浅析房地产抵押贷款风险及防范措施

　　摘 要：随着我国房地产业逐渐发展，房地产抵押贷款越来越多，但是由于房地产市场具有周期性以及投资者的经营不善等，使得房地产抵押贷款风险也越来越大。银行如何防范风险，已成为各银行首要解决的问题。本文从分析房地产抵押贷款风险的种类着手，阐述了来此各风险的原因，最后提出了防范房地产抵押贷款风险的措施，对促进房地产抵押贷款业健康有序地发展具有十分重要的意义。
　　关键词：房地产抵押；贷款风险；防范措施
　　1.房地产抵押贷款风险含义
　　房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。所谓的房地产抵押风险， 是指当抵押权人由于各种原因， 需要通过处分抵押房地产实现其债权（ 包括主债权、利息、违约金及赔偿金） 时， 处分抵押房地产所得的金额在支付实现抵押权的费用如诉讼费、评估费、拍卖费等后， 余额不足清偿抵押权人的债权。
　　房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保，从抵押权人那里获得一定数量的贷款的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款风险：风险有许多含义，但从房地产抵押贷款的角度来说，可以定义为在房地产抵押期限界满抵押权人获取贷款本息和的可能性大小。
　　2.房地产抵押贷款风险及原因分析
　　2.1估价机构带来的风险
　　以房地产作为抵押物时，银行在放款前一般应请专门的评估机构对抵押物进行评估。估价机构在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此估价机构及估价人员的技术水平和执业素质与道德是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因。
　　随着房地产评估行业逐渐繁荣，房地产评估机构越来越多，竞争越来越激烈，因此，有些评估公司为了承接业务通常以高估抵押物为诱惑来吸引抵押人，这样直接影响到银行放款的依据，因此估价机构和估价人员的执业道德和素质也直接影响房地产价值的高低。
　　2.2借款人带来的风险
　　房地产抵押贷款中借款人一般包括个人住房借款人和房地产开发商大户借款人。个人住房借款人可能因失业、重病、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿；房地产开发商大户借款人，在追求利润的情况下，除进行正常抵押贷款外，有时还会重复抵押或虚假按揭等以获取更多资金，当房地产开发企业经营不善或房价下跌时，企业就会陷入困境，无能力偿还银行贷款，给银行带来巨大风险。
　　2.3抵押权人带来的风险
　　银行作为放款人，有时为了吸取业务，通常会出现不仔细审核抵押人的还款能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估的抵押房地产价值，过高发放贷款比例等现象，这些因素都会引起房地产抵押贷款风险。
　　3.房地产抵押贷款风险防范措施
　　3.1银行提高风险预警能力
　　银行自身要树立正确的经营理念，制定严格的规章制度，建立并坚决执行问责制，建立科学的抵押贷款风险监控体系和预警系统。具体为：
　　1.完善房地产按揭贷款制度
　　银行应该按银监会的要求，建立一套有效的可行的贷款发放制度。如要完善内部操作流程和监督机制。
　　2.规范信贷操作，实行跟踪服务，落实调查责任，加强贷后检查
　　银行在发放贷款时，按照规定的要求和程序发放贷款，做到三看：一看借款人信用是否良好，二看房屋产权证等各类证件是否真实，三看评估价格是否合理。
　　3.建立违法违规通报机制
　　各商业银行要在日常业务中累积客户资料，如果发现虚假贷款行为，立即对借款人的其他业务进行复查，采取相应的措施，并终止与他的合作关系，并将其列入黑名单，并在本行系统内进行通报，实现信息共享。
　　4.加强信贷人员培训，增强识别虚假材料的能力
　　通过实地调查和讲座的形式对信贷员进行培训，提高信贷员和审核人员的专业能力，减少上当受骗。
　　3.2建立健全估价制度，提高估价人员素质和技术水平
　　中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师教育培训班，对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的举措。一个好的估价师不但要不断的学习最新最近的房地产估价理论知识，也要参加过足够多的估价实践。因此，对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。要提高估价人员的技术水平和实践经验，唯有通过不断地学习才能克服解决。
　　房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案。定期对房地产估价报告进行抽检，对以迎合高估要求、给予＂回扣＂、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。以便提高估价机构及估价人员的执业素质。
　　3.3加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。
　　对以房地产作抵押发放抵押贷款时，在发放贷款前，信贷人员要亲自到实地进行调查，主要调查抵押物的坐落位置、产权、面积及变现的可能性等。在贷款后，信贷人要随时跟踪已办理抵押的房地产的状况及市场价值变化情况，对故意破坏抵押房地产的抵押人，严格制止其行为，以降低变现时抵押物价值减损而造成的损失。
　　4.小结
　　综上所述，房地产抵押贷款风险有来自估价机构方面，还有来自银行自身及借款人方面。但这些风险有些是可以控制的，只要估价机构及估价人员和银行加强自律，提高自身的执业道德和技术水平，制止房地产抵押贷款行业的不正之风。采取有效的防范措施，房地产抵押贷款行业会稳定健康有序的发展。
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　　作者简介：柯小霞（1981.6.18—），女，硕士，研究方向：房地产经营与管理。