装饰批量精装修项目管理值得学习上部

　　第一部分：
　　施工管理
　　▍四阶段施工管理法
　　▍准备阶段工作
　　▍本阶段工作
　　1、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。
　　2、工棚搭建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。
　　3、办公设备进场：按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。
　　4、施工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参加培训，以统一管理思路。
　　5、图纸会审：关键是每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。
　　6、施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。
　　7、详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。
　　8、与总包开始移交场地：这件工作可能比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。
　　9、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。
　　10、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。
　　11、接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。
　　▍本阶段工作重点
　　首先，就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。
　　其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任：基层裂缝。
　　各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。
　　由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。
　　1、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件，而非充分条件。
　　2、防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。
　　3、安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。
　　4、楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。
　　5、卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。
　　▍无需移交阶段的工作
　　▍本阶段的管理工作
　　12、政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求
　　13、样板层施工。
　　14、轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。
　　15、乳胶漆刮腻子以底漆：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。
　　16、地砖铺贴。
　　门槛石、窗台石、其他石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。
　　门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。
　　17、楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。
　　18、门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。
　　19、墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。
　　20、厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。
　　21、正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。
　　22、橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。
　　23、乳胶漆第一遍面漆施工。
　　24、公共楼梯间乳胶漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。
　　▍本阶段工作重点
　　首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，还需要协助业主做好材料管理。
　　泥工的质量标准差异比较大。
　　首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。在上海，贴砖时较为广泛地使用熟料十字叉，以保证墙砖缝均匀一致，值得推广。在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。上海万科的检验标准是50mm以内的空鼓可以不返工，我公司的标准更严格一些，墙地砖均不允许出现空鼓，但是砖缝美观方面我们仍没有达到上海的较高要求，这与我们的质量要求不到位有关，也与供货质量有关。
　　其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。
　　合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大，也决定了油漆班组是否赚钱，积极性高不高。
　　第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意组织。
　　▍必须移交阶段的管理工作
　　▍本阶段的主要工作
　　25、入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生费用建议由各分包按造价分摊。
　　在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。
　　26、煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。
　　27、卫生洁具安装。
　　28、镜子安装：和甲方招标文件相比有滞后，主要是成品保护困难。
　　29、卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。
　　30、木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘。需要监督。本工程中踢脚线由装修单位单独施工，不太常见。首先，选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。
　　31、撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。
　　32、最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例最高，故预留一遍面漆最后施工。
　　▍本阶段的工作重点
　　首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。通过场地移交区分管理责任。
　　这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。
　　广东的项目对于移交时的质量要求偏低，这是我们需要改进的方面。
　　这个阶段很容易发生偷盗事件。为此，需要控制所有的出入口，对各方面进行上锁移交控制。
　　▍地毯式整改、验收、移交阶段
　　▍本阶段的主要工作
　　33、施工单位地毯式检查，包括重要试水打压、蓄水试验：
　　蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。
　　34、业主组织的地毯式检查：考虑是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。
　　35、小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。
　　小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。
　　36、入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。
　　入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。
　　37、结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。
　　重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！
　　38、保修：此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。
　　▍本阶段的工作重点
　　检查整改实际上是一个连续的过程。只要属于通病性质问题，都应该在班组会议上专门强调。
　　过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。
　　工程进展到80%左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。
　　其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，绝对不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。
　　第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，反而能提高满意度。
　　第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。
　　本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。
　　从甲方角度编制的流程，以及用不同方式表达的流程。
　　第二部分：
　　采购管理
　　▍采购
　　●分判模式。
　　●由装饰公司总包的模式。
　　●装饰 数个独立分包模式。
　　●装饰包清工 大量甲供材 数个独立分包模式。
　　●材料设备的集中采购。
　　●与各合作的单位的战略合作。
　　●甲供材。
　　●关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式。
　　●关于石材等非工厂产品的供应模式。
　　●关于材料损耗的特别提醒。
　　●装饰施工招标的注意事项。
　　●当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？
　　●编制完善的工程量清单
　　●对于甲供材税费等的考虑。
　　▍木门的采购
　　●对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。
　　●关注的质量要点。
　　●木材干燥水平。
　　●木材本身的品质。
　　●门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。
　　●饰面做法。
　　●油漆质量。
　　●门套的设计方式。
　　几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：
　　第一阶段：移交门洞阶段。木门单位最好在土建单位移交场地时就参与门洞的移交，具体负责门洞尺寸移交，这样加工制作就比较从容。
　　第二阶段：底框安装阶段。稍微高级一些的木门均设有底框。底框对于泥水收边、大有好处。尽早将底框安装起来，泥工就知道该做到什么位置，收口就不容易出现错误。
　　第三阶段：门套安装阶段。也是早一些好。门槛石装完，门套就应该上马了。注意此时一定要注意门贴脸先装完，不然乳胶漆没有办法收口，对进度影响明显。
　　第四阶段：门扇安装阶段。
　　▍橱柜的采购
　　●关注的质量要点。
　　●台面人造石的含量，价格差别可达10倍。
　　●柜体用板材。多数用防潮板，既便如此，防潮板质量也有高低之分。
　　●表面用装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。
　　●每一种五金件。进口的和非进口的价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。
　　●抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。
　　●封边条的工艺及材料。
　　●各种附件，例如金属拉篮的数量、质量等等。
　　●加工水平。
　　●施工阶段的划分。
　　第一阶段：泥水工程完工95%左右，厨房内部基本清爽，橱柜就开始安装，但只需要安装底框、不易损坏的台面。通常此时会产生比较多的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些干净起来。
　　第二阶段：安装橱柜门扇
　　第三阶段：安装很容易丢失的五金，以及灶台等。
　　▍衣柜及成品木作的采购
　　●几乎每一组件部分都构成不同的质量等级。
　　●活动部件的可靠性需要认真把握。
　　●防潮能力常常不足。
　　●制作安装的时间比较长。
　　●安装时对现场有一定影响。
　　▍木地板的采购
　　木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。一般来说，在广东，15天装完200套房间的木地板并非难事。木地板的进度安排是：泥水全部完工，木门安装完毕，乳胶漆仅仅剩下一遍或者剩下点补工序时，木地板就必须进场了。
　　上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。
　　▍瓷砖的采购
　　尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。
　　采购时应该注意以下问题：
　　●瓷砖的损耗远大于定额值。这主要是由于排版引起的，与施工损耗无关。我们参与的工程墙砖损耗最大超过34%，全屋平均损耗常常约16%。
　　●第二点，墙砖采用无缝砖时，很容易凸显规格尺寸方面的偏差。
　　●第三点，在排版设计时，如能避免一些特殊的拼花方式，将对质量产生积极的作用。一些样板房设计可以采用复杂的切割、斜拼方式，但是大规模施工时很不容易保证施工质量，最好予以避免。
　　●第四点，瓷砖的供货要保证同一型号，同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确的计算瓷砖的用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的10%以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做好预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。
　　最好按照每一色号准备2%的瓷砖用于物业维修。
　　瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫的保证其供货。
　　▍水泥的采购
　　●通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。
　　●白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。
　　●质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。
　　●如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。
　　▍腻子
　　●腻子出现质量问题比想象的要多。
　　●理论上成品腻子能保证质量，实际上并非如此。
　　●目前看来似乎最好用的腻子还是自己熬制。用聚乙烯醇（俗称108胶丝）熬制胶水，再与纤维素、双飞粉充分混合，即成腻子。熬制胶水的比例，多数是土法上马，一包胶丝（25斤）配大半油桶水。纤维素的重要作用是增加腻子的和易性，方便刮抹施工，但是添加量不能过大，否则容易在潮湿天气下发霉。纤维素的质量应予以保证，否则容易出现乳胶漆脱皮的问题。
　　▍天花角线
　　●大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。
　　●有些设计将天花角线设计为木条线，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品。
　　●扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。
　　●可以用中密度板代替石膏天花角线吗？
　　●天花角线在不同位置时对观感的影响。
　　▍各类装饰胶合板
　　●有关裂缝问题
　　●有关含水率问题
　　▍铝合金吊顶
　　●卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。
　　●收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。
　　●安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。
　　▍乳胶漆
　　●乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。
　　●乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7㎡/L、底漆12 ㎡/L比较公平（随产品不同略有差别）。
　　▍石材
　　●石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。
　　●石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。
　　▍镜子
　　●容易产生的问题主要是防止生锈。必须采用质量好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。
　　●镜子的损耗极高。
　　▍五金件
　　●一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。
　　●五金件颇能体现装修档次。
　　▍卫生洁具
　　●马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。
　　●浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。
　　●卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。
　　▍开关插座
　　●集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可保持较低造价，因此建议采用较高档产品。
　　▍灯具
　　●对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。
　　●其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。
　　●T5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。
　　●感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制T5暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用加强型（52W），但也并非完美的组合。
　　▍空调
　　●必须事先进行系统设计。
　　●目前家用空调安装的技术含量被大大低估。
　　▍智能化
　　●系统设计。
　　●人性化。