市场的行为；（四）限制购买新技术、新设备或者限制开发新技术、新产品的行为；（五）联合抵制交易的行为；（六）房地产市场中滥用市场支配地位的行为。
《反垄断法》第17条规定，市场支配地位是指＂经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位＂。从垄断行为的发展阶段来看，横向垄断协议与滥用市场支配地位属于不同的市场结构时期。前者属于市场垄断的初级阶段，各竞争企业之间往往相互依赖，尚未形成占据支配地位的主导型企业；而后者则属于市场垄断的高级阶段，个别主导性企业通过单独利用其市场支配地位即可达到垄断目的。从市场表现来看，房地产企业滥用市场支配地位主要体现为以不公平高价销售房屋。在目前的市场环境下，全国范围内尚未出现主导性的房地产企业，但在特定区域内已出现个别房地产企业占据市场支配地位的可能，加之房地产本身特有的区域属性，居于市场支配地位的房地产企业有可能依靠其强大的市场支配力量销售房屋，成为房屋不合理高价的＂操纵者＂。此行为属于《反垄断法》第17条第1项所规定之＂以不公平的高价销售商品＂的情形，在认定＂不公平高价＂的司法实务过程中，应当依据《反价格垄断规定》第11条第2款的规定，综合考虑下列因素：＂①销售价格或者购买价格是否明显高于或者低于其他经营者销售或者购买同种商品的价格；②在成本基本稳定的情况下，是否超过正常幅度提高销售价格或者降低购买价格；③销售商品的提价幅度是否明显高于成本增长幅度，或者购买商品的降价幅度是否明显高于交易相对人成本降低幅度；④需要考虑的其他相关因素。＂
（三）房地产市场中的企业集中现象
企业集中的形式在《中华人民共和国反垄断法》第二十条规定，＂经营者集中是指下列情形：（一）经营者合并；（二）经营者取得其他经营者足够数量的有表决权的股份或者资产；（三）经营者通过合同等方式取得对其他经营者的控制权或者能够对其他经营者施加决定性影响。简单来说，便是合并、控股、合同等其他方式。我国的房地产市场在企业集中方面，总结来说有三点：首先，房地产一系列新的调控政策，加剧了房地产行业集中度，对于一些中小企业而言，准入门槛越来越高，而对一些有多个项目滚动开发的全国型拓展大企业来说，风险也加大，通过企业合并、合作开发等方式就能有效分散风险。其次，相对于各地方的房地产商的集中，更吸引人眼球的是中央企业的集中。从法律角度看，对企业集中进行规制，实际上出于预防市场的集中化趋势，因为在企业占有市场支配地位之后，再对其进行监督就变得十分困难，与其事后采取分拆等方法进行补救，不如事先对其兼并行为进行控制。
四、房地产企业垄断行为的现行法规制
（一）法律责任
针对房地产企业的垄断行为，可以依据《反垄断法》从行政和民事责任两个方面来加以规制：其一，反垄断执法机构有权依据《反垄断法》第46条第1款和第47条之规定对达成并实施垄断协议、滥用市场支配地位的房地产企业，处以责令停止违法行为、没收违法所得、罚款等行政处罚。其二，受损害的其他市场主体有权依据《反垄断法》第50条的规定要求房地产企业对其垄断行为承担民事责任。
（二）宽恕制度
我国《反垄断法》第46条第2款对经营者主动报告垄断协议行为设定了宽恕制度。实质上，宽恕制度的减免机制是反垄断法为反垄断机构与秘密卡特尔成员创设的一种交易机制，但相较于发达国家的规定，我国反垄断法宽恕制度的设计显得过于简单，使用条件、减免幅度、减免处罚的类型等方面都尚未明确。针对房地产企业间签订的垄断协议，同样可以对主动报告垄断协议的参与企业适用宽恕制度，从而减少房地产业反垄断执法的阻力和执法成本。
五、进一步完善反垄断法规
有效规制房地产企业垄断行为由上可知，目前《反垄断法》对于房地产企业的主要垄断行为已规定了基本的规制措施，但上述措施仍无法兼顾房地产市场本身的特殊属性，尤其是对于实力雄厚的房地产企业难以形成真正的威慑，因此，未来可以从房地产市场的特殊属性出发，采取更为多元化的反垄断规制措施。
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