楼市预期降温稳中有跌

　　2018年的中国楼市就像坐过山车，买房更像一场赌博：上半年天堂，下半年地狱。有人评论说，为什么2018年的楼市能够概括中国楼市的全部戏剧性事件？因为在短短10个月时间里，它就经历了全民炒房、万人抢房、房价暴跌、集中＂维权＂、打砸房企等事件。
　　2018年楼市震荡不平静，2019年走势如何？不少人认为，预期降温之后，房价会稳中有跌。＂抢人大战＂背后的房价暴涨
　　刚刚过去的2018年楼市，是从＂万人抢房＂开始的，其背后则是＂抢人大战＂。
　　＂学历落户仅凭身份证、毕业证即可申请办理＂＂人才按类别免费提供人才公寓＂＂引进人才可集体户落户，配偶和未成年子女可随调随迁＂…… 一方面，北京、上海等一线城市向高精尖产业的高端人才伸出＂橄榄枝＂；另一方面，山东临沂等三四线城市人才政策也全面开花：从放宽落户条件、送购房租房补贴到项目资助、人才奖励。这场始于2017年的＂抢人大战＂，在2018年上半年被推向高潮。
　　在这场＂没有硝烟的战争＂中，各地纷纷出台引才政策，放宽落户条件，随之而来的，则是这些城市房价的暴涨。
　　以西安为例，连续3次放宽落户限制后，西安市2018年一季度落户的人数高达24万余人，接近2017年全年总和。大量人才的涌入，导致了恐慌性的购房需求，房子供不应求，甚至出现万人排队抢房的盛况。在短短不到一年的时间里，西安的房价由六七千元直接涨到了2万多元。
　　同样的情况还出现在武汉、成都和天津等地。2018年5月16日，天津推出＂海河英才＂计划，不到一天时间，30万人申报查询落户事宜。贝壳研究院数据显示，5月天津二手房成交环比增加255%。
　　各大城市纷纷加入＂抢人大战＂的行列，房价均出现飙升，导致＂战火＂很快向杭州、苏州、长沙等地扩散，有钱的买房投资，没钱的高杠杆借钱买房成为投资新趋势。有媒体开玩笑说，＂抢房的热情像病毒一样在其他三四线城市传播＂，已经消失很久的通宵排队、摇号晕倒等场面屡屡上演。全国整治楼市乱象，坚决遏制房价上涨
　　房价像得了＂疯牛病＂，很快让希望＂房住不炒＂的管理层坐不住了，楼市调控政策频出。
　　5月19日，住建部发文重申调控目标为稳市场，文件的核心是落实问责机制，促使地方政府完成住房和用地的结构调整，巩固和加强前期的调控效果。
　　6月26日，住建部、公安部等七部联合发文，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，为期半年。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产＂黑中介＂违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等4个方面。
　　同一个月，央行取消了棚户区改造地方审批的权限，小城市作为棚户区改造的重点区域，直接切断了拆迁的资金来源。
　　7月31日，中共中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
　　随后，河南郑州、重庆、陕西西安、湖南长沙等地分别出台相关政策，全国范围内的调控逐步走向精细化，因城因地精准施策。
　　到了9月份，全国性的整治楼市乱象开始了，＂坚决遏制房价上涨＂作为行动口号，全国开始严治房价。
　　至此，全国房价出现大转折。北京燕郊、上海闵行、杭州临平等地房价出现大幅下挫，成交量继续下跌，中介机构大量倒闭。降价＂维权＂难阻房价全面下跌
　　房价下跌之后，各种＂维权＂随之出现。
　　10月4日，江西上饶碧桂园信州府因价格从10000元降到8500元，被大量业主＂维权＂，导致售楼部被打砸，成为2018年中国楼市真正意义上的＂第一砸＂！
　　10月6日，上海远郊碧桂园浦东南郡楼价从3.5万元降到2.6万元，业主举牌＂维权＂。
　　这一个月，在全国发生了十几起业主打砸售楼处的＂维权＂事件。
　　与此相对应的，是作为全国楼市风向标的北京、上海、广州、深圳4个一线城市的二手房价格也开始下跌。
　　媒体调查发现，2017年5月-6月，位于北京朝阳区的富力城均价达到最高点，约为12.2万/平方米，而如今下降至10万元左右，与2016年年末价格接近。从最高点到目前的价格水平，整体降幅为18%。不过，有些学区房相对跌幅比较小，但也出现了下跌。
　　更为夸张的是河北燕郊。这个临近北京通州的小镇，一度因为北京市政府要搬到通州而遭爆炒，房价快速上涨。在一系列的限制政策之后，＂燕郊当地2-5年的社保或纳税证明＂这条硬性规定，直接将北京几乎所有潜在客户拒之门外。
　　据央视财经报道，一套位于燕郊某小区的司法拍卖房源正在接受竞买报名，房源起拍价为每平米12700多元，这比该小区近期18000元成交均价低了1/3。然而司法拍卖的公告发布一个多月以来，仅有一人报名。据了解，燕郊部分楼盘的房价较最高点跌了几乎一半，某个商圈现在房子成交单价是16000元左右，而2017年3月份最高时高达31000元。
　　从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样，2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点。经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。房价上涨的通道已经被＂堵住＂
　　就当前楼市发展状况看，降温已经明确体现。接下来的2019年，房价将会走向何方？＂稳中有跌，但不会大跌＂是不少人共同的看法。
　　中国指数研究院认为，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后，率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压。一线城市供应明显增加，而房价预期松动，预计成交量受低基数影响，低位回升，而价格继续小幅下调的可能性较大；二线城市内部，行情周期轮动，其整体市场调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中，需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期，其面临的压力较为严峻，尤其是前几年价格上涨较多、潜力被透支的地区。
　　一位房地产从业者告诉记者，实际上房价上涨的通道已经被＂堵住＂。为了稳定房价，2018年政府甚至不惜对开发商的新开楼盘进行限价，规定新房开盘价格不得超过周边的二手房均价，否则就不颁发商品房预售许可证。这就导致开发商压力增大，不敢再高价买地，＂地便宜了，以后开发的房子价格自然会下来＂。数据显示，2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总規划建筑面积的2.3倍。大量土地的流拍，也说明了房地产商拿地已经越来越谨慎。
　　楼市寒冬已经来临。不过，就在大家以为房价大势已去的时候，2018年12月18日，山东菏泽市取消限售，被认为是＂楼市调控放松的第一枪＂。菏泽市取消限售的理由很理直气壮，其中一条就是＂为了防止商品住房价格出现大的波动＂。一位业内人士指出，如果房价加速下跌，其他城市很可能也会放开限购、取消限售、废除限价，他认为政府希望房价稳定，也不会容许房价出现暴跌。