楼市格局大变未来三年指望买房发财的人都难逃成为韭
⇨⇦
有人问我，买房还能暴富吗？未来房价有可能大涨吗？
我不知道。但我感觉，未来几年，会有很多人禁不住房价可能涨的诱惑，大部分沦为韭菜的命运。
很多人不知，我们当下正处于经济的拐点期。处于命运抉择的关键时期。
如何能让经济更健康更有效率的增长，这关系到未来中国三十年的命运。也对房地产有着深远影响。
过去三十年，对普通老百姓而言，如果你能省吃俭用，供养几套房子，那基本可以在家躺着数钱了。
那么未来还能复制这种发财模式吗？基本不可能了。今年，中央多次提出＂房住不炒＂、12大城市推出租赁用地、北上深房价下行……种种迹象表明，过去粗放的土地制度以及靠短期房价上涨拉动GDP的模式走不通了。
在中国经济换挡转型的大背景下，房地产已经被抛弃。
1未来，暴发户会越来越少
过去20年，中国依托改革开放的春风，和飞速增长的经济，涌现了一批千亿级别的富豪。大多数吃瓜群众，也因为买了房子，顺其自然搭乘了经济增长的红利，实现财富升值。
这种财富增值的模式是可持续的吗？未来还会有更多亿万富翁诞生吗？在我看来，答案是很悲观的。
以美国、日本举例，上世纪的美国，保持了连续20年的经济高速增长（50年代到70年代），日本的时间更长，从50年代到80年代，持续了30年。虽然中国会打破美国、日本的增长记录，但经济、社会、人口的基本面，早已悄然生变。
分析经济体的增长原因，每个人都可以说出各种答案。但是我认为，归根到底的，最核心的解释就是：城镇化红利。
以美国为例，上世纪50年代到70年代，大城市出现了快速的人口激增。
注：1950 年代以来，5 万 -25 万人的都会区人口比重基本保持在 10%左右；25 万-100 万人的都会区人口比重从 15%小幅上升至 20%；而 100 万以上人口的都会区人口比重则从 26%激增至 56%。即 小城市人口占比几无变化，而大城市人口占比不断上升，人口向大都市区集聚态势显著。
我们来看同一时期经济快速崛起的日本，也是出现了大城市圈人口快速聚集的现象。
为什么人口聚集的速度越快，就能说明经济越向好呢？这其实很好理解：如果每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。
纵观历史，每个国家都会经过这样的人口快速聚集的时期，也就是城镇化速度加快的时候，一旦过了这个时间点，人口流速缓慢，经济也会减速。美国如此，日本如此，中国，也不会逃出这个规律。
离开了牛市，单凭个人努力，是很难成功的。
大的环境不再，未来暴发户也会越来越少。
2要习惯勒紧裤腰带过日子
如何从城镇化角度理解我们当下所处的困境和难题呢？先来看一张图。
上图叫做纳瑟姆曲线。这条曲线表明，世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。
纳瑟姆曲线告诉我们，每个国家城镇化都要经过两个拐点。第一个拐点，是城镇化水平在30%以下，经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会。第二个拐点，是城镇化水平继续提高到超过70%，经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会。
当下，我们正处于两个拐点中间的位置，如何发展，如何转变，这是我们要面临的重大问题。我们城镇化水平已经超过57.35%，很快就要60-70%的缓慢发展阶段，这是非常痛苦的一个时期。一方面，我们之前的经济空前繁荣，大多数老百姓都是小康家庭。另一方面，城镇化红利已经结束了最快的发展，要找到新的经济增长动力。
更值得警惕的是，过去三十年，我们在高速增长背后累积了大量的矛盾隐患。
比如
＂城市过于拥挤＂
＂环境问题＂
＂医药费贵，看病难＂
＂在北上深工作，却很难有买房的资格＂等等
……
当然，更能引起大家共鸣的，还是房价增长过快的问题。
我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
一个券商朋友告诉我说，去年大家生意好得不得了，大家都将加仓、重仓，今年却都在讲价值投资，要搞长持。怎么短短一年风向就变了呢?因为资金受到严格的监管。过去的货币超发，所有人都大手大脚花钱，如今一下子钱紧了，大家都不舒适了。
那么，我们还能回到以前资金宽裕的日子吗？
从大的环境讲，从城镇化进程讲，这种资金环境是不可逆的。未来，我们要裹紧小棉被，习惯勒紧裤腰带过日子。
3指望买房发财的，反而会被狠狠薅一把羊毛
上文大费周折的谈了城镇化的问题。最终还是要说我们的房价问题。从美国、日本的经验来看，城镇化进程能够拉动房价上涨，而且城镇化加速阶段，房价可能大幅上涨。
但日本房地产崩盘、美国次贷危机发生的原因，也恰恰是城镇化成熟后，房价脱离了城镇化的进程，导致的泡沫破灭。
2007-2011年因美国次债危机爆发，城镇化率超过了80%，但房屋价格指数却下降了57%。
1991-2011年日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌，土地价格指数从1991年的147.8%下降到2011年的56.1%，年均降幅4.59%，同期的城镇化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，
这是血淋林的历史教训，离我们最近的，刚刚过去10多年。
有人会说，不担心，我们城镇化不是才57.35%吗？发达国家一般在80%以上，我们离房价下跌还远着呢。
未必。首先是，我们的各个城市，城镇化率不一样。局部泡沫是显而易见的。
中国一些省份的城镇华率超过全国平均水平（上海采用的是2015年数据）
其次，因为户籍、土地制度的制约，我们的城镇化率超过70%就相对很高了。
而城镇化结束之日，就是房价下跌之时。
这个理论首先提出来的，恰恰是大家认为，一直在＂鼓吹＂房价上涨的任小米。他认为，满足房价下降的三个理由是：
1、4%以上的经济增长速度
2、城镇化率问题 60-70%
3、户均套数超过1：1.1
他给了一个预估期限，是2030年。按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》，常住人口城镇化率会到70%。
但是，如果我们放任房地产这么暴涨，没等到2030年就会出问题。我们能想到的问题，高层能想不到吗？
过去三十年，我们有宽松的货币环境。长时间低息，现金流的充裕很容易让企业承担负债。谁的债务高，谁就容易做大，容易有利润。
央妈本身是想通过这种手段刺激实体经济，没想到银行大部分都把钱转给了自己的＂私生子＂——影子银行。钱放在哪里不被贬值，还有不错的回报呢？自然是楼市。所以房价像吃了春药一样上涨。而房价上涨又会传到到实体产业融资、人工的成本上去。
所以，楼市的问题，不是钢筋水泥的问题，而是金融的问题。不断增加的债务迟早是要还的。
10月份的时候，有人统计说，今年各地出台相关政策已近180次。到今天应该超过了200多次。我在想，这么多政策出台，最根本的目的是什么呢？
是还过去的债。
所以真正扼住房地产命门的一招，却很少有人提到。
这一招，叫做房地产去金融化。
未来房子不会大涨，大涨实体经济怎么办？也不会大跌，大跌了，会有金融风险。所以，我们通过限售去杠杆等手段的调控减少交易数量。把楼市冻住，再一点点去泡沫。
等泡沫消灭了，房地产税也就到来。
从这一点来说，接下来几年，指望买房涨价的接盘侠们，估计要被狠狠薅羊毛了。