即将迎来的特价房你会入手吗

　　每到年底，一些开发商迫于回款压力或销售任务，都会悄悄降价出货。有人可能会问，降价不怕售楼处被砸？
　　笔者只能说那都是没水平的开发商，有水平的开发商均价不会动，把优势房源价格继续挂高，表面上涨价了，但把劣势房源价格降低出货。研究楼市的人都知道，一手房定价讲究均衡性，定价原则是让买家纠结，不知道买哪个好。如果某一套房子让大家一看，都觉得价格比其他房子价格低，那么一手房的定价策略就是失败的，就需要调整。而如果开发商需要快速变现，就需要在一些特殊的楼层或者户型上做工作，就会出现所谓的特价房。
　　1. 楼层：会在特殊楼层上做功课
　　正常买新房的时候，会存在价格层差的现象。层差分为两种，一种是倒三角形，越高的越贵，底层最便宜；第二种是中间楼层贵，两边楼层便宜。但是，如果开发商着急出售，会在一些特殊的楼层上想办法、做功课，比如冷门楼层4楼、14楼、24楼或者18楼。
　　在笔者见过的某售楼处，13楼单价31500元，但14楼却是28500元，15楼32000元单价。如果出现如此类似的跳差，就是可以考虑买入的机会。再比如有些开发商开盘会写16888元起每平方米，而这个价格极有可能就是4楼。我们前面说过，房产投资就是捕捉卖出与买入价格差异的货币化参与方式，在二手房市场上，只有高层、中层和低层，房子周边从一手概念逐步变为二手现实的时候，很多考虑的权重会变。比如是概念的时候，几楼比较重要，但周边已经成为现实的时候，反而窗外价值更重要。所以，如果碰到这样的降价方式，就是可以考虑入手的时候。
　　2. 朝向：純朝北的房子最差
　　通常情况下，朝向也是定价的重要标准。比如南北通透的房子定价就会高，纯朝北的房子最差，纯朝西的房子或者大部分西边采光的房子也会受到影响（多数中国人惧怕西晒）。虽然现代住宅东西朝向的房子比较少，有些只有卫生间朝西，但卫生间朝西是加分因素，而不是减分因素，在使用上更为舒适（下午阳光热度更高，有利于保持卫生间干燥）。
　　在二手房交易中，朝北的房子价格也明显低于南北通透的房子，朝西的房子价格也会偏低。但如果是南北通透和纯朝南的房子，价格差就会小很多。我们看下面实例：边户南北通透价格最高，中间户型都差不多，于是果断选择4号房（虽然可能对着电梯），因为在二手房交易中价差有限，即使南北通透，也不会每平方米贵2000元以上（售价按照最高备案价出售）。
　　如果一个小区有很多房子是纯朝北的房子或者很多西北朝向的房子，可能不是机会，而是危机，因为现代小区的建设很少有纯朝北的设计，这种户型的设计极不合理，有这种户型也会影响其它户型的采光，设计水平低，会影响后期的升值。如果不是超低价，不考虑入手。
　　3. 景观差：景观差是衡量定价的重要标准
　　景观差是衡量定价非常重要的标准之一。比如笔者在2015年买过的一个小区，园景定价14000元单价，一线纯海景高层定价22000元单价，价差之高，令人瞠目结舌。
　　不得不说，优质的景观在二手房市场上也溢价，一线纯海景确实要贵很多，二线海景园景就差一些。但是，这有两个条件，第一是优质的改善型小区，第二是景观必须是一线景观且无其它干扰。当开发商缺钱的时候，首先会留着优质的、具有景观资源的房子，如果这些房子降价出售，则其它不具备同等条件的房子更难出售，而且售楼处也会被砸，因此会选择降价出售条件差的。我们再看看二手房市场，景观资源确实能带来溢价，但普通购房者更看重窗外价值。所以，一旦遇到没有景观资源、价格特别低的房子，要果断入手。
　　4. 赠送面积：无赠送面积户型缺乏竞争力
　　现在确定有赠送面积的，有洋房和别墅，高层中则看产品的设计。此外，在今年一系列政策收紧之后，很多热点城市除了洋房和别墅外，＂偷面积＂已经被全面禁止。我们今天只针对高层讨论。如果赠送面积只有几个平方米，则没有太多意义，因为小面积的赠送在二手房市场上几乎没有溢价（还不如户型设计合理的溢价多）。比如中介发的使用面积120平方米，其实建筑面积是105平方米，通常人们只会用105平方米考虑。所以，如果遇到两个盘同时在售，一个有赠送面积，一个没有赠送面积；或者一个盘其中一种户型有赠送面积，另一个没有赠送面积，而且赠送面积不多，且无法形成单独房价的情况下，无赠送面积的户型会在一手房市场上缺乏竞争力，会率先降价，而这就是投资的机会。
　　或许很多人看明白了，好房子是不会也无法降价的，但是一些本来没那么不好但开发商为回款出现降价的房子，就是投资的机会。投资不是追求完美，而是追求回报率。