国内外养老地产主流开发模式盈利模式融
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在房地产行业暴利盛行的年代，越来越多的人在思考未来房地产的发展方向，而养老地产无疑是一块诱人的大蛋糕。养老地产在我国地产界一直被认为＂养老+地产＂，是产业地产的一个分支，类似于商业地产、旅游地产。投资与收益的不匹配是困扰养老地产的核心难题，然而在政府、企业和金融机构的共同努力下，养老地产已经迎来盈利的曙光。
一、养老地产的兴起背景
根据2011年由杭州市民政局和浙江大学城乡规划设计院有限公司编制的《杭州市养老设施布点规划（2010-2020）》中对养老设施的定义为满足老年人各种物质与精神照料、医疗以及社会服务需求建立的居住建筑和公共建筑。一般认为，这是关于养老地产的最为接近的定义。从学术领域来说，养老地产最早的研究起于2009年。中国知网上收录我国学术界设计＂养老地产＂自2009年至今共有700余篇期刊论文。从实践上来说，2000年北京太阳城房地产有限公司以开发老年社区的名义拿下600余亩的地块，其中200亩用来建造老年公寓，此项目被认为是我国＂养老地产＂项目的开端。我们认为，养老地产的兴起主要有三个方面的因素，分别是政策、市场和人口。
（一）政策因素
在供给侧结构性改革的背景下和社会需求的刺激下，养老地产将迎来一个蓬勃发展的时期。2013年以来，养老产业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。例如，北京市国土局在2013年年初公布的全年5650公顷的供地计划里，第一次单独列项养老设施用地，供应100公顷。无独有偶，2013年年末，深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制，以办公用地基准地价标准的30%测算，推出经营性养老设施用地。
另外，对由房地产开发商微利经营的老年地产应视同为非盈利单位，政府也会对其给予相关的优惠政策。具体地说，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费。例如河北省曾出台文件鼓励民办老年地产，地产项目可以享受以下优惠政策：
● 对符合规划的养老服务机构和项目，优先审批；
● 对新建养老服务业项目用地，在地价上适当给予优惠，其国有土地使用权出让金收取标准适当降低；
● 经民政部门审批认定的养老服务机构，免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费；市政基础设施配套建设费酌情给予减免；免交水、电、气增容费和供排水设施使用费；
●对非营利性养老服务机构，免征企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税、耕地占用税；
●金融机构为养老服务业提供信贷支持等等。
（二）市场因素
1.养老地产的加速时期正在到来
绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。加速时代的到来，说明养老地产行业正在向传统行业回归。但是相比传统行业，养老地产的利润率相比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平。这些都说明，加速时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。
2.房地产企业的盈利模式正在发生变化
传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，地产商将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，这些盈利模式已经初现端倪，未来会更加明显。
（三）人口因素
1.人口老龄化和家庭结构缩微化
2040年达4 亿左右，约占总人口25％，中国将成为高度老龄化的国家。同时，＂421＂家庭结构模式变迁和缩微化导致传统的家庭养老压力加大。此外，421的家庭结构推动养老地产的发展。4:2:1的家庭结构给单纯依靠家庭养老的传统模式造成巨大的冲击，需要建立完善的社会养老体系。目前，我国老龄化加速的同时，家庭＂空巢化＂进一步加剧。据统计，城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%。
2.养老服务社会化和城市服务体系化
中国发达地区的大中城市，有着较高的老龄化程度以及高水准的养老服务社会化程度。在中国人多地少、大城市经济发展水平较高以及城市服务集中完善背景下，必然走养老服务设施集约化道路。分散的传统式家庭养老，如要排解老人孤独感及进行必要的照看护理，需要子女付出较多的精力、财力和时间，在整个社会工作生活压力较大背景下很不现实，必然导致较高社会成本。
虽然养老地产的发展背景利好，但是目前国内养老地产区域分布不平衡，目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。
二、国外养老地产模式
（一）国外养老地产参与主体
西方发达国家养老地产发展主要历经三个阶段。第一阶段是传统养老院，这个阶段主要发生在老龄化初期，运营主体是政府，社会保障水平低下；第二阶段是老年公寓阶段，这期间老龄化发展到中期，运营主体增加了开发商，政府也会给予一定支持。第三阶段是老年社区＂普通化＂及＂社区化＂阶段，这一阶段老龄化问题加剧，政府逐渐退出运营主体角色，社会保障体系完善。目前西方主要发达国家例如美国、英国、德国等处于第三阶段。然而，我国于发达国家相比，目前和今后一段时期内，我国仍然处于第二阶段，需要大力鼓励开发商积极参与。
一般来说，国外发达国家的养老地产运营模式的参与主体主要有开发商、投资商和运营商，他们支撑起整个养老地产的运作与开发。
（二）国外养老地产案例分析
1. 美国
美国养老地产主要有三种模式，分别是持续照料型退休社区、独立式老年社区和看户型老年公寓。其中，持续照料型退休社区（CCRC）是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。根据美国顶尖养老机构Lifecare 的长期跟踪研究中发现，入住这种现代养老社区的居民平均健康寿命延长8-10 岁，医疗保健支出减少约30%，目前在我国泰康之家就是广泛借鉴了这种模式的精髓。另外，独立式老年社区是可以提供转为可独立生活并按自己需要和关注点来生活的老人社区；看护型老年公寓则是类似成人日间看护机构，辅助有痴呆症或是阿尔茨海默病的护理机构。
案例
美国太阳城养老社区
太阳城是美国著名的退休养老社区，建于20世纪60年代，其占地56700亩，其中水景面积占700亩。那里阳光充足，每年超过300天能够接受日照，故称＂太阳城＂。这座养老社区主要有开发商打造，借用低廉的土地价格，打造成新型的养老家园。这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
2.德国
德国养老地产主要有持有和销售两种模式。其中，德国纯粹的销售模式比较少。相对而言，以出租获取长期租金的模式比较常见。因此，80%的持有+20%的销售是德国目前最主要的地产模式。这种模式的优势在于出售收益和长期出租收益相互结合，可以通过部分销售来环节出租经营的资金压力。
案例
德国巴伐利亚州赫斯巴赫市老年公寓
Kursana Domizil Hösbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（Hösbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。项目于2008年10月24日开业，共三层，可供100个老人居住。其中80套单人间，每套23平米，10套双人间，每套31平米。其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76%。
3.日本
作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在养老地产的发展十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的＂服务型高龄者住宅＂。所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：＂服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。＂它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。日本政府为了推进该住宅的建设，对服务型高龄者住宅有着相应的补助政策，但是只用于出租并不进行出售。
案例
SunCity——银座太阳城
Sun-city银座太阳城是日本市中心养老项目的典型代表，项目位于东京最繁华的中央区，于2006年投入运营。此项目的经营状况良好，自理型住宅单元的入住率为68%，介护型住宅单位的入住率为53%。另外，在68%的销售比例中，有50%为长期居住，另外50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所。项目的成功经验主要有二点，一是租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入；二是酒店式的运营管理在降低运营成本的同时保证了专业化的服务。
三、中国养老地产开发模式和盈利模式
（一）开发模式
中国贯穿养老地产全生命周期的参与主体主要由三部分组成：以投资为重心的参与方；以运营为重心的参与方和以开发为重心的参与方。其分别是：保险公司、民营资本和经验丰富、资金雄厚的开发商。我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。目前主流的养老地产开发模式有四大类型：
第一，建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。这是在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。龙头房企万科在中国的近十座城市进行了养老住宅体系化实践。在上海，万科的养老住宅规划分为四个层次：成熟社区的老年会所建设；新型混合社区的养老组团；与政府合作，积极建设大型养老社区；在城市核心地段提供高端养老。
第二，与社会公共配套设施、福利设施结合建设养老居住产品。养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。例如，绿城定下的养老模式基调则是＂学院式养老＂，浙江乌镇雅园便是绿城这一思路下的首个实践成果。乌镇雅园的颐乐学院总建筑面积约3.5万平方米，依古代书院建筑形制布局，是整个项目的核心，住宅只是颐乐学院的配套。据了解，乌镇雅园一期已接近售罄，购房者多为桐乡本地人，也不乏周边的杭州人和上海人。
第三，在商业地产、旅游地产中建设养老地产。养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。具体又分为在旅游风景区中开发养老居住产品、在商业地产中开发老年公寓两种模型。
第四，与其他资源共建养老地产除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。如利用险资投资养老地产、与护理服务业结合、利用独特资源转型开发养老地产、将旧的国有资产改造为老年设施等。例如，远洋进入养老产业，采取的策略就是和国际知名养老服务商进行强强联合。位于北京的椿萱茂项目是远洋地产＂跨洋合作＂的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。
（二）盈利模式
四、养老地产融资渠道
1.政府补贴：目前国家为支持民营企业的发展已经出台了一系列的投融资政策法规，具体到养老企业来说，多有直接补助、政策贴息、运营补贴发放等方式。由于养老是一个产业链很长、跨领域的产业，因此这些政策涉及到民政、发改、卫生、科委、商业等多个部门，作为养老企业应该积极关注国家这些政策法规，认真学习领会，尽力争取政策优惠。但机构性质不同和地方经济发达程度不同，补贴方式差别较大。公办和民办非养老机构补贴更多，经济发达地区补贴力度更大。
2.银行贷款：目前银行对养老服务业的支持处于起步阶段，全面推广尚有诸多政策性和实践性的瓶颈。长期以来，大多数养老机构得不到银行的信贷支持，银行系统也缺乏专门的信贷产品。虽然2016年国家出台《开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见》，支持国家开发银行推出针对养老项目的低息贷款，但目前民办养老机构仍很难获得低息贷款，政策落地仍需推进。国家开发银行和世界银行近年来也开始积极扶持养老企业，比如安徽省获得世界银行贷款1.4亿美元，用于安徽养老服务体系建设。
3.养老债券：政策红利助推债券市场快速发展。2015年专门制定《养老产业专项债券发行指引》，在企业债券分类管理、企业债券预审权下放、鼓励企业债券融资方式创新等方面均存在政策利好，企业债券市场发展迅猛。于企业而言，未来发行养老产业专项债券将是一个解决资金压力的良好渠道。
4.产业基金：中央、地方、金融机构等积极投入，为投资者精准布局养老产业提供机会。中央层面，2015年，发改委已成立唯一一家针对大健康产业的国有基金，通过申请，能最快和最大额度的进行融资。地方层面，2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金——湖南健康养老产业投资基金。金融机构层面，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布之后，中欧养老产业基金随即发行，聚焦于养老产业链中的上市公司。另外，除了政府发起的创投引导基金之外，一些金融机构、民间资本也发起了产业基金，这些基金对项目本身的要求较高。比如华夏银行目前正在筹备的养老产业基金，将以股权投资和劣后债投资模式支持养老产业发展，基金初步规模约为10亿元。
5.信托投资基金：信托在养老地产融资中有重要作用，可以充当间接融资通道或者平台角色。通过成立单一信托，让银行的资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目，用来支付项目建安成本和养老设备采购成本等，成立各种特殊项目机构，通过结构性融资充当直接融资工具，以股权、债券两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、设备采购成本、经营费用等。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》指出鼓励信托公司利用信托制度优势，积极开发各类附带养老保障的信托产品。
6.PPP模式：政府关系、盈利难是该模式存在的主要风险。2014年，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》赋予地方政府适度举债融资权限。随后，各部委相继出台配套政策法规文件，并推出试点项目，PPP模式全面升温并被引入社会建设与治理的各个领域。第一批PPP项目中，有38个养老服务类项目在列，总投资超200亿。PPP模式运用政府及企业各方资金，很大程度上解决了养老产业巨大的资金缺口。但民办养老机构投资如何把握与政府的关系，如何解决盈利难问题，都是PPP模式的风险所在。
7.私募股权基金：对于缺乏资金的养老地产而言，募股权基金绝对是一条好的出路。因为中小企业缺乏的不仅仅是资金，他们更需要资本方提供管理、财务、渠道、人才、上市等方面的帮助。另外，养老产业通常比较＂脚踏实地＂，比较容易能够得到投资者的青睐。推动符合条件的养老服务企业上市融资将有效解决民办养老融资难问题。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。在政策指引下，通过上市筹集项目发展资金或通过被收购获取上市企业资金支持，目前都是可选之路，但这两种渠道，对于企业的门槛限制仍然较高。
作者：查瑞祺 来源：元亨祥企业集团、蔡松财医养频道