安徽合肥近日传出,某楼盘降价6000元/平米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。 无独有偶。砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次"降价未遂事件"约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。 看不懂的人有若一手排出6个钱包买房的"许三观"——还不让开发商降价了?到底什么鬼?降价迭起 降价潮起。8月底,有房企打响第一枪,推出8.9折全国促销,最低7.4折。 紧随其后,万科上演了一出"活下去"大戏,不仅厦门某项目价格被"腰斩",还要附上退房退全款的好条件。如此大度,一度让"房闹们"都羞到脸红。 作为风向标的北京房价,"下滑"也早已成为共识。数据显示,今年1月至8月,北京市商品房销售面积为354.2万平方米,同比下降32.8%。其中,住宅销售面积为266.3万平方米,同比下降22.7%。 三四线城市则更是躲不过。比如在今年拿下过全国房价增速第一名的岳阳,降价便已成趋势,某央企开发的楼盘价位下降近20%。 房价降,刚需笑。"房子卖不动,我们走进售楼部,终于也有笑脸相迎了。"看房看了一年多的张先生如是说。8月开始,置业顾问们就纷纷打电话邀请看房,还有免费班车接送。这待遇让刚需们受宠若惊。 半年多前,长沙湘江之滨某热门楼盘的茶水费还是20万,有朋友找记者打听有没有门路;如今,该楼盘因大户型难卖,只好拖着不开盘。 房价下降,地产自媒体也乐呵呵的。一位朋友透露,上半年买房都靠抢,开发商们懒得做宣传,对媒体朋友不冷不热;形势一变,开发商朋友们却主动上门邀约,软文写到手软。割肉链条 有人欢喜有人愁。若不是形势所逼,谁愿意降价割肉放血? 今年6月,中国房地产协会会长胡志刚警告:"现在的形势,只会让能活的活好,瀕死的死掉"。万科郁亮也大声疾呼:"如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。" 活下去最重要——不管是卖房子,还是卖包子,要快速回款,降价促销永远最直接、有效。 9月份,某房企在降价后成功卖出近600万平米的房子,合约销售金额630亿元,环比分别上涨56.5%和57%,创下今年单月销售额新高。但回款虽快,割肉也疼。有跟投项目的地产企业员工说:"跟投3年,如今一开盘就是亏,套在里面出不来"。 买了房的也闹心。降价6000元/平米,自家房子一夜间跌价一百万,再有钱的房主都坐不住。售楼部、政府办公楼前拉横幅的队伍里,随即就多了不少财务自由人士与中产一族。不乏冲动者,直接砸掉售楼处。 而维权事件不断、信访问题突出,政府维稳压力不免增大,各地住建部门也忙于应付。某区房产局局长说,业主维权事件中95%是基于合理诉求的;开发商违规的情况屡见不鲜,如虚假宣传、过度宣传、恶意炒作、非法中介、捆绑销售、虚假承诺、精装修问题等等。现实却是政府一应背锅。 问题如此之多,开发商却想着降价促销、卖完走人?想想就生气,而且生气的后果很"严重"。于是链条构成:约谈了——调研了——价格涨回去了。土地财政 那"背锅侠"撒手不管行不行?有的官员认定,政府定地价、定房价、定购房资格、定精装修材料价格、定型号等等,已经被动地与开发商变相绑定在一起。 其实,也并非完全被动。 遥想最初,开发商与地方政府"情投意合",各地多是党政一把手牵头负责项目推进,红灯关闭,绿灯大开。可是,共富贵易,共患难难。为了活命,开发商不得不大降价、多回款,还要少花钱、少拿地;但土地财政却是地方政府的命根子,少拿地,真要命。 11月5日,北京市朝阳区及昌平区两宗地块均以底价成交;土地出让金稳居全国第一的杭州,10月卖掉的6宗地中有5宗地零溢价。 沈阳、武汉、福州、长沙多地流拍的消息接二连三。今年前三季度,全国300个城市共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。 11月2日,易居研究院称,1-10月其监测的40城土地出让金同比减少0.5%,2016年初以来同比首次转负,地市降温明显。 有地产企业人士告诉记者,前两年高价拿地的项目,现在限地价、限房价,还有各种限制政策,还有水泥、河砂、钢筋等建材涨价,人工费上升。局面是形势好的时候,就是不让涨价;形势坏了,又不让降价,"拿地不得不谨慎。" 而今年上半年,地方政府入手的土地出让金合计26941亿元,加上与土地出让相关的税费9799亿元,共36470亿元;地方政府其他的全部收入是44642亿元。"土地财政"的切实数据摆在跟前,底价成交、流拍,这样的字眼在地方官员看来有多可怕?几乎没有哪个地方能承受土地收入的大幅下滑。 5月,湖南某县级市因财政困难,一度停发公务员工资,据说后来靠卖了两块地才补发;贵州某市,一家投标政府项目的公司相关人员说,总投资数亿元的项目从年初就断了资金,自己已9个月没领到工资。 那钱从哪里来呢?借钱不行,地方债务已不堪重负,中央要求严控新增地方债务、清理存量债务;增税不行,企业叫苦连天,大规模减税在即。如果土地大面积流拍,或者大幅打折出让,局面对地方政府来说有多可怕? 共克时艰。据记者了解,某区政府内部会议纪要称,"开发商卖的不是房子,是责任。"对那些"不负责任"的开发商,自然要上各种手段。 然而,这只能应一时之急。至于未来,如何既逐步摆脱土地财政,又稳定地方政府财源、确保地方运转、维持房地产市场稳定,还需要一场大变革。