浅谈如何处理出租房装饰装修物的纠纷

　　摘 要：房屋租赁现象在我国现阶段社会经济生活中广泛存在，承租人为了最大限度的提高租赁房屋的效能，往往对所租房屋进行装饰装修，因此，产生关于房屋租赁中装饰装修物的归属及利益返还问题的纠纷，这也成为法院审判中的难题，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起了高度关注。因此，有必要对处理此类纠纷的相关问题进行分析与研究。
　　关键词：装饰装修物；现值损失；残值损失
　　一、立法的背景
　　李某将自己的一套房屋出租给张某，租期为五年，张某搬进后觉得该房屋需要装修一下，于是就对房屋进行装修，装修装饰造价为60万元。上述情况，背后会引发一系列的法律问题：例如，对房屋的装修出租人与承租人是否事先达成协议是否经出租人同意，既没有事先约定也没能使事后协商一致，装饰装修物该如何处理？在实践处理中所遇到的法律问题是比较复杂的。鉴于实践中出现的问题，我国《合同法》223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本条是关于承租人对租赁物进行改善或增设他物的规定。其立法目的：①便于承租人行使租赁权，方便承租人的生产和经营；②不损害出租人的利益。
　　对租赁物改善或增加设施装修所引起的法律问题，笔者认为会设计到多个法律领域：首先，改善或增加的设施涉及民法物的分类问题，可分之物与不可分之物。其次，涉及租赁合同的效力问题：期限届满，合同解除，合同无效。
　　二、相关法条分析
　　1.在租赁合同无效情形下对装饰装修物的处理方法
　　《解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。那么哪些情况会导致合同无效呢，《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。其中《解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《合同法》规定了合同无效的法律后果，第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于合同无效，当事人间的权利义务关系要恢复原状，但应尊重当事人的意愿。未形成的附合装饰装修时，出租人同意留下装饰装修物的，可不再拆除，不同意留下的，承租人要拆除。这体现了＂意思自治＂的原则，但同时要考虑客观情况，已形成附合的装修装饰物的，不能拆除或强行将装饰装修物与房屋分离，会导致该财产损毁或花费过大，不适宜拆除，但在尊重出租人意愿的同时，也要本着公平的原则，考虑出租人的权益，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。这是过错责任原则的体现。
　　2.在租赁期间届满或者合同解除时，对装饰装修物的处理方法
　　《解釋》中根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余＂价值＂，这一＂价值＂的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。那为什么不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用呢？结合案例分析：李某将自己的一套房屋出租给张某，租期为5年。张某经李某同意后对这套房屋进行了装修，装修装饰造价为60万元，装修费用在租期内摊销。三年后因李某违约导致合同解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，则张某向法院起诉，可以请求李某赔偿多少残值损失？通过对法条的理解，以现值30万元为基础，又不能低于已履行期间摊销的装饰装修费用，我们可以得出应赔偿36万元的残值损失。因为出租人的过错导致5年的合同只履行了3年，根据《合同法》97条，合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人摊销了3年的装饰装修的利益，虽然履行期间，承租人也在使用，但是由于承租人的过错，要对这3年得摊销负全责，法律如此规定是带有惩罚性的，所以出租人要将3年的全部摊销赔偿给承租人。同理若是承租人的过错导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
　　三、相关法条的实际应用与价值研究
　　通过将案例与法条的结合分析，可以总结出，在实践中遇到此类法律纠纷时我们大致分三步进行分析：首先，按照是否经出租人同意装饰装修区别对待；其次，对经出租人同意装饰装修再根据租赁合同效力状况进行区别对待，即要区分合同无效，租赁期限届满或合同解除的不同情形；最后，还要区分是属于未形成附合的装饰装修物还是已经形成附合的装饰装修物给予不同对待。
　　综上所述：法条中，＂当事人约定除外＂这些除外规定充分体现了尊重当事人约定的原则，体现着私法自治，但在给予当事人充分自由的同时，又有对其的限制，公平原则，立法者制定出的法律要权衡当事人双方的利益。真正让当事人感受到在法律面前人人平等，每个人都要受到法律的平等保护，有过错一方要赔偿对方，都有过错的要相应分担损失，等等这些都是过错责任原则与公平原则的体。
　　参考文献：
　　[1]李晓晓.房屋租赁合同中装饰装修物的归属及民法利益思考[J].法律.天津师范大学，2012.