年房产新政背景效果与前景分析

　　摘 要：央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的出台有望刺激首次购房、改善性住房，对于楼市低迷态势的改变是有明显的促进作用。
　　关键词：房产新政；背景；效果；前景
　　2014年9月30日下午，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松首套房认定标准。其中引人注目的有以下三点内容：（一）对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。（二）对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。（三）在已取消或未实施＂限购＂措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。本文试从新政实施的背景、效果、前景等三个方面做一简要分析。
　　一、新政背景分析
　　此次新政的出台的背景是：百城房价下跌，财政收入下降，存款流失，美元指数暴涨，企业结汇意愿下降，居民购汇增多，7月份8月份难看的经济数据，微刺激和定向降准的失败。此次央行发布的房贷新政明确显示出中央提振楼市的意图，救市不再仅仅是地方政府＂一头热＂的行为。与过去几年相比，中国楼市政策再次出现由＂压＂到＂保＂的变化，政策风向出现逆转。
　　这是本轮房地产调整以来，第一次以中央层面发布救市政策，取消困扰市场已久的限贷政策，弥补单一限购政策取消的不足。从力度上来看，不但首套房贷款利率下限被大幅下调，其认定方式也以改变，之前规则已被全部取消，而且对于已拥有二、三套及以上住房的家庭，也放开口子，可以享受贷款，因此这次救市是非常彻底、全面地，刚需型、改善型、投资投机型群体都将受益。
　　二、新政效果分析
　　如今房贷新政推行月余，随着银行逐步落实新政要求，10月房贷环境明显好转，房贷环境大幅宽松。其中，优惠利率主要集中在北上广深一线城市，二三线城市首套房贷款利率多数在基准或以上。北京、深圳、南京等十余城市利率水平重回年初水平。在房贷新政及地方政府不同程度松绑政策的推动下，楼市的成交量也有所回暖。据中国指数研究院公布的数据， 10月主要城市成交普遍回升，42个城市成交总量环比增长12.6%，创年内新高。从价格来看，全国主要城市楼市价格仍有所下降。据统计，10月份全国100个城市新建住宅平均价格为1.06万元/平方米，环比下跌0.4%，连续第6个月下跌。
　　（一）房贷环境大幅宽松
　　根据人民银行、银监会调整后的房贷政策，多家大行已出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。
　　工商银行表示，关于住房贷款的政策，人民银行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中已有明确要求，工行将认真贯彻执行。目前，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
　　建设银行表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。
　　农业银行也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。
　　（二）成交创年内新高
　　从成交方面看，10月42城市主要城市成交量达2416万平方米，环比上月增长12.6%，创年内最高水平，但较去年同期仍有所下降。
　　分城市来看，一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大，为58%，深圳次之，环比上涨47%，此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。13个三线代表城市中10个城市成交上涨，韶关增幅超七成，扬州超五成。
　　三、新政前景分析
　　央行此次救市，意义积极，对于楼市低迷态势的改变是有明显的促进作用的。而这可能为今年第四季度的成交量反弹注入一剂强心剂。央行此次救市，力度非常大，说明救市的动作已经是动真格了。这对于未来市场回暖和市场预期改变，都有一个直接的效果。
　　此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低，这部分人群可能抓紧机会入市购房。央行对于改善型需求的扶持力度在加大。此前关于二套房贷的传言成为现实，如果一个资信状况好，首套债务偿付完毕，且有强烈改善型需求的购房者希望在第四季度入市，能发现未来入市的门槛非常低。当然，此类群体入市，对于缓解库存压力是有一个直接的利好。
　　同时，此次调整在未限购城市放开多套房贷，对中高端改善需求也将起到推动作用，投资需求或将再度入市。而对于改善型购房者而言，按照央行的政策导向，如果此前住房信贷偿还完毕，未来可以积极进行改善型需求的释放。此类群体数量尽管不大，但可以扮演领头羊的角色，对于市场回暖是有利好的。
　　尽管多重利好措施促使市场逐步回暖，但由于楼市库存仍处高位、商业银行对降低房贷热情不高，多数项目入市仍以跑量作为定价主导。此外，前三季度财报数据显示，多数房企营收和利润同比下降明显，经营压力持续显现。预计后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，因此楼市大幅度反弹现象不会出现，＂量增价稳＂将是年底楼市的主要趋势。
　　另一方面，近期各方救市政策频出，短期内可以迅速提升市场信心，降低购房者观望情绪，但无力改变长期市场格局。房地产市场目前供大于求的基本面已经形成，仅仅靠几则刺激政策很难改变目前整体格局。
　　参考文献：
　　[1]中国人民银行、中国银行业监督管理委员会.关于进一步做好住房金融服务工作的通知.2014年9月30日
　　[2]国有大行执行房贷新政 纷纷出台新举措. 新华网.2014年10月10日
　　[3]房贷新政满月：去库存仍是主旋律 政策放松刺激需求.经济参考报.2014年10月30日