浅谈武汉公共租赁住房的财务策略问题

　　【摘 要】武汉市作为中原地区的经济大型城市，每年有大批人涌入武汉。武汉大学经济与管理学院教授、经济研究所所长成德宁就指出到2049年武汉市常住人口将会达到2500万。那么随着人口的不断增长，武汉市高居不下的房价将会是大部分中低收入者和外来人员的一个大难题。原有的经济适用房与廉租房为主的住房保障系统受到户籍等条件的影响将无法解决目前存在的问题。我们急需寻找另外一条新的策略方式来缓解武汉日益剧增的人口住房问题。而从2009年的武汉市公共租赁住房首次推行，在一定程度在缓解了武汉的住房压力。而作为缓解＂夹心层＂人群无法获得住房保障的解决办法，公共租赁住房减轻了中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少＂被买房＂群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。
　　【关键词】夹心层；租赁住房；住房压力
　　近年来，武汉市不断加大廉租住房、经济适用住房等保障性住房的建设力度，城市低收入住房困难家庭的住房条件得到明显改善。但我市仍有部分城市中等偏下收入住房困难家庭，既不符合经济适用住房、廉租住房保障条件，又无力通过市场租赁或者购买住房；同时，新就业职工阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。加快发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，调整保障性住房供应结构，满足城市中等偏下收入家庭、部分新就业职工和外来务工人员基本住房需求的重要举措，对引导居民合理住房消费，稳定我市房地产市场，深入实施人才强市战略，促进经济社会持续健康发展具有十分重要的意义。
　　资金是公共租赁住房建设与发展的保证，一方面公共租赁住房房源筹集需要大量资金；另一方面，建成后的住房也需要大量的运营维护费用。因此，融资机制是影响公共租赁住房持久性与稳定性的关键因素。目前，单一的融资渠道成为公共租赁住房亟待解决的瓶颈。一方面，目前我国公共租赁房建设的一般模式是由政府划拨土地，国企开发建设，建设资金大部分来源于财政拨款，对政府依赖性过大。在部分地方政府严重依赖土地财政的现状下，地方财政作为公共租赁住房的投资主体就会面临重重压力。另一方面，由于公共租赁住房所需贷款时间较长，使得房地产信托投资基金和保险资金等不愿参与公共租赁住房的建设和运营，金融机构也没有较强的意愿给其发放中长期贷款。这就造成社会资金不能介入到公共租赁住房的建设和运营领域，市场化的融资机制未能充分建立起来，限制了其资金来源。
　　我国目前对公共租赁住房主要是采取政府补贴的形式，从财政上来拨款。而每个城市地区的资金都是有一定限制的，中央补助公共租赁住房的公式为某地区的专项补助资金总额=〔（该地区年度筹集套数×该地区上一年财政困难系数）÷∑（各地区年度筹集套数×相应地区上一年财政困难系数）〕×年度公租房补助资金总规模。其中：该地区年度筹集套数是指该地区当年计划筹集套数，减去上年度未完成的计划筹集套数，加上上年度超计划完成的筹集套数。
　　武汉作为中部乃至于全国范围内的一个人口大市，按正常的政府补贴显然无法完全解决目前武汉公共租赁住房的财务问题，那就需要其他金融手段来缓解这一问题。市政府应从财政预算中安排一定的住房贷款资金来补充，或以适当的方式发行住房抵押贷款券吸纳社会投资。建立住宅银行，发展住房储蓄，广泛吸纳社会资金，开发利用新的金融工具，多渠道筹集住房资金，支持住房建设﹑住房流通和住房消费。同时市政府应加强通过税收﹑财政﹑交叉补等手段，使开发商出于自身经济利益考虑参与公共租赁住房社区建设的社会福利工程。除了这些金融手段外，政府也需要拓展新的渠道来增加公共租赁住房的资金来源。如，对建设公共租赁房时配建的商业门面和基础设施，可对外进行销售，并保留位置好、人气旺的商业配套门面对外租赁，这样既可以完善公共租赁住房的配套设施也可以缓解资金压力。
　　而适合武汉的公共租赁住房融资模式有很多，如，财政提供公共租赁住房专项资金，作为公共租赁住房资金的主要来源，财政专项资金主要用于三点，实物配租，即通过新建、收购和旧公房转化等途径直接向租户提供公共租赁住房；租金补贴；预留维修基金；建立公共租赁住房公益基金，公共租赁住房公益基金主要通过社会捐赠和福利彩票获得。社会福利彩票每年的发行量是巨大的，其发行的初衷既是为社会福利事业出力。政府将社会捐赠和福利彩票的部分收益用来建立公共租赁住房公益基金；建立公共租赁住房资金循环系统，公共租赁住房不单纯是政府行为，而是在政府主导下全社会资本的有机联合互动。公共租赁住房作为社会保障性消费品和投资品，它能满足各方面参与者对收益以及社会影响的要求。还可以对公共租赁住房政策的关注，营造关心贫困、互助互爱、共建和谐社会的大环境；BOT模式即建造—运营—转移（ Build Operate Transfer），指，是指政府（ 通过契约）授予私营企业（ 包括外国企业） 一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款、回收投资并赚取利润； 特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。公共租赁住房本来是属于政府保障的范畴，理应由政府来投资，但可以借鉴BOT模式，使民间资本更好的参与到廉租房建设项目中，以提高效率，降低风险，较好地保障国家与民营企业各方的利益。
　　武汉作为国内前几的人口大市，在保障性住房的工作上会有很大的压力。政府应加强对公共租赁住房在经济、人员上的投入，加快各项工作的进程。同时也要更全方位的对武汉中低收入人群进行考虑，根据不同层次的不同收入人群进行相匹配的政策保障。更多的是在公共租赁住房资金的引进融资上要做出不同的创新，保障公共租赁住房事业的稳定有序发展。公共租赁住房是保障社会中低收入人群住房问题一个有效途径，只有保障了中低收入人群的住房问题，社会才能更快的发展，才能营造更加和谐的社会氛围。
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