上海商业地产暗流涌动

　　回报下滑与投资加速
　　与春季就已经转暖并一路火热的住宅市场相比，上海商业地产在今年上半年的表现堪称萎靡。7月，上海商铺市场成交价格跌至1.29万元／平方米，环比下跌7.43％，办公楼成交则减至11.88万平方米，环比下降16.32％；至于租金，二季度浦东租金环比下跌8.5％，浦西则环比下跌10.5％。
　　据中国房协统计，上半年商业地产销售面积下降的城市有16个，北京、上海、深圳等城市的商业地产都延续了租金下降的趋势。上半年上海浦东写字楼租金累计下跌11％，广州甲级写字楼的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商业地产供应量减少，空置率达到23％，同比增长3.4％，CBD租金和零售物业租金下降均较大。
　　这样的数据，对于普通投资者来说，无疑是悲观的。但资本大鳄们显然有着不同的眼光和战略，租金回报率、成交价格和成交量下滑的背后，反倒被看作是新一轮洗牌的良机。业内人士分析认为。尽管上海商业地产的饱和度和闲置率一直居高不下，但这可能正是中粮这样一些实力雄厚、注重远期回报的企业＂反周期＂入市的良机。
　　逆向扩张引关注
　　＂上海是中粮商业地产下一个重中之重。＂11月5日，中粮集团旗下7个大悦城齐聚上海进行联合招商推介，其间，中粮集团副总裁史焯伟向媒体表示。
　　对于人沪细节，中粮置业总经理韩石对媒体称，中粮置业已在前一段时间对上海几个项目进行了调研、考察，为中粮大悦城进入上海做了充分准备。＂中粮大悦城进入上海应该不会太久＂。据悉，中粮大悦城将在上海布局两到三个，首选地或是徐家汇。
　　专家认为，尽管一线城市的商业网点已出现饱和，但仍有一定发展空间，在多数内外资企业向二、三线城市发展时，逆向思维扩张的模式值得关注。以中粮集团为例，未来中粮集团以＂大悦城＂购物城为核心的＂全服务链城市综合体＂的总投资规模将超过700亿，20多个＂大悦城＂将在国内大中城市布局。按中粮集团此前公布的计划，将来其地产业务规模可能达到集团总资产的30％。
　　无独有偶。美国黑石旗下的盈石资产，在将＂悦达889＂纳入自己旗下后，也于日前在沪举行了盛大的商户签约仪式。作为一家拥有国际背景的专业商业地产服务机构，盈石资产管理有限公司运营管理的项目包括调频壹、芳汇广场、豫城时尚、四季坊等。盈石方面藉此宣布，位于曹家渡中心的＂家庭体验式购物＂商业项目，预计将在明年1月开业。
　　拐点有待观察
　　诸多企业进军上海商业地产市场，是否意味着新一轮回暖的拐点已经出现了呢?
　　对此，上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受媒体采访时表示，相对于住宅市场，目前上海的商业地产供应量充分，甚至市场上常常会出现商业地产项目销售价格低于同区域住宅的现象。上海商业地产是否迎来拐点，还不能妄下结论。
　　各路资本进入上海的背景和目的不同，但有一点却是共识，看项目是否＂物有所值＂。
　　此番盈石资产的动作。颇有些借危机＂拣便宜＂的味道，而中粮集团的进入，更多的则是从企业战略布局的角度。当然，世博会、迪斯尼人沪和上海本身的城市价值，是这些企业挺进上海商业地产的信心所在。不过，众多分析人士仍然对上海商业地产的态势持谨慎乐观的态度。这是一个火热的拐点，还是阶段性的投资热潮，我们还需拭目以待。