城镇化对我国房地产销售的影响分析
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摘要：城镇化速度的加快，给我国房地产行业带来了巨大的发展空间，也在逐渐改善着人们的生活环境与质量。文章通过细致分析我国房地产现行情况，阐述了目前我国房地产销售存在的一些问题，并针对这些制约发展的问题，给出未来我国房地产在城镇化大背景下科学的发展方向，旨在规范房地产市场，提高销售市场的健康状况，提高建设企业的竞争能力，让建筑建设更加人性化，更好地服务人民大众。
关键词：城镇化；房地产销售；影响分析
1.引言
在我国城镇常住人口占该地区常住总人口的比例从1978年18个百分点增加到2017年末的57个百分点。我国自实行住房制度改革以来，全国住房销售面积以平均每年21个百分点的增速增加，并在1998年当年全国住宅销售面积首次突破1亿平方米，随后快速增长，据相关数据显示2017年全国住宅销售面积已经是1998年的15倍。
城镇化的核心工程就通过城市的发展，带动人口向城市集中，提供更多的岗位需求和居住环境。这就要求着城市建设方提供更多的住宅，更好地满足外来人口的居住环境，以这样的方式吸引人才和劳动力，这部分劳动力也就能更加稳定、安心地去建设城市、给城市带来利益，这样良性循环，使城镇化建设更加健康、发展更加稳定。
2.对城镇化进程与房地产销售市场发展的初步认识
2.1城镇化推动了房地产市场发展
我国的城镇人口，城镇人口增长的速度也相当可观，从1990年的3.02亿发展到2009年的6.2亿。还不到20年时间的发展，城镇人口就实现了翻倍，巨大的人口涌向城市，给城市增添了不少劳动力和技术人才，但是也会给城市居住环境带来前所未有的挑战。
从上面的数据可以看出，我们按照生活标准给予每个人20平方米的住宅环境，就上述人口数的增加量就需要60多亿平方米的住宅来满足需求，所以说城镇化发展是促对房地产市场发展的巨大推动力。
2.2城镇化与房地产业市场需求之间存在正相关性
首先，城市化发展需要吸引大量人口来满足城市劳动力需求，而房地产市场要建设更多的用房去满足人口的居住需求；其次，大量人口进入城市，技术人才和足够的劳动力满足的城市建设和发展的需求，人们的居住环境和质量在逐渐增加。这样，城市化建设更加美好，吸引了众多的外来人口，而外来人口更加有利于城市建设，他们的稳定性又会给房地产领域带来巨大的发展空间。所以说城市化建设和房地产市场需求的程正相关的发展态势。
3.对城镇化进程与房地产销售市场发展的再认识
3.1房地产销售市场受众多因数影响，其中城镇化发展方面与其的影响较大，特别是近几年来，城市房价迅速飙升，城市建设进程加快，这都是与城市规模不断扩大有着必然联系，外来人口进入城市的稳定性就体现在所居城市购买住房上。所以说，城市化进程带动了我国房地产销售市场的发展。
3.2城镇化进程对房地产市场的实际需求
从统计数据上看，從1990年到2009年，我国城市人口实现了翻倍增长，想要满足这么大人口基数住房需求，必然会带动城市房屋建设市场。
总结人口向城市集中的主要来源有下面几种情况：（1）城镇常住人口的自然增加（2）农村劳动人口向城市的大量转移（3）行政单位的划分新规，将一些归于非城镇的人口划分在城镇人口当中。这样的人口集中方案必然导致了对城市住房的大量需求，很大程度上带动了房地产销售市场的迅速壮大。
行政建制的规定变化使以前不属于城镇的地区划分在城镇范围内，这部分人口虽然不会在数量上迅速增长，但也会给房地产销售市场带来一定的影响。
4.对城镇化与房地产市场协调发展的建议
4.1构建稳定健康的城镇化发展策略
只有城镇化建设处于稳定、健康的发展态势，才能满足居住人们的发展需求，这就要求在城市建筑建设中把握好工作质量的同时也应该注重建设速度，把握好建设过程中的各个环节。
长期的发展过程中可以得出：城镇化进程确实对于房地产市场的发展有很大的推动作用，人口迁移势必会带来建筑市场的巨大推动力，在建设市场中肯定是有促进作用的，城镇化进程中城乡人口迁移需要住宅来安居。通过上文的分析数据我们可以发现未来房地产将长期成为城市化建设的主要方向，也势必是一个房地产企业激烈竞争的大环境，这样的背景下房地产企业要想得到有力的发展空间，就需要从这些需要居所的外来人口中考虑，有优质的房屋质量和快速的建设效率博得更多消费者的青睐，让自身实力在城市化进程中不断壮大。
4.2房地产市场需要调节，为城镇化建设服务
房地产价格与供应结构急需调整。首先，通过目前市场存在的房价问题我们可以发现，房屋价格太高会制约城镇化的平稳发展，一旦房价超出大多数外来人口可以承受的价格，人们就不会很快下决定买房，也就不会定居下来，对城市建设的房屋只能望洋兴叹。所以说政府应该加强控制房地产市场，让房地产市场健康发展，让城镇化建设更加稳定。
4.3政府应该在城镇化与房地产市场发展之间起到更为主动的作用
推进城镇化的一个重要任务就是让老百姓＂住有所居＂。从＂住＂来看，尽管今年我国人均住房条件有了较大的改善，但与城乡居民不断增长的改善性需求还是有较大差距。城市房价太高也会成为阻碍城镇化发展，对于一些家庭较困难的人，无奈只能离开这座城市部分城市。顺应城市化快速发展、居民消费结构不断升级的趋势，在坚持市场资源配置的同时，改善和加强宏观调控，加大住房保障力度，抑制房价过快上涨，努力使住房供应总量和结构与多层次需求相适应，住房价格与消费能力相适应，实现广大人民群众＂住有所居＂的目标。
5.结论
综上所述，城镇化对城市房地产销售市场的作用是积极的、推动的。政府应该坚持这种发展态势，对房地产行业进行科学调控，既让消费者感到居住在城市中的安全感，又让城市化进程稳定发展。将城市化建设和房地产销售统一起来，让它们彼此适应，彼此协调，使城市中的房地产行业健康、稳定地发展，提高城市现代化水平，提高建筑建设的服务能力，提高城市居民的幸福感。
参考文献：
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[2]索素涛. 城镇化对中国房地产业影响的实证分析[J].宿州学院学报，2015，30（12）.