关于如何增强建筑房地产业高质量发展的调研报告

　　按照《中共四川省委办公厅关于在全省开展＂大学习、大讨论、大调研＂活动的通知》（川委厅〔2018〕22号）和《中共遂宁市船山区委办公室关于在全区开展＂大学习、大讨论、大调研＂活动实施意见》（遂船委〔2018〕33号）精神等要求，我局结合实际，通过走访建筑企业、房地产企业，召开座谈会、进行统计分析等方式，全面了解我区建筑业和房地产业的结构状况,建筑业企业的生产经营情况、市场分布与发展潜力, 进一步做好建筑业管理工作。现将相关调研情况作如下报告。
　　一、 基本情况
　　（一）建筑业基本情况。
　　近几年，我区建筑业得到了长足发展，建筑业已经成为富民强区的优势产业，在发展区域经济、增加地方财政收入、转移农村富余劳动力和提高农民收入等方面发挥了积极的作用，作出了重要的贡献。首先，建筑业企业施工总产值。2017年全区建筑、市政施工企业完成建筑业施工总产值81.1亿元，其中外省施工产值23亿元，2018年一季度完成建筑产值28亿，同比去年增幅31%。其次，建筑工程质量和安全管理水平进一步提高。2017年来，创省标化工作3项，创市标化工地8项。第三，企业资质不断提升。目前，我区有资质的建筑业企业共有31家，其中重点企业5家，一级企业1家，二级企业18家，三级企业10家；可以自豪地说，我区建筑业企业的数量、资质等级以及每年所创的施工产值占全市35%以上。
　　（二）房地产业基本情况
　　一是房产投资保持较高增速。我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年一季度，我区房地产业销售面积29万平方米，同比增幅28%，来遂投资发展的开发大企业较多如碧桂园、保利等。二是房产平均价格持续走高。虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及＂跟涨不跟跌＂的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均60%以上的速度快速提升。目前，我区新建商品房均价已达8300元每平方米，同比上升63.8%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
　　二、存在问题
　　（一）建筑领域相关问题
　　一是建筑业企业数量少，规模不大，资质等级偏低。2016年以来我区上规模的建筑企业较少，企业资质等级不高（以三级资质占多数），对项目的吸引力不够强，部分建筑项目被外地优势企业占领，限制了我区建筑业的发展。
　　二是经营成本上升，利润空间缩水。2017年以来建筑业企业经营状况主要受建筑材料价格和劳动力单位成本的影响。由于钢材、木材、水泥、砖瓦、沙石等主要建筑原材料价格不断上涨，人工成本的大幅上涨，使建筑企业生产成本上升，压缩了企业的利润空间，降低了建筑业企业大力发展的积极性。
　　三是企业竞争力不强，缺乏向外拓展建筑市场能力。全区建筑业企业规模小。同时缺乏建筑业企业的人才、技术、机械的优势，无向外市场开拓中的竞争力不强，对外承揽工程的能力较弱，制约了全区建筑业市场的发展壮大。
　　四是资金短缺现象普遍，造成企业内在发展动力不足。目前建筑业原材料、劳动力工资以及融资成本持续提升，而建筑市场垫资、压价、拖欠、不及时决算、偏离工程造价规律的低价竞标，已使许多建筑企业利润空间狭小。另一方面建筑企业从银行贷款困难。资金短缺问题已成为我区建筑业发展最大的制约因素。由于企业资金不足，企业对科技研发的投入不够，缺乏自主知识产权，缺乏专有技术和技术专利。造成了一些企业重外延扩张和产值规模，轻科技创新和科学管理，以至内在发展动力不足。企业的盈利水平与长期产业升级的投入需求形成巨大矛盾。
　　五是所有制结构还存在不完善之处。到目前为止，构成我区建筑业发展主要力量的集体企业还有×家，企业改制步伐缓慢。由于集体企业产权单一，机制不活，人员包袱重，人才缺乏，效率低，造成企业抗风险能力不强，竞争力不足，在当前建筑市场激烈竞争中已处于明显劣势，加快建筑业集体企业改制工作已势在必行。而在民营企业中，现代企业制度还没有真正建立，法人治理结构没有真正形成。
　　六是工程中标入围难。我区建筑市场较周边城市开放时间早、开放程度高，而市场化下的建筑行业准入机制不够完善、自律机制也没能同步建立健全，对本地企业约束多，对外地企业限制少，出现了一些企业借外地高资质企业资质与本地企业恶性竞争的现象，对本地建筑企业的发展形成了一定的＂挤出效应＂。在低价中标、项目挂靠等行业潜规则下，本地一些建筑企业难以在工程招投标市场中标，在招投标市场中逐步被边缘化。
　　（二）房地产领域相关问题
　　一是总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。
　　二是房地产开发企业实力不强。目前我区没有开发企业，较大的项目都是外地企业来投资的，就与本地开发企业形成了一定差距，导致区内房地产企业实力不强，开发产品品位不高。
　　三是住房二级市场不够活跃。近年来，我区住房二级市场（二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。但我区住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
　　四是建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
　　五是物业管理滞后。我区物业管理普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在＂谁开发、谁管理＂的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
　　三、工作建议
　　（一）建筑领域方面
　　一是进一步规范建筑业市场机制。逐步消除不规范的市场操作,严格按照国家行业运行规定进行市场平等竞争,不断增强企业法律意识和诚信意识,严格按照合同的约定执行, 消除工程款回收滞后所带来的一系列问题。
　　二是强强联合,优势互补。在政府相关部门的指导下,为企业与企业之间牵线搭桥,使资源优势互补,技术力量增加,市场竞争能力提升.企业应站稳本地的市场,不断拓展外地市场,大力开拓国外市场.政府应做好对本地企业的科技信息,市场信息,技术力量的有力支持,最大能力的保护好本地企业的发展。
　　三是加强领导，切实把建筑业放到支柱产业的位置。建筑业是国民经济的重要物质生产部门，又是劳动密集型产业，就业容量大，是吸纳农村剩余劳动力最多的行业。在当前面临突出的＂就业＂、＂三农＂等问题的新形势下，建筑业对转移农村劳动力和增加农民收入起着无可替代的基础性作用，在推进城市化和建设社会主义新农村的进程中发挥了重要作用。但从目前建筑行业现状来看，市场体系不完善，建筑市场的规范还需要相当一段时间，市场秩序、质量管理、建筑节能推广、资质管理、劳动安全监管、建筑工人权益保障等方面还存在诸多问题，建筑市场法制建设、建筑市场规范和监管、产业结构调整和优化、企业改革和人才教育培训等都需要政府加强指导、扶持和管理。在新形势下，对于建筑业的领导，只能加强，不能削弱，要像重视工业、农业和服务业一样重视建筑业，把其切实放到支柱产业的位置。
　　四是完善法规，强化执法，进一步规范建筑市场秩序。目前建筑市场秩序存在的诸多问题，是由多种因素综合作用的结果。一方面，现行法律法规对建筑市场主体行为的规范较原则，可操作性差，尤其是对业主行为缺少硬性约束规定，需要在修改建筑法、招投标法等法律法规时加以完善。另一方面，建筑行政主管部门以及相关部门要进一步加大执法力度，依据已有的法律法规和政策，认真解决工程项目招投标和建设中的垫资、拖欠工程款、转包、乱挂靠、＂黑白合同＂、＂阴阳合同＂、恶性竞标和地方保护等问题。要加快建筑企业信用体系建设，建立健全安全生产、工程投标担保、支付担保、履约担保等制度，建立健全失信惩戒机制；要进一步健全劳动合同、工资支付保障、工资支付监管等制度，确保农民工工资足额按时发放，保障农民工的合法权益。
　　五是优化组织结构，提升企业的核心竞争能力。积极发挥龙头骨干建筑企业的带动作用，增强市场竞争能力，提质晋级，改变现状，把无资质的小企业的资金、技术、施工能力和廉价劳动力的资源整合起来，逐步形成以总承包企业为龙头、专业承包、劳务分包企业为基础的配套协作、整体优势明显、竞争力强的建筑队伍。重点培养和形成以企业家为核心的经营管理人才队伍、工程技术人才队伍、施工工人队伍，形成多层次的人才队伍。
　　六是降低企业经营成本，提高经济效益。科学的管理仍然是现代企业竞争力的重要因素，也是降低企业经营成本，提高企业经济效益的最好途径。企业管理要特别重视信息化技术的应用，要通过企业管理水平的提升，达到竞争能力的提高，进而推进整个企业和行业的优化升级。
　　七是政策上给予倾斜。考虑到本地建筑业企业实力等方面比外地建筑业企业有一定差距，建议从本地建筑业市场准入、融资、人才引进等方面给予政策支持，有意识的扶植本地企业做大做强，不断提升我区属建筑业企业的竞争力，进一步促进本地建筑业企业的有序、高效、健康地发展。
　　（二）房地产领域
　　一是加强房地产价格监测工作。建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
　　二是加强房地产项目的跟踪管理工作。建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
　　三是合理引导住房主体需求。中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，应加大廉租房的建设力度。要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。