恩施房协止跌令背后三四线城市陷降价未遂困局

　　近日，湖北恩施发布楼市＂止跌令＂，引起了广泛的关注和热议。
　　由恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产价格预警的通知》（下称《通知》）指出，部分楼盘采取大幅度降价进行促销的行为，对恩施房地产市场带来了不利影响，因此，通知要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。
　　6月12日，恩施州恩施市委宣传部表示，恩施市人民政府已组建工作专班，对市房产协会发布文件相关情况开展调查。
　　实际上，恩施是继安徽合肥、砀山、芜湖以及江苏邳州等地楼市降价被喊停以来，又一个＂降价未遂＂的城市。多位专家在接受采访时表示，在保障房地产市场平稳健康发展的政策基调下，未来将有更多城市的楼市出现＂降价未遂＂现象。房价狂飙后拐点到来？
　　恩施房价大幅下降的现象还为期不长。
　　在2018年，恩施房价还在一路走高。从1月份的5487元每平方米上涨到6159元每平方米。根据恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示，去年全州8县市新建住宅成交均价表现为普涨态势，其中，恩施、来凤、宣恩3县市的涨幅甚至高达20%以上。
　　不过近3月以来，恩施房价一直处于下降态势。安居客数据显示，恩施3月份房价均价为6529元每平方米，而到了6月份已经下降到6412元每平方米，降幅约1.8个百分点。恩施市作为恩施州房地产市场的主力，近一个月的房价也从6522元每平方米下滑到6516元每平方米。
　　在房价下降的背景下，企业也纷纷采取进一步降价方式促销。《通知》提到，部分楼盘以高价备案、低价开盘或者分期预售和销售的方式，在备案价的基础上下调开盘价格，有的甚至无故不按市场价格规律下调，房价降幅在200-1200元每平方米不等。恩施房价为什么跌？
　　恩施房价为何步入降价通道？深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受采访时表示，主要原因之一是恩施人口外流，房价缺乏稳固的支撑。
　　作为典型的三四线城市，恩施是湖北人口凈流出的主要城市。恩施州统计局数据显示，2018年恩施的户籍人口为402.04万，而常住人口只有337.8万，这意味着有64.24万人口外出工作。
　　人口流出反映出经济低迷。恩施州统计局数据显示，2018年当地GDP总量为871亿元，是湖北唯一一个未过千亿的市州。从增速来看，2018年6.2%的数据，同样是该省内最低水平。
　　相比之下，2018年恩施全年商品房施工面积增速高达20.6%，全年商品房销售额增速达23.7%，其中住宅销售额增速更是攀升至37.1%的高位。不过，这种高速增长的态势并未持续多久。
　　＂在人口流动大的情况下，供应量上升反而增加了房企的压力。＂湖北房地产经纪学会常务理事李国政在接受采访时表示。
　　此外，在过去一年里，恩施的棚改规模也严重缩水。据住建委和国土局数据显示，2018年恩施市开工实施棚户区改造项目有2209项，到了今年，恩施市棚户区改造任务为新开工1013套，基本建成436套。业内普遍认为，棚改大幅缩水，进一步导致恩施楼市需求减弱，继而进一步降价。
　　宋丁表示，虽然房价下跌并不代表拐点已到，但目前政府还没有出台提振房价的措施，在缺乏刺激的前提下，恩施房价低迷的态势仍将持续。更多城市将上演＂降价未遂＂
　　恩施并不是第一个发文预警房价下跌的城市。今年3月，江西赣县住建局也曾发布一份紧急通知，要求所有房企停止特价房销售，同时，成交价低于2月份同类型的合同暂缓备案。
　　此外，安徽合肥、砀山、芜湖以及江苏邳州等地，也都发生过房地产降价后被政府叫停的情况。这意味着，在稳房价的政策背景下，类似恩施这样的三四线城市，受到政府＂托市＂政策影响，可能将会出现更多＂降价未遂＂的现象。
　　业内普遍认为，像恩施这样的小城市，由于缺乏主导产业支撑，政府财政收入高度依赖土地出让金，因此，为了稳定社会经济，需要进一步作出规范来稳定房价。
　　恩施州统计局数据显示，恩施2018年地方一般公共预算收入为80.21亿元，但支出则高达391.76亿元。而国盛证券数据显示，2018年恩施市的债务率（地方政府债务余额/综合财力）为150.4%，其67.4亿元的政府债务余额，在湖北仅次于武汉市下面的黄陂区和江夏区。
　　在财政收支悬殊、债务高企的背景下，土地出让金成了恩施的主要收入来源。据中原地产数据显示，恩施土地出让金规模为45.34亿元，同比涨幅超过100%。
　　和恩施一样，受到棚改政策和土地财政的影响，部分三四线城市在过去几年里加速供地和补库存。这产生的结果是，截至今年一季度，三四线城市的库存仍然在上升。据易居研究院发布的《中国百城库存报告》显示，今年一季度三四线新建商品住宅库存总量为19917万平方米，环比增长0.4%，相比之下，同期一、二线城市库存则呈现负增长趋势。
　　辽宁省社科院副院长梁启东此前在接受采访时则表示，三四线城市的债务主要是靠房价做支撑，若房价过快下降，将直接减少地方收入，增加债务风险。
　　因此，宋丁指出，房价既不能乱涨，也不能随意下跌，在窄幅的波动是目前最好的情况。