重磅财政部长撰文明确房地产税出台时间评房价合理回

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　　今天的人民日报，刊登了财政部长肖捷的文章，详细阐述了中国未来的财政改革方向。这当中尤其值得老百姓关注的，是有关房地产税出台的增量信息。
　　具体来说，有以下内容，大家应该引起重视，并明确其内涵：
　　财力协调，就是要形成中央与地方合理的财力格局，为各级政府履行财政事权和支出责任提供有力保障。 适当增加地方税种，形成以共享税为主、专享税为辅，共享税分享合理、专享税划分科学的具有中国特色的中央和地方收入划分体系。
　　积极稳妥推进健全地方税体系改革。调整税制结构，培育地方税源，加强地方税权，理顺税费关系，逐步建立稳定、可持续的地方税体系。一是完善地方税种……二是扩大地方税权……
　　按照＂立法先行、充分授权、分步推进＂的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
　　新开征税种，一律由法律进行规范。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成＂落实税收法定原则＂的改革任务。
　　以上四段话的关键词，我已经加粗描出来了。简单来说，这些增量信息，用两点可以概括：
　　1. 想办法拓展地方政府收入来源。
　　2. 确定房地产税出台的原则和时间。
　　2:
　　这两点其实有很强的内在逻辑联系。
　　道理很简单，大家不是一直在说，房价不可能降，因为地方政府的土地出让金要依赖高房价吗？这么简单的问题，管理层不可能不知道。
　　那我要搞房价，又要保证地方政府的收入，怎么办？
　　那就搞土地出让金之外的收入啊！就是这么简单。所谓的「增加地方税种」「培育地方税源」「加强地方税权」「共享税分享合理」都是这个意思。我这块收入少了，就从其他地方补齐。
　　因此，关于财税体系的改革，地方政府财权和税种的改革，某种意义上，都是为了摆脱目前过分依赖土地出让金的扭曲局面。这也是管理层一直在提的「房地产长效机制」当中的应有之义
　　具体到房地产税，明确了征收原则：按照评估值征税，并且要适当降低建设交易环节税费负担。这句话的主要意思是未来要加大对住房持有环节的征税，而非交易环节。
　　目前买卖房子，建设开发房子的过程，都要缴纳大量种类繁多的税费（契税所得税增值税等等），未来要变成，降低这些环节的税负，转而对持有环节征税。
　　也就是说，如果你刚需买房，交易成本会降低。但是如果你投资买房，囤房，那对不起，你就要多交税。
　　按照评估值交税，也主要是针对持有环节。如果房价一直涨，那么评估价值也肯定跟着涨，不会按照你购入的成本来算，这意味着你的税负也会随之增加。
　　一言以蔽之，房地产税的设计方向，就是不鼓励你在房子上继续投机投资，你要投资可以，那就承担更高的成本。
　　最后，肖部长的文章，也非常具体地提出了兜底的时间框架，就是2019年完成立法，2020年完成配套措施。
　　这样的话，房地产税在2020年推出，就几乎是确定的事情。而且大家要知道，这个时间框架是一个兜底的框架，如果提前完成，也不要感到意外。即使就按照这个框架，也不过两三年时间，一晃就到了。
　　3:
　　房地产税对房价的影响
　　房地产税对房价的影响，参考美国日本和东亚的其他国家，其实并无定论。即使在美国，不同地方的征税实践也有较大差别，最终对房价的影响，也存在很大的不同。因此无法统一地得出结论，房地产税本身，能导致房价下跌，这个结论是有问题的。
　　但是，这是不是意味着，房地产税的出台，对房价就没有影响了？这样的结论，也是错误的。
　　房地产税的出台，主要是通过以下三个机制，来达到抑制房价的目的：
　　1. 缓解地方政府对土地出让金的过度依赖，进而减少地方政府维持高地价的刚性冲动。
　　2. 改变房产投资者的成本收益结构，增加持有环节的成本，从而抑制投资行为。
　　3. 配合更重要的货币政策（即流动性的边际收紧），改变市场「房价不跌」的信仰。
　　如果地方政府有了更多的收入来源，那自然就会放松对高地价的约束。如此，房地产的成本结构就会发生变化，地价降低，房价就会有下降的动力。
　　对投资房子的多套房持有者而言，因为持有成本变高，投资决策就会变得边际谨慎。
　　有人会怀疑，说投资者可以通过抬高房价，把税收转嫁给购房者，因此房地产税并不能抑制房价。这样的逻辑有个前提假设：需求端对高房价依然和现在一样不敏感。
　　但很显然，这个假设并非总是成立的，一旦整个市场的预期发生改变，需求对价格就会变得敏感。不要说转嫁税负，即使原价出售，也未必有人接盘。不要总是假设任何情况下，卖房子总有人哄抢。买涨不买跌的道理，大家都懂。
　　第三点其实最为重要, 货币收紧+房地产税，实际上是引导市场预期改变的组合拳。
　　单独只有房地产税，是不足以使得房价下降的。道理很简单，只要钱足够多，预期未来涨价的幅度能覆盖税负的增加，人们就会忽略税收的影响继续投资买房。但反过来，如果市场钱变少了，那这个时候税负的影响，就会凸显出来，甚至成为主要的考量因素。
　　总之，还是重申我一直以来的观点，房价泡沫化后，就是一个彻头彻尾的金融游戏，要改变这个游戏的发展方向，釜底抽薪的方法只有金融条件的改变，即货币的持续收紧。房地产税的出台，会和这个过程形成合力，加速房价的理性回归，而不足以单独让泡沫破灭。
　　4:
　　政策并不是孤立的
　　金融资产的定价，都是由预期决定的。关于此，请参考：
　　刚刚，美联储宣布年内第三次加息！中国呢？
　　房价的变化既然沦为了金融游戏，简单的供需分析早就失效了。这就是为什么我一直强调市场上很多多头逻辑都是错误的的根本原因。见过股票分析师通过分析股票的供需来预判股价的吗？
　　因此，管理层处理高房价的问题，最核心的，也是要引导市场预期的改变。如何引导？
　　长效机制+货币收紧+预期管理。
　　以上就是解决高房价问题的政策组合拳。
　　如果你稍微留心最近高层的各种报告发言，就能强烈感受到这一点：
　　2016年底中央经济工作会议，高层提出中国经济的「三大失衡」中，有两大失衡（金融与实体，房地产与实体）都直接与高房价相关。
　　2017年18+1大关键会议期间，央行行长罕见地提示「明 斯 基」时刻。
　　中央在各种场合都在提示「房子是用来住的不是炒的」，要建立房地产市场的「长效机制」。
　　央行金融研究所所长演讲中称不能长期维持低利率，货币政策新框架要考虑金融周期（区别于传统的盯着经济增长和通胀）。
　　政治局会议提出把「防范化解风险」作为2018年经济工作三大攻坚战之首，要牢牢控制宏观杠杆率处在合理水平。
　　中央经济工作会议召开期间，人民日报专刊刊登财政部长关于财税体制改革的文章，提出房地产税立法的具体原则和时间框架。
　　为什么央行的同志要出来频频讲话？为什么人民日报选择今天（中央经济工作会议召开期间）刊发财政部长的文章？
　　大部分普通老百姓，甚至专业搞金融的同志，都大大低估了管理层解决问题的决心和意志。
　　老铁们，仔细思考一下以上这些频繁的政策信号，尤其是把它们通盘加总来考虑，你会觉得它们是偶然的，割裂的吗？你还不明白现在中国所处的经济形势吗？你还感受不到房地产市场即将迎来的划时代的变化吗？
　　闭上眼睛，用心去体会，你一定会豁然开朗，甚至理解政策的任督二脉就此打通。
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　　降房价就是减税
　　这个不展开讲。很多人会问，特朗普重大的减税方案，让美国经济有了增长的新动力，那中国如何应对，中国是不是也应该减税？按照财政部长的说法，不仅不减税，还要加税，这是什么鬼逻辑？
　　要知道，在政府需要集中力量办大事的中国，在经济增长还有相当部分需要依靠基建投资托底的当下，在地方政府债务开支软约束的信用环境里，我们是不可能直接像美国那样大规模减税的。
　　但是在中国，房地产的畸形发展，却实实在在地挤出了实体经济的投资回报率，也实实在在地抬高了经济增长的成本，甚至影响了技术的创新和生产率的提升（人们终其一生都在想着还房贷，还怎么创新？）。
　　因此，从这个意义上，降房价降地租，就是对整个经济最大的减税，就是最大的利好。
　　总之，房地产税的出台，是中国房地产行业发展的大事，也是中国经济步入「高质量」增长阶段的前提，还是中国经济应对全球减税浪潮的唯一选择。
　　至于与老百姓息息相关的房价走势，这一次，我选择站在国家一边，相信国家有充分的能力和决心，让房价回归到「住而不炒」的合理水平。
　　房地产的合理回归，才是新的国运。