房地产市场近期市场情况及主要政策研究

　　一、房地产市场情况
　　1 、销售面积
　　销售面积同比首现由负转正；今年年初以来一线城市销售面积累计同比下降，三线城市增速下降较缓。截至 9  月末，今年前三季度商品房累计销售面积为 116006  万平方米，累计同比增长 10.3% ，低于去年同期值的 26.9% 。且 9  月商品房销售面积同比增速创下 2015  年 4  月以来的新低，结束连续 26  个月的同比正增长下降至 -1.5% 。具体到各线城市，今年一线城市商品房销售面积累计同比由正转负， 9  月累计同比下降 30.34% ；二线和三线城市商品房销售面积虽仍然保持累计同比正增长，但不及去年同期， 9  月末分别为 1.17% 和 11.19% 。
　　2 、销售价格
　　不同城市销售价格增速分化，一二线同比降，三线升。 70  大中城市新建商品房住宅价格指数同比增长放缓。但不同线城市价格增速出现分化。今年年初以来，一线和二线城市新建商品房住宅价格同比增长每月都有所放缓；三线城市 1-7  月呈现上升趋势，直到 8  月才略微有所回落。
　　3 、待售面积和新开工面积
　　待售面积下降速度加快，房屋新开工面积增速下滑。去年以来，在响应国家三四线城市去库存的号召和棚改货币化政策刺激销售下，商品房待售面积从 17  年初的 7.05  亿平方米下降到今年 9  月末的 6.11  亿平方米，且下降速度加快。但房屋新开工累计面积增速由年初的两位数增长下降至 9  月末的 6.8% ，增速放缓。
　　4 、开发投资完成额和资金来源
　　房地产开发投资增速整体处于下降通道，资金来源受限。虽然 8  月和 9  月房地产开发投资同比略微上升，但是由于一般而言投资增速滞后于销售增速 6  个月左右的时间，因此仍然整体处于下降通道。开发资金来源方面，截止今年 9  月累计增速已放缓至 8% ，其中当月其他资金（定金及预收款和个人按揭贷款）分项自 2015  年 4  月以来首现负增长。其他资金占房地产开发企业到位资金的一半左右，可谓相当重要。
　　二、房地产相关政策研究
　　政策环境综述：行政调控下沉非热点城市，租赁政策持续落地
　　17  年 9  月，政策调控继续向非热点城市下沉，尤其针对房价上涨过快 的强二、三线城市，行业再次迎来了一波小规模 ＂ 限售 ＂ 调控潮。资金层面， 监管进一步趋紧，监管延伸至消费贷流向的排查，进一步封堵了资金流向 地产的入口。
　　长效机制方面， 9  月共有产权房与租赁政策持续落地。值得一提的是， 10  月 18  日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，结合各地区前期的政策方案，我们预计未来住宅供给将会形成＂租赁 + 共有产权 + 商品房＂的多层次供应体系。
　　9 月长效机制继续加速推进，主要体现在共有产权房与租赁政策持续落地。共有产权房方面， 9 月 14 日，住建部发文支持北京、上海开展共有产权房试点，形成可推广的试点经验，将抓紧起草相关法规草案，推动住房租赁管理条例立法。同时，北京住建委发文，共有产权房针对符合限购条件的户籍及非户籍无房家庭，在份额方面，个人产权份额参照同质商品房价格确定，政府产权份额由所在地区级代持机构持有或市级代持机构持有，出售方面，取得不动产权证满 5 年可按市场价转让产权份额。
　　租赁政策方面，试点城市继续在需求端强调租购同权。上海市政府于 9 月 15 日发布 26 条租赁支持政策，在需求端明确租房租住的常住居民可通过办理居住证、办理人户分离登记享受子女义务教育等服务。而山东租赁政策同样强调保障租房人权益，其中强调同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭子女就近入学。值得一提的是， 10 月 18 日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，结合各地区前期的政策方案，我们预计未来住宅供给将会形成＂租赁 + 共有产权 + 商品房＂的多层次供应体系。