当前直管公房存在问题及对策浅析

　　直管公房一般是指县级以上人民政府房地产管理机关所属的房产经营管理机构直接管理的公房，近年，县房管部门将在我镇范围内的部分直管公房产权移交给镇政府，由镇政府统一进行管理。直管公房的承租人大多数是城镇中低收入且无住房的家庭，加强直管公房的经营管理，对于保障和改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
　　一、目前我镇公房租赁基本情况
　　我镇目前的公房主要集中在通元集镇和石泉集镇上，大都建成年份较久，使用期限长，房屋比较破旧。其中房屋破败严重，无法正常使用，空置废弃的有13处，合计面积约1500平方米（通元集镇4处，886平方米；石泉集镇9处，619平方米）。另外的29处房屋予以出租，面积4461平方米（其中通元集镇有20处，建筑面积约2616平方米；石泉集镇有9处，建筑面积约1845平方米）。
　　通元集镇出租的20处房屋中，用作自住的为4处，出租给19户家庭，租金收入每年2.77万元；用作厂房或者店面经商为16处，出租给16位个人或单位，租金收入每年15.1万元。石泉集镇出租的9处房屋中，用作自住的为3处，出租给12户家庭，租金收入每年9650元；用作店面经营的有6处，出租给9位个人或单位，租金收入每年8.395万元。
　　二、公房租赁中存在的提出问题
　　（一）缺乏政策依据，管理无序。该部分房屋产权自从县房管部门移交到我镇后，我镇尚未出台针对该部分公房管理的规章文件，对承租的准入门槛、退出机制和如何确定承租人等事项并没有明确的规定，公房租金未采取市场化运作，公房维修维护也不到位，公房管理处于较为混乱的状态。
　　（二）维护成本高，租不抵房。我镇所属公房大都建成于上世纪70、80年代或者更早时间，使用超过了30年，房屋自然破败和人为损坏现象严重，大部分公房不同程度存在漏水、设施老化等现象，维修费用逐年增加，而租金低廉，又常年未予以调整，租金收取困难，连人工费用和维护成本都难以为继，房屋的维护管理跟不上，形成大量危房或者危险不确定、安全无保障的房屋。目前，用作住宿用途的公房这方面问题特别突出。
　　（三）改变房屋用途、转租等现象突出。本来直管公房的功能是在于保障困难家庭解决住房问题，而现有公房经常被有多处住房的人占据，或者改变房屋用途开厂开店，违章搭建，或者以市场租金标准转租牟利，使得真正有困难的人得不到住房安置保障，导致公房租金收益流入私人腰包，造成国有资产流失。
　　二、加强公房管理的建议
　　（一）做好基础普查工作，进行动态管理。要切实搞好基础数据清理普查工作，建立准确、全面、科学的公房基础数据库，为科学决策、科学管理提供依据。调查核实承租人的住房、收入、人口等相关情况，重新登记符合直管公房承租条件的承租人，建立纸质档案和电子档案，实行动态跟踪管理。
　　（二）推进棚户区改造，改善居住条件。针对我镇原有直管公房中自住性质的公房绝大多数存在房屋陈旧，设施老化，安全存在隐患的现状，住宅房屋又相对集中，并且在集镇的中心地带的特点，对照国家棚户区改造政策，争取上级资金补助，我镇可以将原有成片的直管公房旧房危房统一拆除作为契机，加快周边旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可以建造一定数量的租赁型保障房，统筹用于满足条件的保障家庭。
　　（三）实现直管公房和住房保障政策的快速对接。结合我县城镇廉租住房保障制度的相关政策，对原有租住直管公房的承租人中符合城镇廉租住房保障的家庭，纳入住房保障体系，其住房通过发放住房租赁补贴的方式予以保障，条件成熟时也可给予实物配租，同时退回原承租的公房。
　　（四）建立制度，规范公房出租管理。建立有针对性的管理制度、处理规则和制裁方式，治理违规转让、转租、借用、强占公房的行为，同时，对于公房的租金管理、基本维修、准入退出机制，也要建立相应的制度规范，明确相关各方的权利义务。一般情况下，对公房租赁采用公开招租的方式进行，提高操作透明度，租金收入、资金使用采取＂收支两条线＂，纳入镇级财政专项资金预算监督管理。
　　（五）妥善处理直管公房的历史遗留问题。在公房原有承租人清理过程中，除按规定必须拆除的原直管公房外，对其他使用人应当区别对待，妥善处理。符合政策、确实存在住房困难的新住户，可以重新登记建立公房租赁关系，拖欠的租金如数清缴，同时解除与原承租人的租赁关系；不再符合标准的原承租人或者使用人，在租赁期满后，应当无条件退出公房，禁止任何人非法占用或者转让、转租、借用。公房用于商业、工业目的的，其租赁一律采取公开招租方式进行。