京城二手房八大预言

　　2007年，北京二手房整体交易均价较之去年同期涨幅高达30.55%。因此，2008年二手房的涨跌去向成为了萦绕在持币待购者心中最大的悬念。
　　市场交易总量将保持在8-9万套之间
　　2007年，北京二手房市场经历了央行加息、贷款利率提升、资金监管、网上签约、保障性住房体系以及提高首付比例等众多政策性因素的影响，但整体交易量依旧走势如虹、势不可挡。
　　一方面，频繁出台的各项方针政策使得行业内部以及买卖双方的承受能力日益得行业内部以及买卖双方的承受能力日益增强，一系列有利于二手房市场未来发展的措施极大的提升了人们对其的关注度和信任度，在政策颁布前后的市场反应日趋平稳，交易量没有发生较大振幅；另一方面，政府部门积极制定各项政策鼓励市场中的二手房房源进入市场流通，使之形成有效供给。在足量的需求支撑下，二手房交易数量也保持了较快速度的增长。
　　今年北京市政府加大了对保障性住房体系的建设，增加了对土地市场的开发供给。虽然这些因素都会在一定程度上分流一部分二手房的购买客群，但是目前两限房等保障性住房依旧只处在开工建设阶段，大量的一手商品房不但地理位置日渐郊区化，而且明年还要面临奥运会停限工政策影响。因此在明年新房供给相对紧缺的空档期内，二手房的成交量会因为其自身的现房优势以及地段等优势依旧维持07年的发展。
　　在对市场保持乐观的同时，综合考虑到08年大量购房者会因为奥运拐点的观点而选择相对稳健的观望策略，因此2008年北京二手房市场的成交总量基本会保持在北京二手房市场的成交总量基本会保持在8-9万套之间。
　　价格依旧向上，涨速放缓
　　2007年的北京二手房市场交易价格大涨了近31%。在经历了一系列行业政策法规的颁布之后，极大的促进了北京二手房市场规范程度的提升。与此同时，针对持续快速增长的房价，政府强调了未来要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题。
　　在今年出台的未来五年计划中北京将进一步调整住房供应结构，积极引导科学的住房消费，努力解决中低收入家庭的住房问题。这些导向性政策正在对未来北京的二手房市场起着不可估量的作用，二手房价格也将在保障新住房体系的影响下受到一定程度的抑制。
　　但不可否认的是，土地的稀缺性以及交易环节各项税费的增加对于整个二手房市场的交易价格依旧起着推波助澜的作用。不仅如此，在奥运会这一巨大利好的支撑下，伴随着二手房现房优势以及轨道交通等先天条件，二手房交易价格短期内依旧会保持稳步上行态势，但增速将逐步放旧会保持稳步上行态势，但增速将逐步放缓。预计2008年北京二手房市场的价格涨幅将会控制在20%以内。
　　中小户型需求不减，大户型有望受追捧
　　2007年北京二手房市场中90平米以下的中小户型依旧呈现着交易火爆的市场走势。尤其是60平米以下的成交部分，更是在今年放量明显。中小户型的持续升温，首先是因为随着今年市场交易均价的快速增长，小户型房源的成交总价相对较低，适合广大中低收入群体购买；其次，现代家庭的人口结构普遍比较小，一般是两口或三口之家，中小户型从功能上可以完全满足消费者的需求。伴随人们购房理念的进一步趋于理性化，其理所当然成为了市场理想的最佳选择户型；再次，北京二手房市场购买客群的年轻化趋势也为小户型房源的走俏奠定了较为坚实的基础；最后，去年建设部等九部委公布了＂90平米、70%＂的政策，未来的一手房市场中90平米以下的中小户型将占到市场供应的主体地位，政策调控为市场带来的积极影响。再加上目前北京市面积在90平方米以下的二手房房源交易量占市场总成交量的70%以上，未来中小户型的交易主体地位将不会改变。
　　而随着消费者生活水平和收入水平的提高，以及二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，人们对面积偏大的房产需求也随之相应增加。二次置业、升级换房、拆迁购房等因素将令大户型的房源受到市场的认可和欢迎。但受限于＂90平米、70%＂政策的影响，一手房大户型的供应量相对有限，再加之一手房源的郊区化趋势已经不可避免，未来地理位置优越，社区配套完善的大户型二手房将会逐步受到市场中购房者的喜爱和追捧。
　　轨道交通联动全市快速发展，沿线热点层出不穷
　　轨道交通方面，2007年轨道交通给二手房市场带来了积极的推动作用。根据《北京市轨道交通近期建设规划》，到2015年，北京将形成＂三环、四横、五纵、七放射＂的轨道交通网，全市轨道交通运营线路将达到19条561公里，其中主要服务于城市中心区的线路里程达406公里，届时四环路以内平均步行1公里即可到达地铁站。
　　2007年年底，北京地铁6号线一期、8号线二期、10号线二期、亦庄线、大兴线等5条线路同时开工建设，再加上目前正在建设的地铁4号线、10号线一期、奥运支线、机场线以及9号线，08年北京将有10条地铁线路同时进行建设。
　　随着地铁4号线、地铁10号线在08年的陆续开通，第二个地铁环线必将受到市场的热捧重点。由此不难想象，伴随着北京轨道交通的快速发展，全市的交通架构被有效的串联了起来，各线路沿线站点尤其换乘中转站的市场价值会得到重新评估，未来与之相关区域内的二手房市场交易份额也将得到最大限度的提升。
　　城市规划催热卫星新城，多中心格局基本成形
　　北京市规划委在2007年首次全文公布《北京十一个新城规划（2005-2020）》，对城市规划中的11个新城的交通、医疗、教育等各方面做出全新规划，并对北京的空间结构做出调整。
　　按照北京市公布的＂两轴两带多中心＂的城市规划和《北京市＂十一五＂时期基础设施发展规划》的政策性指引，未来五年，北京将建设东部、西部发展带。规划中把远郊区县的建设作为了重点开发区域，通过完善和加强公共服务体系、生活性服务体系以及生产性服务体系来进一步带动市区功能的全面展开。尤其是作为今后北京重点发展的三个新城，通州、顺义、亦庄，随着政策的扶持与社会舆论的有利引导，新兴城区的居住环境和居住品质将得到不断改善和提升，亦庄轻轨、大兴线以及昌平线等多条轨道交通的规划将逐步解决远郊区县区域交通所存在的瓶颈问题。由城市规划利好所增加的购房群体的区域关注度，将会直接带动各卫星城区域内房地产市场尤其是二手房市场交易量的大幅攀升。
　　随着08年北京奥运会的召开，北京＂两轴两带多中心＂的格局已经基本具备雏形。凭借着城市规划的带动，周边卫星城的建设速度将被明显加快。北京周边的11个卫星新城将从单一住宅型功能向集产业、商业、休闲、住宅、公共设施于一体的复合型卫星城快速转变，为平衡北京的房价做出更大的贡献。
　　一手房成交量将有所下降，二三级市场成交状况出现最近距离
　　纵观近几年来的北京一手房开发市场，2004年＂8.31＂大限之前，全市土地出让量增速明显。2005-2007年，北京市土地供应虽然逐年增长，但是一手商品住宅的供应量确呈现了逐年减少的态势。虽然今年政府土地清查力度不断加强，闲置土地得以开发。但是考虑到房地产项目的开发时间周期较长，08年的停限工政策，部分大开发商由于融资能力较强而不受到银行贷款机构束缚的屯地策略，将直接影响到2008年一手商品住宅的供应量问题。从今年的北京一手房成交来看，13.5万套左右的一手房商品房成交较之去年下降了近35.71%。
　　面对08年的紧缩的财政政策，部分中小开发商的资金链将会受到很大考验；再加上08年奥运会期间的限工建设，必将影响或拖长各个项目的开发周期进度。2008年的北京一手房供应量仍将会出现缩量减少的态势。此外，二手房的地理位置、配套成熟、现房等优势将进一步弥补目前房价居高不下的一手商品房交易市场。因此，2008年将有可能出现一手房市场成交量持续下降，北京的房地产二三级市场成交状况出现历史最近距离的发展趋势。
　　保障性住房作用初显，二手房交易市场面临分流压力
　　十七大将＂居者有其屋＂作为重要民生指标，并将建设保障性住房体系提升到了和谐民生的高度。2007年7月，北京市规划委公布了北京市＂十一五＂保障性住房及两限商品住房用地布局规划（2006年－2010年）。根据规划，＂十一五＂期间，本市规划安排经济适用房1500万平方米（含廉租房150万平方米）；两限房1500万平方米，共计3000万平方米。在近3年内，要建设1000万平米经济适用房和1000万平米限价房。
　　这就意味着，平均每年有约9万套保障性住房提供给中低收入阶层。保障性住房供应的加强，让广大中低收入阶层的看到了解决住房问题的希望。随着保障性住房的建设，北京的住宅市场将形成——保障性住房、二手房、新建商品房三分天下的市场格局，其年成交比例有可能平均保持在保障性住房约9万套、二手房约9万套、新建商品房约15万套的基本状况。
　　政府保障性住房制度的推出提升了大部分本地消费者对于购买新房的心理预期。这部分购房者的购房需求被暂时搁置，他们会通过租赁市场进行过渡以谋求购买保障性住房。此外, 温家宝总理在新加坡对我国房地产市场的讲话也指出保障性住房应当囊括更多中收入人群，由此可见政府对解决夹心层问题，扩大保障性住房范围的决心。因此，08年的北京房地产市场虽然不会有大量保障性住房现房入市，但是保障性住房带来的心理作用日益显著，二手房市场客群面临一定来自保障性住房的分流压力。
　　政府监管力度不断增大，行业自律才是上策
　　2007年应被视为北京二手房市场的＂规范元年＂。市场的资金监管、信息网上公示、网上签约、推行范本合同等一系列规范措施以前所未有的密度公布施行。基本上形成了二手房市场和经纪行业的市场规则和行业规范。但是以上政策的执行都还保留在市场局部和由若干家经纪公司带头落实，并没有在整个市场中全方位推广和严格扎实的执行到位。
　　深圳中天置地事件的爆发再一次证明了资金监管政策不能仅停留在书面和市场的局部，否则风险极大，后果十分危险。因此2008年北京市的二手房交易市场和经纪行业的政策监管力度将进一步加大；对经纪机构的资质审核和行业监管会更加严格；经纪人个人执证上岗会成为监管的重点；同时，经纪人的个人信用体系和档案将有望在明年逐步建立。
　　这一系列的措施无疑将提高行业的实际进入门坎和经营管理水平，以行业主管部门和中介行业协会为主体的两级监管体系将日益完善，中介行业协会作为行业自律组织将在行业规范和管理中发挥更大的作用。在保持交易安全和规范经纪公司的同时，政府也将进一步提高新的交易模式下的交易速度，在＂安全＂和＂效率＂中找到平衡点。切实保证了广大业主和购房人利益，兼顾经纪机构的健康发展，进一步提升经纪行业的社会地位和认同度。