房地产去投资化渐行渐进

　　＂二手房税太高，还得买薪房，买不上地铁房，我准备考虑离地铁一两公里的楼盘＂，刘恒无奈地说，＂下个周末，他又要奋战在看房的路上了＂。
　　日复一日，年复一年，随着大雪纷飞寒冬转眼已至。尽管寒风凛冽，温度跌至冰点，楼市却始终异常澎湃，用它那饱满的热情拥抱着萧瑟的投资者们。如今，2014如期而至，不管是丰收者还是羞涩者，对于所处的已经即将面临的楼市形势想必都急于了解吧，那么现在就让我们一起回顾过往，然后再预想下未来吧。
　　地产商比地价
　　想必大多数对楼市关注的投资者对融创的事迹都有所了解吧。2013年9月4日，经过69轮竞拍，融创中国以21亿元总价、搭配27.8万㎡异地医院楼建设费的代价，拿下北京东三环农展馆地块，剔除配建的医院面积后，楼面价高达7.3万元/㎡，创造了全国的楼面单价纪录，被认为＂突破市场想像力＂，甚至有开发商惊呼：＂融创疯了。＂在外界看来，它的确是疯了，但是，＂螳螂捕蝉黄雀在后＂，巨大的利益在后面呢吧。
　　就在融创中国北京豪气拿地的第二天，香港地产商新鸿基在上海也不甘示弱，紧跟着创造了另外一项纪录。以217.7亿元拿下上海市＂徐家汇中心项目＂，溢价24，22%，楼面价3.73万元/㎡，这是上海市土地交易有记录以来地块总价最高纪录，在全国排名总价第二。有人表示：＂新鸿基是拼了。＂拼不拼不得而知，但谁都知道太多人觊觎地产这块肥肉，但谁吃得更香呢？
　　与此同时，不仅北京上海等一线城市在奋力血拼，像南京这样的二线城市也是风起云涌，一石激起千层浪，2013年的南京土地市场同样战果丰硕，多家外地房企以＂黑马＂之姿接连进驻。譬如福建正荣这匹＂黑马＂，2013年之前在南京房地产市场几乎无人知晓。但就在这一年，这家外地房企在南京接连斩获三幅宅地，以67.4亿的拿地总金额登顶2013年南京土地市场排行榜，并刷新多项单价纪录。
　　而这一年，南京市场的＂黑马＂还远不止福建正荣。上海升龙集团豪掷58.5亿元拿地；来自贵州的中天城投以7.8亿元的总价、10259元/㎡的楼面地价刷新仙林板块单价纪录；北京房企金隅以29.3亿元的总价拿下河西中部住宅地块，楼面地价达到16979元/㎡，成为南京单价最贵的一幅住宅用地。
　　投资者比速度
　　一边地产商不惜一切成本抢地，一边投资者们在疯狂地抢房。
　　好不容易攒够了买房银子的刘恒，现在最担心的不是价格，而是＂买不上房＂。
　　想起房山抢房的经历，刘恒真心觉得能买到房就不错了，挑三拣四的机会绝对没有。本来房山的84平米的两居报价160万元/套左右，是张亮的首选，但仅有的504套房源面临的是一千多名购房者的争夺，没什么关系的张亮排在最末，最后是又累又失望地＂白等一天＂。
　　他是刚得到消息说要要开盘便急忙去抢，但却在还没轮到选房就被告知房子已售磐，这让刘恒觉得楼市貌似进入了犹如白菜价的旺季，有种硝烟弥漫的气息在一夜之间笼罩在房产界，对28岁的他来说无疑也是一大打击。好不容易在2012年底满足了五年社保和纳税的＂购房＂资格，之后就一直在看房，半年下来，地铁沿线、五环外的刚需盘，他都报了名排队，但迟迟等不到开盘。现在终于有了＂守得云开见月明＂的希冀，却又再次被扼杀在摇篮之中，其中的苦涩可想而知。
　　没有抢到房山的，也不能断了买房的念头啊，毕竟为之努力这么久，一定要血战到底。于是几经辗转，他又看好了通州的某个即将开盘的楼盘，报价在24500元/平米，88平米两居的总价跃升至200万元以上。＂愿上帝保佑可以买上啊＂，疲惫不堪的他祈祷着，相比高报价他担心更多的是抢不上。半夜就搭乘地铁在现场，顶着酷暑也已经排了许久队，他非常惆怅：＂不奢望好房源了，能买个三、四层、不通透的两居就心满意足了＂。
　　但最终，他还是没能买上房。开发商宣布房子已被前2000名客户全部选完，这意味着还有1000多位排队的客户连选房的机会都没有，刘恒再次带着疲惫和失望离开售楼处。
　　＂二手房税太高，还得买新房，买不上地铁房，我准备考虑离地铁一两公里的楼盘＂，刘恒无奈地说，＂下个周末，他又要奋战在看房的路上了＂。
　　城市比涨幅
　　开发商拼地价，投资者疯狂抢房，房价必然趾高气扬，尽情配合。
　　据国家统计局发布的去年11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。
　　不仅一手房市场高烧不退，一线楼市的二手房市场同样异常火热。同样以11月份的数据为例，70个大中城市二手住宅价格与2012年同月相比，价格上涨的城市有68个。北上广深四大一线城市同以＂两位数＂的涨幅遥遥领先，其中，北京20.1%的同比涨幅更加令人乍舌。
　　在这样的形势下，便催生了年底前新一轮房地产＂调控潮＂。继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策＂加码＂。截至目前，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。
　　从购房资格看，10个城市做出了调整，提高了购房门槛，包括沈阳、南昌、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安、福州等城市，主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。比如广州市外地居民缴税或社保的年限，由原有的1年调整为3年；上海市外地居民缴税或社保的年限，由1年调整为2年。
　　从调控手段看，13个城市提高了二套房的首付比例。比如，广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出，二套房首付比例提高至70%。沈阳提出，二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出，要从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭购买第二套住房的，要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出，要严格差别化的住房信贷政策。
　　除了限购、限贷等常规措施外，15个城市提出＂要扩大土地供应＂。比如，长沙市提出，＂确保2013年度住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供应计划，确保2014年度全市住宅用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量。＂南京提出，＂今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前5年平均供应量基础上增10%。＂
　　各种较量何时休？
　　众多狂态轮番上演，关于楼市的火热何以降温？较量何时休呢？
　　对于未来楼市的走势，有业内人士表示，由于一线楼市房价上涨预期依然强烈，2014年上半年，一线城市或将强调预售证管理，尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎。若政府在2014年下半年出台具备长效调控功能的房产税政策，也将会与当前在上海和重庆的试点政策有明显不同。其将更准确的抑制投资投机性需求，保护自住及改善型需求。
　　＂2014年对于地产来说有两个很关键的主题词，一个是‘改革另外一个是‘修复。＂国泰君安李品科表示。2014年像土地流转改革可能对于部分的企业会带来一个巨大的投资机会，对于部分在2013年高价拿地的公司可能也会有一些负面的影响，此外，2014年基本面和市场过于悲观之间的预期差会带来整个的修复。
　　《金融理财》认为，关于2014年的楼市，2013年第四季度出台的地方调控政策，将对市场预期产生＂心理降温＂，但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用，预计2014年住宅市场走势仍将保持平稳。