企业管理下的物管模式

　　随着企业办社会逐渐与主营业务分离，二连分公司是油田公司内部唯一一个集主营业务和后勤服务的二级单位。2014年，二连油田公司明确提出了要加快物业管理市场化步伐，放开后勤服务低端业务工作量，逐步使部分后勤服务工作与当地社会接轨，实行区域化管理、社会化服务。作为主营业务为主体的后勤服务单位，今后如何生存、发展，如何真正走向市场，实现产业化经营，市场化运作，对此，我们就物业公司的定位、现状及措施进行了深入调查和分析。
　　油田企业物业管理存在的问题
　　市场机制、竞争机制不规范。由于油田内部主营业务、后勤服务工作没有完全地分离分立，形成了主营单位与物管单位工作层面上还存在大而全、小而全的现象，造成部分市场秩序有待规范。由于受地域管理和客观因素的影响，油田公司内部市场应有待于放权，如目前油田物业管理市场发育缓慢，绝大多数物资、用料仍由上级部门实行条管。这种运行的物业管理模式，使物管单位既无压力、又无动力，既增加了后勤服务成本，又没能充分利用当地社会资源，造成服务成本的增加，也难以形成市场变化给后勤服务单位带来的危机感，阻碍了物业管理市场的健康发展。
　　管理和专业人才匮乏。在会战初期，由于二连地域特殊，资源匮乏、物资运输不畅等客观因素，为保障员工家属的工作所需，二连分公司先后在锡林、阿尔善、赛汉、任丘、淖尔、张家口等区域相继建立生活区和家属区。为保证后勤服务单位的运行，其后勤服务单位人员的构成大部分是从其他行业转行或者是由于身体原因在一线患各种疾病而调到后勤单位，这些人在后勤服务单位占据大多数，真正懂经营、能经营、会经营、善经营的人才缺乏，而且由于油田物业管理发展时间较短，尚未建立起统一的行业管理标准和行为规范，从业人员的素质参差不齐。加之一些管理人员观念转变不够，缺乏对市场的理性认识，看不到物业管理市场的广阔前景，影响了对物业管理市场的开发。
　　人工成本高，负担过重。近几年来，油田物业管理企业已经成为前线单位甩包袱、安置老弱病残以及子女就业的一个后勤服务单位，人工成本过高、负担过重是油田物业单位的一个普遍现象。目前我站现有员工平均年龄在46岁以上，近3年内有15名员工因达到法定年龄而退休，再加上从一线因病调到二线，形成了在职人员多、在岗工作少的工作局面。
　　寻求自我发展的实施对策
　　准确地选择市场定位。锡林小区现有住房45栋（A区18栋、旧区21栋、高层6栋），新旧区的水、电、暖、物业费的收费问题，一直执行老区老办法、新区新办法，为改善房全面市场化的收费模式，待旧区房产证办理后，旧区的水电暖、物业费收费标准，将执行新区新办法标准。今年改善房交付使用后，我们将做好高层改善房投入使用物业管理的前期准备工作。以前我们没有高层管理经验，接管高层后，我们需从编制物业管理所需的各种文件入手，包括《管理公约》《住户手册》《住户守则》《装修规则》《停车场规则》《租约》等制度。拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘管理人员及强化对转型员工的培训力度。今年锡林基地供暖交由地方直接供暖后，我们将一部分员工充实到高层电梯的维修、电梯保洁等岗位，通过现场跟班和施工监督两种方式，以满足和保证岗位需求。将一部分人员充实到矿区维修岗位中。
　　增加物业管理的科技含量。利用油田公司智慧矿区居家安康、便民服务、运行监管、基础支撑四大建设平台在锡林改善房投入使用的契机，实现锡林小区服务功能的整体提升；在智慧矿区居家安康工程方面，通过建立居民信息，包括居民家庭人员构成、身体健康状况，实现动态式地对居民提供针对性服务；便民服务方面，只要居民有需求，通过我们的终端服务人员，就可以第一时间为居民提供服务，居民不出屋就能享受到满意服务。二是充分利用好综合服务楼一站式服务大厅里的商店超市、菜店、银行、收费、民调、离退休、老年大学等服务功能及场所，保证居民不出院就能享受到便捷可心的服务。三是充分发挥电子监控全覆盖作用，有机地将服务热线、矿区电子监控平台结合起来，实现同班值守，解答和处理员工家属们提出的各种诉求和服务。四是锡林矿区整体建筑规模已形成，为提升锡林矿区整体管理水平，我们准备对锡林矿区、锡林小区主要街道进行路名的选定，让路名成为锡林矿区整体提升的风向标。
　　完善物业管理的功能。物业管理的启动工作，包括高层交钥匙后，办理用户入住手续、签订装修协议、建立物业档案资料、制订设备设施的管理、保养、维护计划，配置垃圾箱、绿化美化环境，积极营造浓厚的居住环境和人文环境。物业管理的日常运作方面，包括物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管理等。在为用户提供优质服务的同时，以管理规定为依据，处理各种管理当中出现的问题。
　　加快供热业务社会化。2014年，锡林浩特市环境保护局先后给分公司下达了锅炉燃煤排放限期整改书。按照分公司锡林基地供暖整体工作部署，并安排分公司相关业务部门，尽快完成锡林矿区锅炉房年内并入城市集中供热管网相关工作，2015年，供暖期锡林矿区要基本实现集中供热全覆盖。尽快与社会方签订供暖合作协议，确保本年度实现社会化供热。接入地方供暖后，矿区服务班要建立科学有效的监管机制，确保供热社会化后供暖温度达标，各项服务质量不降低。要制订和演练突发停暖应急预案，确保供热社会化平稳过渡。
　　推动矿区供水业务社会化。2014年，就锡林生活基地供水全部接入地方供水管网的问题，我们先后与地方水务局、供给排水公司进行了接洽。目前，锡市供水主管网管道已具备了与华油锡林供水主管网对接条件，分公司和地方供给排水公司签订一体化供水合作协议后，我们的供水工作全部由锡市供给排水公司管理。并按照相关协议，由我们做好相关维护和维修具体工作。
　　目前，油田物业管理行业正处于由传统管理向现代管理，由经验管理向理性管理，由人治管理向法治管理的方向发展的重要阶段，随着改革的不断深入，只有不断加强自身建设，增强抵御风险的能力，积极主动地参与市场竞争，才能够开拓出更加广阔的市场空间。
　　（作者单位：华北油田公司二连分公司）
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